Unser Tipp: Baufinanzierung planen bevor Sie zur Bank gehen oder einen Baukredit-Vermittler kontaktieren. Wer seine Baufinanzierung vorher plant kann dann auch auf Augenhöhe mit dem Kreditgeber verhandeln, wenn es um die Details geht. Im Folgenden möchten wir Ihnen Empfehlungen und Hilfe geben, damit Sie schnell an Ihr Ziel kommen und den Traum von der eigenen Immobilie realisieren können.
1. Schritt – Baufinanzierung planen: Wie viel darf ich im Monat für Kredit- und Tilgungsrate ausgeben?
Genaugenommen ist das die Frage aller Fragen: Welche maximale monatliche Rate können Sie über einen langen Zeitraum bedienen, ohne dass Ihr Lebensstandard, die Zukunft der Familie, die Ausbildung der Kinder oder auch Ihre Regenerationszeiten (Urlaub, Hobbys etc.) darunter leiden muss. Wenn Sie aktuell zur Miete wohnen und sich diese monatlichen Mietzahlungen auch problemlos leisten können, ist ein erster Fixpunkt die Kaltmiete (ohne Nebenkosten und Energiekosten), die in Ihre Rechnung einfließen sollte. Was Sie dabei immer auch bedenken sollten: Das Eigentum wird laufende Kosten (Bewirtschaftung- bzw. Nebenkosten) verursachen, die bereits während der gesamten Kreditlaufzeit zu Buche schlagen werden. Die einfache Modellrechnung lautet:
- Aktuelle Kaltmiete
- Wieviel Geld sparen Sie aktuell im Monat
- Ungefähre Größe Ihrer Wunschimmobilie (z. B. 100 qm)
- Pauschale Nebenkosten pro Monat (3,50,– Euro/Monat pro Quadratmeter)
Sie zahlen aktuell 1.000,- Euro Kaltmiete und können derzeit ca. 500,- Euro im Monat sparen (bzw. in Fonds, Aktien anlegen oder auf das Festgeldkonto packen). Ihre Wunschimmobilie soll 100 qm groß sein (Sie multiplizieren diese 3,50/qm Bewirtschaftungskosten mit der Quadratmeterzahl der Wunschimmobilie = 350,- Euro) und ziehen diesen Betrag dann von Kaltmiete und Sparquote ab. In diesem Beispiel können Sie 1.150,- Euro im Monat bequem als Rate zurückzahlen, ohne dass sich irgend etwas an Ihrem Lebenstandard ändern würde.
2. Schritt Baufinanzierung planen: Wie lange will ich finanzieren?
Auch eine Frage, die entscheidend für Lebens- wie für die Kreditplanung ist. In den allermeisten Fällen möchten Kreditnehmer zum Eintritt des Rentenalters schuldenfrei sein und die gesamte Baufinanzierung zurückgezahlt haben. Für die folgende Beispielrechnung gehen wir davon aus, dass der Kreditnehmer 37 Jahre alt ist und er somit 30 Jahre bis zum Renteneintrittsalter Zeit hat, um den Kredit zu tilgen. Als Annahme kann man heute von ca. 2,5 Prozent Zinsatz proJahr ausgehen (wenn man entsprechendes Eigenkapital mit einbringen kann – dazu später).
- Alter des Kreditnehmers: 37 Jahre
- mögliche monatliche Rate: 1.150,- Euro
- Laufzeit: 30 Jahre
- Angenommener Zinssatz: 2,5 Prozent
- Angenommene Anfangstilgung: 3,0 Prozent
- Eigenkapital: 225.000,-
- Möglicher Darlehensbetrag: 251.000,– Euro
- ergibt einen maximalen Kaufpreis: 476.000,– Euro
(Grundlage dieser Berechnung: Der ACCEDO-Budgetrechner)
3. Schritt Baufinanzierung planen: Wieviel Eigenkapital steht für die Finanzierung zur Verfügung?
Als Eigenkapital wird ihr gesamtes zur Verfügung stehendes Geldvermögen definiert; d. h. alle Guthaben auf Bankkonten, die Lebensversicherung genauso wie ein Bausparvertrag und sonstige Depots (Aktien, Fonds etc.). Grundsätzlich sollte man immer Eigenkapital in die Finanzierung einbringen, um so von den akteull günstigen zinsen zu profitieren. Wenn Ihr Anteil an der gesamten Investionssumme bei 50 Prozent liegt und die anderen 50 Prozent von der Baufinanzierung gedeckt werden, erhalten Sie hochinteressante Kreditangebote zu Minizinsen (siehe Beispielrechnung oben).
Sie müssen aber bedenken, dass sämtliche Nebenkosten, die beim Kauf einer Immobilie anfallen, nicht über eine Baufinanzierung abgedeckt werden; diese müssen Sie aus Eigenmitteln zahlen. Zu diesen Kaufnebenkosten zählen:
- Notar- und Grundbuchkosten
- Maklerkosten
- Grunderwerbssteuer
Diese Nebenkosten liegen zwischen 5 und 15 Prozent, abhängig vom Bundesland (die Grunderwerbssteuer z. B. ist in den einzelnen Budesländern unterschiedlich) und ob Sie einen Makler beauftragt haben. Geht man nun vom Mittelwert (10%) aus, dann betragen in diesem Rechenbeipiel die Nebenkosten: ca. 50.000,– , die Sie aus der eigenen Tasche bezahlen müssen.
4. Schritt Baufinanzierung planen: Immobilie und Baufinanzierer suchen.
Auf Grundlage dieser Beispielrechnung wissen Sie jetzt grob, wie Ihr Finanzrahmen aussieht: Sie können eine Immobilie bis max. 500.000,- Euro Kauf- oder Neubaupreis anvisieren, werden ca. 330.000,- Eigenkapital (für die Finanzierung und die Nebenkosten) benötigen und eine Kreditfinanzierung von ca. 250.000,- Euro anfragen.
Neben der Immobiliensuche wird jetzt auch die Auswahl des Kreditgebers ein Thema sein. Hierbei sollten Sie sich nicht allein auf Ihre Hausbank verlassen; auch sollten Sie Kontakt zu dem einen oder anderen Baukreditvermittler aufnehmen, um sich beraten zu lassen und um ein passendes Baufinanzierungskonzept zu erhalten. Ein guter Berater wird Ihnen mehr herausholen können, als was Ihre Beispielrechnung ausweist. Dabei kommt es auf die Kombination verschiedener Möglichkeiten (vorhandener Bausparvertrag, KfW-Förderkredite, Sondertilgungsrechte, Ratenanpassungen etc.) an, um zum besten individuellen Baufinanzierungskonzept zu gelangen. Wir empfehlen, unbedingt Profis kontaktieren, die Experten der Baufinanzierung sind; ihr Bankberater ist dies möglicherweise nämlich nicht.