Baufinanzierung

Baufinanzierung: Drum prüfe, wer sich ewig bindet.

Baufinanzierung ist derzeit günstig wie nie. Festgeld, Aktien und andere Geldanlageformen dagegen sind für viele entweder unattraktiv oder riskant. Da liegt es auf der Hand, sein Geld in eine Immobilie zu stecken, denn dieses sogenannte „Betongold” verspricht Wertstabilität und Sicherheit. Doch schlechter Rat kann teuer werden: Viele Beispiele beweisen, dass viele Kreditanbieter ihren Vorteil im Auge haben, wenn sie eine Baufinanzierung empfehlen. „Gut Ding braucht Weile”: Für die allermeisten ist der Kauf einer Immobilie oder der Hausbau eine einmalige und oft auch lebenslange Entscheidung. Deswegen sollte man kühlen Kopf bewahren, in Ruhe Angebote durchforsten und sich nicht unter Druck setzen lassen. Es sind oftmals die versteckten Kosten, die einem am Ende teuer zu stehen kommen. Wir möchten Ihnen mit diesem Artikel ein paar Eckpunkte der eigenen Finanzierungsplanung an die Hand geben, die ihre Entscheidung erleichtern:

Kosten, die mit einer klassischen Baufinanzierung nicht bezahlt werden können:

Es ist nicht nur der Kaufpreis eines Eigenheims, der zu Buche schlägt. Vergessen Sie bei Ihrer Finanzplanung nicht, dass Kosten auf Sie zukommen werden, die außer den reinen Finanzierungs- und Immobilienkosten auf Sie zukommen werden. Da ist die Grunderwerbssteuer – je nach Bundesland liegt sie derzeit zwischen 3,5 bis 5 Prozent des Kaufpreises. Zudem zahlen Sie für die Notarkosten sowie das Grundbuch – diese schlagen mit jeweils ca. 2 Prozent zu Buche. Natürlich können noch Maklerkosten entstehen, wenn Sie nicht von Privat kaufen, die je nach Bundesland bis zu recht happigen 7% Ihnen in Rechnung gestellt wird. Und dann brauchen Sie möglicherweise auch Möbel, Küche oder Bad – Investitionen, die sich je nach Anspruch schnell auf 50.000 EUR oder mehr summieren können. Diese kosten können mit einem Darlehen zur Baufinanzierung NICHT bezahlt werden:

Eigenmittel entscheiden, wie teuer Ihre Baufinanzierung letztendlich ist

Diese Kosten müssen Sie aus Ihren Eigenmitteln zahlen, ein Baufinanzierungs-Kredit finanziert nämlich diese Kosten nicht. D. H. diese Kosten müssen Sie von Ihrem zur Verfügung stehenden Eigenkapital abziehen. Was dann übrig bleibt, ist das Eigenkapital, dass Sie für die Baufinanzierung mit einbringen können. Sie werden oftmals den Rat lesen, dass Sie mindestens 20% dss Kaufpreises aus ihren persönlichen Rücklagen bestreiten sollen. Wir meinen – besonders wenn Sie nicht mehr 20 sind – dass dieser Wert eigentlich zu niedrig angesetzt ist. Um im Alter bzw. nach Ende der Laufzeit Ihrer Baufinanzierung nicht in finanzielle Turbulenzen zu geraten, raten wir zu einer Eigenkapitaldecke von 35% oder mehr. Das heisst: Kostet die Immobilie 200.000 EUR, brauchen Sie zusätzliche rund 25.000 EUR für die Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar. Dazu summieren sich die nötigen Anschaffungen wie Küche oder Möbel. So kann eine 200.000 EUR Immobilie bereits 250.000 – 300.000 EUR Anschaffungskosten verursachen. Diese Rechnung zeigt, dass Sie über ca. 80.000 bis 90.000 EUR an Eigenkapital benötigen.

