Die Leitzinssenkung der Europäische Zentralbank (EZB) auf historisch niedrige 0,25% zeigt bereits Wirkung. Der Aktienleitindex DAX hat neue Rekordhöhen erreicht. Privatanleger, die ihr Geld sicher und nicht spekulativ anlegen möchten, stöhnen ob der geringen Redniten, die zumeist unterhalb der aktuellen – auch schon extrem niedrigen – Inflationsrate von 1,2 Prozent liegen. Und für Ihre Baufinanzierung? Dieser Niedrigzins bedeutet leider nicht, dass Hypothekenkredite automatisch jetzt noch günstiger werden. Das betrifft sowohl Erst-Finanzierungen wie auch Forward-Darlehen und Anschlussfinanzierung. Warum das so ist, lesen Sie im Folgenden:
1. Baufinanzierungszinsen zeigen sich sehr labil.
Erfahrungsgemäß reagiert der Baugeldzins mit einer zeitlichen Verzögerung von ca. 6 Monaten auf Leitzins-Anpassungen. Die Zinsen für Hypothekendarlehen haben sich zudem seit dem absoluten Tiefstand im Mai 2013 extrem schwankend gezeigt: So konnten kurzfristige Erhöhungen um mehr als 0,5 Prozent festgestellt werden – ohne ersichtlichen Grund. Im September musste man bereits ca. 3 Prozent für Darlehen mit 10 jähriger Laufzeit bezahlen. Gegensteuern konnten nur noch kapitalstarke Bauherren, die viel Eigenkapital in die Finanzierung einbrachten, um damit Zinssätze von rund 2,5 Prozent realisieren zu können. Es ist zu erwarten, dass sich dieser Trend noch verstären wird, weil Kreditgeber wieder mehr auf Ausfallsicherheit setzen.
2. Banken verlangen für günstige Zinssätze höhere Eigenbeteiligung.
Trotz oder gerade wegen dieser Niedrigzinspolitik handeln Banken sehr zurückhaltend, wenn es um eine Kreditvergabe geht. Im Kern möchten sie verhindern, dass der Kunde zuviel auf Pump finanziert. Man zieht damit die Konsequenz aus den Erfahrungen der platzenden US-Immobilienblase, deren Problem darin bestand, dass zuviele günstigste Kredite an finanzschwache Kreditnehmer vergeben wurden. Deswegen verlangen heute viele Banken inzwischen sehr hohe Eigenbeteiligungen bei einer Baufinanzierung, wenn der Kunde einen sehr günstigen Kreditsatz von z. B. 2,3% auf 10 Jahrerealisierenmöchte. Tendenziell ist deswegen Baufinanzierung bei einem Eigenanteil von 20% in den letzten Monaten teurer geworden. Diese Faktoren deuten darauf hin, dass die Bankhäuser den Niedrigzinsen in wirtschaftlicher wie in geldpolitischer Hinsicht nicht trauen und sich für die Zukunft absichern möchten. So war es ja auch damals in den USA: Ein Anziehen der Inflation und das Stottern des Wirtschaftsmotors, wodurch eine höhere Arbeitslosenquote verzeichnet wurde, führten dazu, dass Kreditnehmer ihre Kredite und Tilgungen nicht mehr bedienen konnten.
3. Forward-Darlehen helfen gegen unsichere Zeiten.
Wenn nun Ihre Bau-Erstfinanzierung in den nächsten 24 Monaten ausläuft und sie danach einen Anschlusskredit benötigen, ist jetzt ein guter Zeitpunkt, sich über ein Forward-Darlehen zu informieren. Inzwischen raten auch Verbraucherschützer zum Handeln. Andreas Brönner: ”Derzeit ist es weiterhin möglich, ein zehnjähriges Darlehen über 200 000 Euro für einen Sollzins von ca. 2,3 Prozent zu bekommen“. Wenn Sie zu lange warten und der Zinssatz in der Zwischenzeit z. B. um 0,5 Prozent steigt, kostet der Kredit am Ende der 10 jährigen Bindung ca. 10.000,– EUR mehr. Mit einem Forward-Darlehen sichern Sie sich die aktuell günstigen Zinsen, um in deren Genuss kommen, wenn die Anschlussfinanzierung beginnt. Für diese Sicherheit zahlen Sie zwar ein paar wenige Prozentpunkte mehr, werden aber auch nicht böse überrascht, wenn die Zinsen plötzlich steigen.
4. Wann steigen die Zinsen wieder?
Das lässt sich einfach nicht beantworten, sind es doch zu viele Faktoren, die Einfluss auf die Zinskurve nehmen. Wie entwickelt sich die Weltwirtschaft? Wann springt in den USA die Konjunktur wieder an? Wie verhalten sich die europäischen Krisenstaaten? Welche Zinspolitik wird von EZB (Europa) und FED (USA) im Laufe der nächsten Monate verkünden? Wann werden die Geldhähne wieder zugedreht und so weiter. Wenn einer dieser Faktoren sich ändert, wird es mit Sicherheit Auswirkungen auf die Zinsentwicklung haben. Aufgrund dieser vielen Faktoren sind wir überzeugt, dass Baugeld wieder teurer wird. Erstens ist es volkswirtschaftlich auf Sicht nicht tragbar, wenn Tagesgeld-Zinsen unterhalb der Inflationsrate liegen, da so die Privatvermögen mit der reduziert werden. Zweitens werden die Notenbanken nicht weiter langfristig billiges Geld in den Markt pumpen. Drittens wollen Banken einen Crash wie 2008 vermeiden, weswegen sie nicht mehr daran interessiert sind, weiterhin günstigste Kredite anzubieten. Und viertens reagieren Baugeld-Zinsen mit einem zeitlich Versatz von ca. 6 Monaten – wenn innerhalb dieser Zeit einer der Faktoren sich ändern wird, dann werden die Kosten für eine Anschlussfinanzierung teurer.
Deswegen unsere Empfehlung: Informieren Sie sich jetzt über eine Anschlussfinanzierung bzw. ein Forward-Darlehen und sichern Sie sich so die aktuellen Niedrigstzinsen für die nächsten 10, 15 oder 20 Jahre. Die ACCEDO AG – mehrfacher Sieger der einschlägigen Anbietertests für Forwarddarlehen – berät Sie umfassend, bankenunabhängig und unentgeltlich per Internet und Telefon.
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