Am Anfang steht immer die Frage: welches maximales Kreditvolumen erhalte ich von der Bank. Die Bank ist bei der Vergabe an vom Gesetzgeber definierte Richtlinien gebunden. So müssen Vorgaben erfüllt und Voraussetzungen eingehalten werden, die vor allem der Abasicherung des Kredits dienen. Die sogenannte Wohnimmobilien-Kreditrichtlinie (WIKR) hat das Ziel, Privatpersonen vor zu großen Risiken zu schützen und damit Sicherheit zu bieten. Banken sind mit der WIKR verpflichtet, sich an klare Vorgaben bei der Kreditvergabe zu halten und zugleich standardisierte Gesprächsdokumentationen anzufertigen. Letztendlich ist die Wohnimmobilien-Kreditrichtlinie angewandter Verbraucherschutz – mit allen Vor- und Nachteilen.
Was ist die Wohnimmobilien-Kreditrichtline (WIKR)?
Das Kürzel WIKR steht für „Wohnimmobilienrkreditrichtlinie”. In der ersten Fassung wurde sie am 21.03.2016 eingeführt mit dem Ziel, Kreditnehmer vor unzureichender Beratung zu schützen. Banken und Finanzierungsberater haben seither die Pflicht, Beratungsprotokolle über jedes Kundengespräch anzufertigen. Damit stellt der Gesetzgeber sicher, dass Kunden nicht mit unverständlichen und übervorteilenden Finanzprodukten „über den Tisch gezogen werden”. Zudem sind Grenzen definiert, die eine sichere Rückzahlung von Krediten gewährleisten. Diese sehen auch vor, dass Kreditnehmer in der Lage sein sollen, vor Eintritt in das Rentenalter den Kredit vollständig zurückgezahlt zu haben.
Wohnimmobilien-Kreditrichtlinie schützt den Kreditnehmer
Um die Auswüchse, die zur Immobilienkrise in den USA Ende der 2000er Jahre führten, einzudämmen, hdefiniert die Wohnimmobilienkreditrichtlinie folgende Kriterien:
- Die Baufinanzierungsberatung muss vor Vertragsabschluss dem Kunden Informationen liefern, die ihm die Tragweite des Kredits und das Risiko vor Augen führen. Dabei sind Beratungsempfehlung, die vom geäußerten und niedergeschriebenen Kundenwunsch abweichen, schriftlich zu protokollieren und nachvollziehbar zu erläutern.
- Der Kunde ist über die Risiken einer Baufinanzierung umfassend aufzuklären. Informationen zu Zinsänderungs-, Einkommensminderungs-, Wertverlust-Risiken müssen verständlich vermittelt und dokumentiert werden – wie z. B. Aufklärung über Mietausfallsrisiko (falls die Immobilie z. B. durch Unter- oder Weitervermietung mit finanziert werden soll), Berufsunfähigkeit, Jobverlust etc.
- Jedem Baufinanzierungsangebot ist ein umfassendes Beratungsprotokoll beizufügen, welches vom Kreditinteressenten gegengezeichnet werden muss.
- Ber Baufinanzierungsberater müssen eine Zulassung nach Paragraph 34i haben. Diese Zulassung stellt sicher, dass nur ausgewiesene und zertifizierte Baufinanzierungsberater Kredit-Abschlüsse bzw -Vermittlungen tätigen.
- Jedem Kreditinteressenten ist zudem ein ESIS-Merkblatt zu übergeben, das in standardisierter und rechtskonformer Form auszufertigen ist. (Hier finden Sie ein Beispiel für das ESIS-Merkblatt).
WIKR – besser informierte Kunden und weniger Kreditanbieter
WIKR führt zu besser informierte Kunden, die insbesondere die immer enthaltenen Risiken einer langfristigen Baufinanzierung – somit für die eigene Lebenssituation und Finanzplanung – einschätzen können. Die WIKR-Richtlinie verkleinerte aber auch den Anbietermarkt – die notwendige Zulassung nach Paragraph 34i für Baufinanzierungsvermittlung schafft mehr Beratungsqualität. Zudem führt die Haftungsproblematik dazu, dass Banken bei der Kreditvergabe vorsichtiger sind und nicht mehr alles finanzieren. Durch die Wohnimmobilien-Kreditrichtlinie werden Banken vermehrt in die Haftung genommen. Wenn im Rahmen der Beratung und des Verkaufs nicht alle Risiken bewertet und dargelegt wurden, hat der Verbraucher vielfältige Rechte bis hin zur Vertragsauflösung und Haftungsübernahme. In der Praxis bedeutet das aber auch, dass der Interessent heute schwieriger an einen Baukredit kommt wie vor Einführung der WIKR.
Die Wohnimmobilien-Kreditrichtlinie wächst das Haftungsrisiko der Banken
Die Bank prüft nun, ob der Kreditnehmer nach zehn Jahren Laufzeit in der Lage ist, in der Folge jedes Jahr acht Prozent der verbliebenen Restschuld an die Bank zurückzuführen – unabhängig davon wie hoch der dann in 10 Jahren verlangte Zinssatrz sein sollte. Diese 8 Prozent dienen als „virtueller” Sicherheitspuffer. Zudem finanzieren Bankenoftmals nur maximal das 6,5-Fache des Jahresnettogehalts und verlangen einen höheren Eigenkaptalanteil. Eine 100 Prozent-Finanzierung (also Baufinanzierung ohne Eigenkapital) wird dadurch zusehens schwieriger.