Ihre Baufinanzierung sollte ihre aktuelle Lebenshaltung nicht massiv einschränken

Haben Sie die Finanzierungskosten eruiert (es empfiehlt sich dabei, die genauen Prozentsätze der Grunderwerbssteuer und der Makler-Courtage für Ihr Bundesland zu eruieren, um die exakten Kosten zu ermitteln), indem Sie den Kreditbedarf mit den dann noch zur Finanzierung zur Verfügung stehenden Eigenmitteln gegenrechnen (Kredit: 200.000,-; Nebenkosten wie Notar, Grunderwerb, Makler angenommen: 25.000,-; Möbel angenommen: 25.000,– = 250.000,-. Eigenkapital: 90.000,- minus Nebenkosten und Möbel: 50.000,-. Damit verbleiben 40.000,- Eigenmittel für die Finanzierung. Das ergibt einen Kreditbedarf von 160.000,-). Jetzt sollten Sie ihre Kosten für ihre monatliche Lebenshaltung berechnen. Was brauchen Sie bzw. Ihre Familie für Nahrung, Kleidung, Versicherungen , KfZ, Strom, Wasser, Energie und Telekommunikation? Auch sollten Sie eine Pauschale für Urlaube, für Elektrogeräte (Kühlschrank, Waschmaschine etc.) und für mögliche Reparaturen aufgrund der Erfahrungswerte der letzten 5 Jahre in Ihre Rechnung miteinbeziehen. Und vergessen Sie sonstige Hauskosten wie Müllabfuhr und, falls Sie eine Eigentumswohnung kaufen wollen; für hausbezogene Rücklagen mit einkalkulieren. Am Ende dieser Rechnung stehen die Barmittel, mit denen Sie Ihre Kreditfinanzierung bedienen können.

Bei der Baufinanzierung nur nur das günstigste Angebot beachten

In unserer Modellrechnung bleiben ca. 1.000,- EUR, mit denen Sie dann in Zins und Tilgung investieren können. Dieses Geld erscheint mehr als genug, um den Kredit über 160.000,- über die Laufzeit zu finanzieren. Aber Vorsicht: Es ist in der heutigen Niedrigzinsphase sehr verlockend, sich für das günstigste Zinsangebot zu entscheiden. Diese günstigsten Zinssätze beziehen sich aber immer auf die kürzeren Laufzeit (5 oder 10 Jahre). Aber was ist danach? Die Restschuld ist och sehr hoch und Sie missen dann eine Anschlussfinanzierung in Angriff nehmen. Es ist aber nicht anzunehmen, dass in 10 Jahren noch diese absoluten Niedrigzinsen noch Bestand haben. Steigt der Zins 2022 auf z. B. 7% (das ist der Mittelwert für Baufinanzierung in den letzten 30 Jahren), dann können für Zins und Tilgung schnell mal über 1.000,- fällig werden. Um sich dagegen abzusichern und das Risiko zu minimieren, empfehlen wir eine möglichst langfristige Zinsbindung (20 Jahre oder mehr)  Im Falle des angenommenen 160.000,- EUR Kredits und einem Zins von 3,2% auf 20 Jahre festgeschrieben, erfordert der monatliche Zinsdienst ca. 440,- EUR. So bleiben noch satte 500,- EUR für die Tilgung übrig (entspricht einer Tilgung von über 3%). So wären Sie dann bereits nach ungefähr 20 Jahren schuldenfrei.

Verhandeln und Vergleichen ist bei einer günstigen baufinanzierung besonders wichtig

Um auf Nummer Sicher zu gehen, empfehlen wir, nicht nur das Angebot der Hausbank einzuholen. Nutzen Sie auch die unverbindlichen Angebote von Direktfinanzierern wie ACCEDO. Geben Sie den Beratern die gewünschte Darlehenssumme und die Zinsbindung vor und nennen Sie den Betrag, den Sie sich monatlich leisten können. Wenn Sie die Angebote erhalten haben, vergleichen Sie die verbliebene Restschuld nach 20 Jahren. Das ist die eigentliche Maßeinheit, die wirklich zählt. Die Zeitschrift Finanztest weist auf die möglichen Unterschiede hin: „Wie sehr sich ein Kreditvergleich lohnen kann, zeigt ein Beispiel aus unserem Test. Der Vermittler ACCEDO bot Ende April einen 160 000 EUR-Kredit mit 20 Jahren Zinsbindung zu einem Effektivzins von nur 3,27 Prozent an. Die Berliner Sparkasse kassierte für so ein Darlehen satte 4,89 Prozent. Der Zinsunterschied summierte sich bis zum Ende der Zinsbindung auf mehr als 52.000 EUR.”