Die Zinsen sind niedrig wie noch nie, die Renditen von Geldanlagen nicht üppig, da ist der Gedanke, vorhandenes Geld in einen Eigentumkauf zu investieren, schnell gefasst. Dabei sollte man aber auch bedenken, dass der Kaufpreis der Wunschimmobilie nur ein Teil der Kosten beim Eigenheimkauf darstellt ist. Bei der Kalkulation darf man nicht vergessen, dass auch Notar- und Grundbuchkosten, Grunderwerbssteuer, Maklercourtage und ggf. Möbel oder eine neue Küche unbedingt in den Finanzplan eingerechnet werden müssen, um am Ende auf der sicheren Seite zu stehen. Zudem sind die Höhe der Tilgung, die Laufzeit des Baufinanzierungskredits, der Prozentsatz der Beleihung, das zur Verfügung stehende Eigenkapital sowie monatliche Ausgaben für den Lebensunterhalt und die Nebenkosten der neuen Immobilie in Betracht zu ziehen. Zinsvergleich gibt Ihnen im Folgende eine kleine Anleitung, was Sie vor dem Abschluss eines Immobilienkredits bedenken sollten:
Diese Kosten sollten Sie beim Eigenheimkauf hochrechnen:
Die Grunderwerbssteuer errechnet sich vom Kaufpreis. Diese liegt je nach Bundesland bei 3,5% bis 5%. Dazu kommen die Kosten für den Notar und den Grundbucheintrag. Auch diese berechnen sich vom Kaufpreis und sollten mit ca. 2% angesetzt werden. Und wie wollen Sie die Wunschimmobilie finden? Bemühen Sie dafür einen Makler, so fallen auch hier Kosten an; Je nach Bundesland beträgt diese Makler-Courtage zwischen 3,57% und 7,14% vom Kaufpreis. Und die Grunderwerbssteuer ist mit 4,5% anzusetzen. Falls Sie noch neue Möbel oder eine neue Küche brauchen, sollten Sie hierfür auch einen angemessenen Betrag in die Rechnung mit einfließen lassen. So können sich alleine diese Kosten auf bis zu 20% Extrakosten beim Eigenheimkauf addieren.
Unbedingt vor dem Eigenheimkauf notwendig: Kassensturz machen
Grundsätzlich müssen Sie über Eigenkapital verfügen, eine 100% Finanzierung ist normalerweise nur sehr schwer zu realisieren und treibt zudem den Finanzierungsaufwand beim Eigenheimkauf über die Jahre in die Höhe. Außerdem müssen die Nebenkosten (Makler, Notar, Grundbuch, Steuer) aus der eigenen Tasche gezahlt werden. Baufinanzierer weisen darauf hin, dass eine vernünftige Finanzierung von mindestens 20% Eigenkapital für den Eigenheimkauf ausgeht. Hier gilt: Mehr ist besser. Mit einer Eigenkapitalquote von ca. 60% wird es keinerlei Probleme bei der Finanzierung geben. So summieren sich die Nebenkosten und das zur Verfügung stehende Eigenkapital im günstigen Fall auf 40% des Kaufpreises (das summiert sich bei einem Kaufpreis von 100.000,– EUR im Regelfall auf immerhin ca. 35.000,– bis 40.000,– EUR).
Monatliche Lebenshaltungskosten ausrechnen
Um Laufzeit und Tilgung der Baufinanzierung festzulegen, muss man natürlich wissen, wieviel Geld man monatlich zur Verfügung hat. Dieser Betrag basiert aus dem monatlich verfügbaren Einkommen. Davon sind allgemeine Lebenshaltungskosten für Lebensmittel, Versicherungen und sonstige fixe monatliche (oder auch jährliche) Kosten abzuziehen. Die zu erwartenden Nebenkosten für Energie, Wärme, Wasser, Müllabfuhr usw. sollten bereits im Vorfeld kalkuliert werden (bei Eigentumswohnungen wird hierfür das sogenannte Hausgeld ausgewiesen, das man aus der Abrechnungen des Vorjahres ablesen kann) und außerdem sollte man, will man auf Nummer Sicher gehen, auch monatliche Rücklagen für den Urlaub (z. B. 100,– EUR mtl.) und für das Auto (ca. 300,– EUR) einzurechnen sowie eine monatliche Sicherheitsreserve für Unvorhergesehenes. Was dann unter dem Strich übrig bleibt, ist der Betrag, den Sie monatlich für Tilgung und Zinsen einsetzen können.
