Baufinanzierung

Immobilien als Geldanlage

06 May
Unser Tipp: Immobilie als Geldanlage macht auch heute Sinn, wenn Sie genau rechnen. (Foto: R_K_B_by _chocolat01_pixelio.de)

Unser Tipp: Immobilie als Geldanlage macht auch heute Sinn, wenn Sie genau rechnen. (Foto: R_K_B_by_chocolat01_pixelio.de)

Unser Tipp: Immobilie als Geldanlage macht auch heute Sinn, wenn Sie genau rechnen.
(Foto: R_K_B_by_chocolat01_pixelio.de)

Immer wieder wird die Frage gestellt: Rechnen sich Immobilien als Geldanlage in Zeiten eines Immobilienbooms? Fakt ist, dass in den deutschen Ballungszentren wie Berlin, Hamburg und München die Immobilienpreise bis um 50 Prozent gestiegen sind. Zwar ist der Zinssatz bei der Immobilienfinanzierung immer noch extrem günstig und andere als sicher geltende Geldanlagen werfen keine Rendite ab, doch ist das Grund genug, Eigentumswohnungen als Hort des eigenes Geldes mit entsprechender Rendite zu wählen? Unter bestimmten Voraussetzungen, mit nötiger Recherche und spitzem Stift gerechnet, macht eine Immobilie als Geldanlage auch Sinn.

 Faktoren des Immobilen-Kaufs, die Sie bedenken sollten

Spekulieren Sie nicht nur mit der Steuerersparnis, die Ihnen der Kauf womöglich bietet. Die Immobilie sollte sich auch ohne dieser rechnerischen Steuerersparnis lohnen, das heisst, die Mieteinnahmen, die an dem Standort (siehe Mietpreisspiegel der gewählten Stadt oder Region) zu erzielen sind, sollten zur Deckung von Zinsrückzahlung und Tilgung ausreichen. Auch sollte eine Rendite von mindestens drei bis vier Prozent zu erzielen sein. Das entspricht in etwa dem Zinssatz der Baufinanzierung bei Verträgen über zehn Jahren.

Analysieren Sie die Lage, in der sich Ihre Wunschimmobilie befindet. Das bekannte Mantra für sichere Mieteinnahmen: ”Lage, Lage und Lage” ist auch hier oberstes Prinzip. Einerseits sollte die Infrastruktur in unmittelbarer Umgebung der Immobilie stimmen (Einkaufsmöglichkeiten, öffentliche Verkehrsmittel, Kindergärten und Schulen, etc.). Andererseits sollte die Stadt oder Region positive Zukunftsaussichten bieten: Hierzu gehören Universitätsstädte, Städte und Gemeinden mit hoher Industrie- bzw. Dienstleistungsdichte und positiver demografischer Entwicklung. Eine zu erwartende Überalterung der Bevölkerung, fehlender Zuzug oder Abwanderung der Bevölkerung sind sichere Indikatoren für zu erwartende Probleme bei der anschließenden Vermietung. Empfehlenswert sind zudem Städte und Gemeinden, die in der Nähe von prosperierenden Ballungszentren liegen. Und zuletzt, wenn Sie die Immobilie bereits erworben haben, ist die finanzielle Situation Ihrer Mieter maßgeblich. Dieser sollten Sie sich durch Gehaltsauszüge der letzten 3 Monate, Bestätigung des Vorvermieters (Mietschuldenfreiheitsbescheinigung bzw. Schuldübernahme der Eltern bei Studenten), persönliche Schufa-Auskunft und anzuratende persönliche Gespräche mit dem Mietinteressenten versichern.

Mietinteressenten dürfen bei gewissen Fragen lügen

Gesetzlich ist ein Mietinteressent nur verpflichtet, wahrheitsgemäße Aussagen zum aktuellen Job, zu regelmäßigen Einkünften, einer etwaigen Probezeit oder gar Kündigung wahrheitsgemäß antworten. Tun sie das nicht, können sie ihre neue Unterkunft schnell wieder los sein. Dabei gilt: Egal ob mündlich oder schriftlich – bei falschen Angaben zur Liquidität kann ein Mietvertrag wegen arglistiger Täuschung fristlos beendet werden. Zu diesen Themen aus dem privaten Umfeld müssen Mietinteressenten keine Angaben machen oder dürfen sogar lügen: Mitgliedschaften in Parteien oder Vereinigungen, Vorstrafen, die Familienplanung oder die religiösen Überzeugungen gehören ebenso zu den Tabuthemen wie Fragen zu den Rauch- und Trinkgewohnheiten. Der Vermieter sollte sich zudem mit der Gestaltung des Mietvertrages bestmöglich absichern. So kann Haustierhaltung  eine entsprechende Klausel im Mietvertrag begrenzt werden. Allerdings ist kein generelles Verbot zulässig – Zierfische,  Hamster oder ein Kanarienpärchen kann man nicht untersagen. Das Halten von Hunden und Katzen in der Wohnung lässt sich hingegen vertraglich ohne Weiteres ausschließen. Allerdings darf der Vermieter nicht willkürlich einigen Mietern die Haltung gestatten und anderen verbieten. Natürlich kann man den Mieter auch zu Schönheitsreperaturen verpflichten, wobei nicht jede Formulierung zulässig ist: Rechtmäßig sind Klauseln, die den Mieter verpflichten, in regelmäßigen zeitlichen Abständen zu renovieren. Folgende Fristen sieht die Justiz als zulässige Richtwerte an:
– Küche, Bad und Dusche alle drei Jahre
– Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre
– andere Nebenräume alle sieben JahreBevor Sie aber einen Mietvertrag aufsetzen, sollten Sie sich umfassend informieren und auch nur rechtlich gültige Formulierungen verwenden.

Immobilien als Geldanlage richtig finanzieren

Je nach Region – insbesondere in den ”heißen” Ballungszentren – werden die Renditen unterhalb der 3 Prozent liegen. Deswegen sollte man in diesen Fällen von einer zu hohen Fremdfinanzierung Abstand nehmen. 25 bis 30 Prozent des Kaufpreises sollte man schon mit dem eigenen Vermögen bezahlen können (und vergessen Sie nicht, dass Nebenkosten des Kaufes wie Notar, Makler, Grundbuch nicht finanziert werden können. Diese Nebenkosten belaufen sich zwischen 10 und 15 Prozent des Kaufpreises), um eine sichere und rendite-bringende Geldanlage durch eine Immobilie realisieren zu können.

Weiter interessante Links zum Thema Immobilien als Geldanlage:
Aus STERN: Was Immobilien als Geldanlage taugen
Aus DER ZEIT: Jetzt kaufen – wirklich?
Aus BERLINER ZEITUNG: Wann Immobilien eine sinnvolle Geldanlage sind
Video des ZDF: Immobilien als Geldanlage