Für Kunden, die eine Baufinanzierung zu besonders niedrigen Zinsen mit nur 10 Jahren Zinsbindung abgeschlossen hat, ist zu bedenken, dass sich in 10 Jahren die Bauzinsen möglicherweise massiv verteuert haben, sich seine finanzielle Situation aber verschlechtert hat (weil z. B. der mithaftende Ehepartner den Job zugunsten der Kindererziehung aufgegeben hat). Unter diesen Umständen kann es passieren, dass man dann keine Anschlussfinanzierung mehr erhält. Deswegen ist der Abschluss einer langfristigen Finanzierung (30 Jahre) oder eines Volltilgerdarlehens aus heutiger Sicht sehr vernünftig.
Banken verschärfen die Regeln die Kreditvergabe
Die Einführung der Wohnimmobilien-Kreditrichtlinie (WIKR) im März 2016 führte dazu, dass gerade diejenigen keine Baufinanzierung mehr erhielten, die eigentlich die beste Voraussetzung hatten. Die Altersgruppe ab 45 hatte Probleme, da sie bis zum Renteneintritt die Baufinanzierung vollständig getilgt haben sollte. Es ist aber schwierig, innerhalb von 20 Jahren hohe Kreditsummen – die heute für einen Immobilienkauf meistens nötig sind – vollständig zurückzuzahlen, selbst wenn die Rentenaussichten aufgrund eines überdurchschnittlichen Einkommens gut sind. Die Altersgruppe ab 50, bisher eine der aktivsten Immobilienkäufer, war daher auch eine zeitlang von Baufinanzierungskrediten nahezu ausgeschlossen.
Die Anpassung der Wohnimmobilienkredit-Richtlinie im Jahr 2018 bis heute gültig
Die Bundesregierung hat die Wohnimmobilien-Kreditrichtlinie aus dem Jahr 2016 neu angepasst. Die WIKR-Novellierung lockert im Wesentlichen 3 Kriterien:
- Immobilienverzehrkredite
Dabei geht es darum, dass Rentner wieder einen Kredit auf Ihre Immobilie, die dann als Sicherheit dient, aufnehmen können. Im Todesfall kann diese Immobilie dann verwertet werden, um die verbliebene Restschuld zu tilgen. - Öffnungsregel
In der ersten Version der WIKR-Richtlinie wurde ausgeschlossen, dass eine Wertsteigerung der Immobilie mit in den Kredit eingepreist wird. Dadurch ist die Möglichkeit geschaffen, durch Bau- und Renovierungsmaßnahmen den Wert der eigenen Immobilie zu steigern, was wiederum Einfluss auf die Bewertung der Immobilie zum Zeitpunkt der Kreditvergabe nimmt. Da der Buchwert einer Immobilie zugleich als Sicherheitsrückstellung für die Baufinanzierung gilt, hilft diese Öffnungsregel dem Kreditnehmer, wieder mehr Sicherheiten in die Baufinanzierung einzubringen. Das führt wiederum zu günstigeren Zinsen und höheren Kreditsummen. - Neue Leitlinien für die Kreditprüfung
Die Lockerungen verbessern sowohl die Kreditwürdigkeit des Kreditnehmers und verbessern den Buchwert der Immobilie. Dadurch erhalten junge Familien und Kreditnehmer, die älter als 50 sind, wieder leichter einen Immobilienkredit.
Die Kriterien der Wohnimmobilien-Kreditrichtlinie können seitdem jederzeit angepasst werden
Die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (Bafin) erhält die Möglichkeit, temporär strenge Obergrenzen für die Vergabe von Immobilienkrediten zu verhängen. Wenn zum Beispiel eine Überhitzung des Immobilienmarktes droht, wird sofort und gezielt reagiert. Es kann dann ohne weitere Gesetzesnovelle eine angepasste Obergrenze für die Darlehenshöhe, bezogen auf den Immobilienwert, eingeführt werden; zudem kann die Bafin eine Vorgabe erlassen, die den Banken vorgibt, in welchen Zeitläufen Teile des Darlehens getilgt sein müssen. Und die Bafin dann berechtigt, Obergrenzen für monatliche Raten im Verhältnis zum Einkommen zu definieren.
Deswegen ist es ratsam, sich vor der Kontaktaufnahme mit einer Bank über den aktuellen – und eventuell von der Bafin angepassten – WIKR-Stand zu informieren. So wissen Sie bereits im Vorfeld, womit Sie rechnen können und müssen.
Nutzen Sie die Beratung bankenunabhängiger Baufinanzierungsvermittler
Sicher finanzieren ist der Maßstab, den Sie an Ihren Immobilienwunsch immer anlegen sollten. Deswegen ist es besonders wichtig, Ihre finanziellen Möglichkeiten vor einer Kredfitanfrage exakt zu bewerten. So können Sie erfahren, welcheKredithöhe möglich und welcher Kaufpreis für eine Immobilie machbar ist. Hierbei helfen Ihnen die Baufinanzierungsberater der accedo AG gerne und natürlich kostenfrei. Gemeinsam planen – gemeinsam finanzieren. So finden Sie eine Bank, die Ihr Vorhaben umfassend finanziert. Und haben einen Berater an Ihrer Seite, der Ihnen mit Rat und Tat während des gesamten Prozesses zur Seite steht.
