Wer heute eine Immobilie oder Wohnung kaufen will, der kommt an Angeboten von Altbau-Wohnungen oder -Häusern nicht vorbei. In diesen Fällen geht es dann nicht nur um den zu finanzierenden Kaufpreis, sondern auch um Modernisierungskosten, die in den allermeisten Fällen notwendig werden. Als Faustregel gilt: Wer einen Altbau erwirbt, braucht maximale Planungs- und Kredit-Flexibilität. Rechnen Sie grundsätzlich mit Unwägbarkeiten. Schön, wenn diese dann nicht eintreten. Aber vorbereitet sollten Sie auf alle Fälle sein.
Bereitstellungszinsen
Diese Flexibilität beginnt bereits bei der Kreditbereitstellung durch Ihre Bank. Wenn sich das Modernisierungsvorhaben zeitlich verzögert, da während der Modernisierung zu beseitigende Mängel auftreten, mit denen man im Vorfeld nicht gerechnet hat, kann sich der geplante Einzugstermin um Wochen oder gar um Monate verzögern. Deswegen sollten Sie immer eine Baufinanzierung bei einer Bank anstreben, die einen möglichst langen Zeitraum gewährleistet, in dem Sie das Darlehen abrufen können, ohne dass Bereitstellungszinsen verlangt werden. Es kann gerade bei Modernisierungsvorhaben immer wieder vorkommen, dass Sie das Geld erst später als geplant benötigen. Wenn Sie dann gleichzeitig noch die Miete der alten und zusätzlich Zinsen für bereits ausgezahlte, aber noch nicht benötigte Darlehen. In vielen Fällen ist diese monatliche Doppelbelastung schwer zu stemmen.
Unvorhersehbare Zusatzarbeiten
Wer einen Altbau erwirbt, dem fällt es trotz vorliegender Bauangebote schwer, den am Ende exakt benötigten Betrag zu eruieren. Deswegen macht es immer Sinn, einen höheren Betrag bei der Baufinanzierung einzuplanen und diesen dann nicht zu verwenden. Das ist immer besser, als eine teuere Nachfinanzierung eingehen zu müssen. Deswegen sollten Sie immer mit Ihrem baufinanzieurngsberater über diese Möglichkeit sprechen und sich einen Vertrag ausarbeiten zu lassen, der Ihnen die Freiheit gibt, nicht die gesamte Darlehenssumme auszahlen lassen zu müssen. Grundsätzlich sollten Sie immer mindestens 25.000,– mehr Finanzierung einplanen als die aktuellen Kostenangebote ausweisen.
Geförderte KfW-Kredite
Gerade bei der Modernisierung von Altbauten ist eine energetische Sanierung anzuraten. Die Kreditbank für Wiederaufbau (KfW) vergibt in Ihrem Förderprogramm ”Energieeffizient Sanieren 151/152” unschlagbar günstige Kredite. Diese Darlehen bis zu 75.000 Euro pro Wohneinheit sind zumeist gut angelegtes Geld, zumal Sie durch die damit verbundenen Einhaltung der Effizienzwerte zugleich die Voraussetzungen für einen Energieausweis des Altbaus erfüllen. Sollten diese Moderniserungsmaßnahmen dann den sogenannten ”KfW-Effizienzhaus-Standard” erfüllen, gibt die KfW sogar Tilgungszuschüsse bis zu einer Höhe von 13.500,– Euro.
Flexibler Tilgungssatz
Auch diese Option sollten Sie in Erwägung ziehen: Wenn Sie anfänglich einen niedrigen Tilgungssatz benötigen, aber eine anzuratende lange Laufzeit der Baufinanzierung (10, 15 oder mehr Jahre) anstreben, dann sollten Sie auf eine flexible Anpassung bzw. Erhöhung der Tilgungsrate während der Laufzeit drängen. Gerade in der derzeitig extrem niedrigen Baugeld-Phase sollte man an höhere Tilgungsraten von mindestens 2 – besser 4 Prozent nachdenken, da Sie so viel schneller schuldenfrei werden. Brauchen Sie nun am Beginn der Wohnphase nach Einzug in Ihren ”neuen” Altbau aber mehr finanzielle Mittel für Wohnungseinrichtung oder ähnliches, dann macht es durchaus Sinn, erst mit einer 1 Prozenz Tilgung zu beginnen, um diese dann nach z. B. 2 Jahren auf 3 Prozent zu erhöhen. Ihr Ziel sollte immer eine möglichst schnelle Schuldenfreiheit sein.
Intelligent baufinanzieren
Nutzen Sie das Profiwissen von Baufinanzierungsberatern – und zwar nicht nur das Ihrer Hausbank, sondern auch die Expertisen der bankenunabhängigen Direkt-Vermittler – z. B. von uns: ACCEDO AG. Diese erstellen Ihnen einen Finanzierungskonzept, das diese oben beschriebenen Möglichkeiten bieten – oftmals aus einem Mix verschiedener Bankangebote, Angebote der KfW-Förderbank sowie aus bestehenden Bausparverträgen und Barmitteln. Gerade in Zeiten wie diesen gilt: Flexibilität ist alles.
