Vermittler wie die ACCEDO AG sind laut dem FMH-Testbericht 2015 bei hoher Beleihung nicht zu schlagen.
(Foto: Thorben Wengert_pixelio.de)
Die Zinsen für Baufinanzierung sind extrem niedrig. Gerade in solchen Zeiten ist man geneigt, eine Immobilienfinanzierung mit wenig Eigenkapital zu wagen. Vorausgeschickt sei, dass dieses auch für den Kreditnehmer zukunftssicher und seriös machbar ist, wenn man einige Eckpunkte beachtet und zudem einen bankenunabhängigen Baufinanzierer bzw. Vermittler findet, der umfassend und seriös informiert und berät. Kürzlich hat FMH – eine der angesehen deutschen Finanzierungsberatungen – einen Vergleichstest veröffentlicht, der – sortiert nach Banken und Vermittlern sowie nach Zinsbindung (Laufzeit) und Beleihung (Eigenkapitalquote) – die besten deutschen Finanzierer gesucht und auch gefunden hat. Die Ergebnisse zeigen, dass die Spanne der Zinsangebote der jeweils aufgeführten Top 5-Anbieter in allen Rubriken sehr gering ausfällt und diese nur wenige Prozentpunkte – durchschnittlich 0,2 Prozent – auseinanderliegen. Aber es fällt auf, dass bei hoher Beleihung Baufinanzierungs-Vermittlerwie wie die ACCEDO AG nicht zu schlagen sind.
Beleihung ist abhängig von Beleihungswert und Beleihungsgrenze
Unter Beleihung wird in der Regel die Höhe der Besicherung am Wert einer Immobilie verstanden, der als Sicherheit für den Baukredit hinterlegt wird. Dabei spielt der Beleihungswert sowie die Beleihungsgrenze eine Rolle. Als Beleihungswert ist der Wert zu verstehen, der nachhaltig bei einem Verkauf der finanzierten Immobilie sicher erzielt werden kann. Hier hängt es stark von der Bank ab, wie hoch diese den sicher zu erzielenden Kaufpreis einschätzt. Natürlich setzen Banken viel daran, den Beleihungswert möglichst niedrig anzusetzen – und honorieren diese niedrige Beleihung dann auch mit entsprechenden Zinsabschlägen. Die Beleihungsgrenze wiederum berücksichtigt individuelle Wertschwankungsgefahren und Verwertungsrisiken der Immobilie, mit denen zu rechnen ist, wenn diese während der Laufzeit des Baufinanzierungskredits verkauft werden sollte.
Zu hohe Beleihung führte u. a. zur weltweiten Finanzkrise
Dass die Beleihung ein wichtiger Wert ist, zeigte die Weltfinanzkrise in den Jahren 2008/09. Besonders in den USA und Spanien neigten Banken dazu, Immobilien für das schnelle Kreditgeschäft mit 100 Prozent oder mehr zu beleihen. Als die Zinsen dann stiegen und die Privathaushalte diese Belastungen nicht mehr tragen konnten, brach der Baufinanzierungsmarkt, in der Folge der Immobilienmarkt und dann die Finanzwirtschaft zusammen. Mit diesen Auswirkungen haben wir ja auch heute noch zu kämpfen. Die Gefahr in Deutschland ist zwar nicht in dem Ausmaß wie damals in den USA und Spanien gegeben, da Banken sehr vorsichtig mit den Obergrenzen der Beleihung umgehen und inzwischen vorsichtig sind. Für einzelne Kreditnehmer können zu hohe Beleihungen trotzdem eine Gefahr darstellen, besonders dann, wenn der Erstkredit ausläuft und eine Anschlussfinanzierung fällig wird. Ist bis dahin der Bauzins wieder gestiegen – was aufgrund des derzeitigen historischen Zinstiefs zu erwarten ist – dann kann die Folgefinanzierung richtig teuer werden und unter Umständen die finanziellen Möglichkeiten des Kreditnehmers übersteigen.
Hohe Beleihung – hohes Risiko
Um von vorne herein sich die Folgen einer hohen Beleihung vor Augen zu führen, ist eine genaue Betrachtung der Restschuld zu empfehlen. Das betrifft insbesondere den Zeitpunkt, wenn die Erstfinanzierung ausgelaufen ist und eine Folgefinanzierung notwendig wird. An diesem Betrag kann man leicht das Risiko erkennen, was es für den Kreditnehmer bedeutet, wenn dann der Zinssatz von derzeit ca. 2 Prozent auf 4 Prozent oder mehr gestiegen ist; das heisst dann, dass der Betrag, der am Ende der Erstfinanzierung übrig bleibt, doppelt so teuer finanziert werden muss (dabei ist zu bedenken, dass 4 Prozent Bauzins im historischen Vergleich immer noch als niedrig einzustufen ist). Deswegen: Möglichst hohe Tilgung im Erstvertrag festschreiben, um die Restschuld entsprechend drücken zu können und zweitens möglichst lange Vertragslaufzeiten anstreben.
Für wen ist eine hohe Beleihung sinnvoll?
Hohe Beleihung kann für alle sinnvoll sein, die über ein überdurchschnittliches Haushaltseinkommen verfügen, die zudem nicht zu alt sind und damit auch lange Zeiträume bis zur Schuldenfreiheit als arbeitstätig zurücklegen können oder die in Zukunft mit einem höheren Geldbetrag aus einer Veräußerung oder einer Erbschaft rechnen können, den sie dann in die Zurückzahlung nach Ablauf der Erstfinanzierung und vor Abschluss der Anschlussfinanzierung stecken können. Trotzdem ist auch in diesen Fällen nicht zu vergessen, dass auf aimmer 20.000,– – 40.000,– Euro bei der Erstfinanzierung notwendig sind, um damit einerseits die Finanzierungsnebenkosten (wie Makler, Grunderwerbsteuer, Grundbuch, Notar) bezahlen zu können, die über einen Immobilienkredit nicht abgedeckt werden können, und um andererseits eine 80 oder 90 Prozent Beleihung – und eben keine besonders teuere 100 Prozent Finanzierung – anzustreben. Denn: Je mehr Eigenkapital sie anteilig in die Baufinanzierung stecken können umso geringer wird die Beleihung ausfallen.