Verlangen Sie beim Eigenheimkauf eine maßgeschneiderte Baufinanzierung
Nachdem Sie auf diese oben beschriebene Weise den Finanzierungsbedarf und das zur Verfügung stehende monatliche Budget eruiert haben, können Sie jetzt bestens vorbereitet in die Angebotsphase eintreten. Hierfür reden Sie mit ihrer Hausbank und lassen Sie sich zudem 2 Angebote von Direktfinanzierern erstellen. Aber Vorsicht: Lassen Sie sich nicht alleine vom günstigsten Zinssatz blenden. Mindestens genauso wichtig ist die Laufzeit des Darlehens sowie die Höhe der Tilgung. Außerdem ist darüber nachzudenken, ob in Ihrem Falle die Möglichkeit von Sondertilgungen in Erwägung zu ziehen sind. Sondertilgungen sind immer dann sinnvoll, wenn Sie z. B. neben Ihrem Grundeinkommen auch Provisionszahlungen Ihres Arbeitgebers erhalten, wenn Sie in Zukunft mit einer Erbschaft oder mit einem höheren Betrag aus einem Verkauf rechnen können. Dank des Zinseszinseffektes können Sie durch Sondertilgungen über die Laufzeit des Kredits eine große Summe sparen. Als Kreditnehmer müssen Sie sich dieses Recht auf Sondertilgung aber bereits in den Baufinanzierungs-Vertrag eintragen lassen – auch wenn Sie die Sondertilgung dann nicht in Anspruch nehmen sollten.
Beim Eigenheimkauf langfristig denken
Im derzeitigen historischen Zinstal empfiehlt es sich, eine über 10 Jahre hinausgehende Laufzeit des Baufinanzierungkredits beim Immobilienkauf in Betracht zu ziehen. Zudem sollte man – insbesondere wenn Sie die neue Immobilie steuerlich nicht geltend machen können, weil Sie diese z. B. selbst bewohnen wollen – unbedingt eine höhere Tilgung als die in den meisten Beispielrechnungen ausgewiesenen 1% abschließen. Ratsam sind mindestens 2,5%. Alles was darüber hinaus geht, ist optimal. Sie finden insbesondere bei Direktfinanziereren wie der ACCEDO AG auch Laufzeiten von 20 oder 30 Jahren, deren Zinssatz über dem einer 10 jährigen Bindung liegt, die aber – wenn man in Betracht zieht, dass die Zinsen zukünftig wieder steigen werden – über die Laufzeit viel Geld sparen können.
Außerdem: Sie als Kreditnehmer können eine Vertrag mit z. B. 20 Jahren bereits nach 10 Jahren unter Einhaltung einer 6-monatigen Frist kündigen. Dieses Recht hat der Finanzierer nicht. Sollten wider Erwarten der Zinssatz in 10 Jahren ebenso günstig oder noch günstiger als heute sein, dann können Sie entsprechend wechseln.
Ein kürzlich erhobene Marktuntersuchung der Stiftung Warentest ergab, dass die günstigsten und teuersten Anbieter von Hypothendarlehen zwar nur anderhalb Prozentpunkte auseinanderliegen. Das klingt wenig, ist aber über die Laufzeit des Darlehens extram viel: Bei einer Kreditaufnahme von 160.000,– EUR sind beim günstigstens Anbieter ca. 127.000,– EUR zurückbezahlt. Beim teuersten aber nur: ca. 65.000,– EUR. An dieser Rechnung sieht man, wie viel 1,5% ausmachen können.
Genau kalkuliert, umfassend informiert und intelligent finanziert ist Ihr Eigenheimkauf eine sichere Sache. Somit ist Auswahl Ihres Baufinanzierers der letzte Schlüssel zum Erfolg. Und diesen finden Sie, wenn Sie sich an den seriösen Testsiegeln von Finanztest, FocusMoney, n-tv, FMH usw. orientieren. Die Top 3 dieser Tests sollten Sie in die Angebotsphase mit einbeziehen. Da diese Anbieter zumeist 100 Banken oder mehr im Angebot haben, können diese in der Regel flexibler und individueller Angebote erstellen als eine Hausbank, die zumeist nur die Produkte ihres Hauses anbieten (können).
