So unsicher und turbulent die Zeit an Börsen und Anlagemärkten sein mögen – eins ist sicher: Die Zinsen für Immobilienkredite werden absehbar ihren tiefen Stand behalten. Längst geht es ja nicht mehr um den Crash am amerikanischen Immobilienmarkt und den daraus resultierenden Problemen für die stark vernetzten Industrieländer. Der Konjunktureinbruch 2009 hat in erschreckendem Maße aufgedeckt, wie labil das gesamte System der Staatenfinanzierung aufgebaut ist. Konjunkturpakete und Bankenrettungskosten haben in einer Reihe von Ländern die Budgetdefizite explodieren lassen und zu großen Fragezeichen geführt, wie denn diese steigenden Verschuldungsquoten finanziert werden sollen. Um die Wirtschaft am Laufen zu halten, werden deswegen die Zinsmärkte auf Tiefstand gehalten. Deswegen steht auch die aktuelle Ausgabe von FocusMoney unter der Überschrift: Haus schlägt Euro (Nr. 41, vom 5. Oktober): „So billig war bauen noch nie: Eine Hypothek mit einer Zinsbindung von 10 Jahren gibt es derzeit schon für knapp unter 3% – fast umsonst bei einer Inflationsrate von 2,6%…” Allein aus dieser Perspektive ist kaufen statt mieten einer Überlegung wert, denn in den allermeisten Fällen kann man für die monatlichen Kosten, die einem durch die Mietzahlung entstehen, bereits eine Eigentumswohnung finanzieren. Welche Regeln sind also zu beachten, wenn man aktuell bauen bzw. finanzieren will?
Kaufen statt mieten – junge Familien können profitieren:
Immer wieder wird mantraartig darauf verwiesen, wie wichtig die Lage der Immobilie für eine zukunftsgerichtete Investition ist. Aber nicht nur die Lage in oder an den Filetstücken der Bunderepublik zählt. Besonders interessant sind Immobilien heute aber auch für die Eigennutzung. Gerade junge Familien profitieren hier von der finanziellen Unterstützung mancher Gemeinden, die Einheimischen-Modelle für ortsansässige Familien mit geringerem Einkommen aufgelegt haben. Zudem findet man günstige Immobilien bei Zwangsversteigerungen oder man setzt auf Ausbauhäuser, die mit Eigenleistungen günstig fertiggestellt werden. Wir empfehlen aber immer: Eine Eigenkapitalisierung von mindestens 20% der Gesamtbausumme ist notwendig, um sich nicht einem völlig unkalkulierbarem Risiko auszusetzen. Diese 20 % Eigenkapital am Kaufpreis der Immobilie sind eine wichtige Voraussetzung, wenn man kaufen statt mieten zukunftssicher gestalten möchte.
Kaufen statt mieten ist ein wichtiger Baustein der Altersabsicherung:
Wer in jungen Jahren in eine Immobilie investiert, sollte aber bei der Wahl des Baugrunds bzw. des Objekts doch auch ein wenig ans Alter denken. Im Alter wird nämlich die Infrastruktur wichtiger (ärztliche Versorgung, öffentliche Verkehrsmittel, Einkaufsmöglichkeiten). Da die Gesellschaft insgesamt altert, ist die Infrastruktur in der Umgebung auch ein wichtiges Argument, wenn man das Haus später wieder veräußern möchte. Unser Rat: Beim Kauf bereits an den Wiederverkauf denken.
Ist Vermietung attraktiv?
Auch diese Frage wird einerseits von der Lage – und der damit verbundenen Mieteinnahmen – abhängig sein. Man sollte grundsätzlich daran denken, dass erst 10 Jahre nach dem Erwerb einer Immobilie deren Verkauf steuerfrei ist. Stimmen aber Infrastruktur, Lage und die ortsübliche Vergleichsmiete, kann man trotz laufender Instandhaltungskosten Renditen oberhalb der derzeitigen Inflationsrate erzielen – aber beachten Sie, dass aufgrund der heutigen Marktsituation normalerweise kein schneller Gewinn mehr möglich ist – vielmehr ist ein moderater, aber sicherere Renditeaufbau möglich.
Kaufen statt mieten – Sachwertbesitz ist der beste Inflationsschutz.
Das hat sich im Bewusstsein eingeprägt: Eine Immobile oder ein Haus gibt dem Besitzer ein gutes Gefühl, das eigene Vermögen zu sichern, im Alter mietfrei wohnen zu können und immer Herr über die eigenen vier Wände zu sein. Aber auch die Vermietung kann lukrativ sein, wobei man hier wiederum von der Lage (in einem bevölkerungwachsendem Umfeld) und der allgemeinen wirtschaftlichen Situation abhängig ist (wie hoch ist die Gefahr, dass der Mieter seinen Job verliert?).
Kaufen statt mieten – wie viel Kredit kann ich mir leisten?
Laut FocusMoney ist die Rechnung recht einfach: „Eine gute Näherung ist die aktuelle Jahres-Kaltmiete geteilt durch (Zins + Tilgung). Wer aktuell 600,– EUR Miete kalt zahlt und mit einem Darlehenszins von drei und einer Tilgung von zwei Prozent rechnet, kann sich (600 x 12) : (0,03 + 0,02) = 144.000,- EUR Kredit leisten.” Aus dieser Perspektive ist kaufen statt mieten ein wirklich gutes Geschäft.
