Kann man eine Immobilie ohne Eigenkapital baufinanzieren ? Besonders in Zeiten besonders niedriger Zinsen scheint das eine verlockende Möglichkeit zu sein. Tasächlich werden solche „Vollfinanzierungen“ immer häufiger angeboten. Besonders junge Familien, die seit Kurzem über eine Festanstellung mit einem unbefristeten Arbeitsvertrag und über doppeltes Einkommen verfügen, sind im Fokus der Werbung. Doch ohne Eigenkapital baufinanzieren birgt Risiken. Deswegen sehen Baufinanzierungsexperten solchen Offerten kritisch und weisen darauf hin, dass sie nur in bestimmten Fällen sinnvoll sind.
Ohne Eigenkapital Immobilie finanzieren – eher für Gutverdiener
Vollfinanzierung ist eher etwas für Kreditnehmer mit einem hohen, über Jahre gesicherten Einkommen, die zudem in der Lage sind, mit besonders hohen Tilgungen (z. B. 10 Prozent) den Kredit schneller als üblich zurückzuzahlen. Eine weitere Einschränkung: Selbständige und Freiberufler werden normalerweise keine Bank finden, die eine 100-Prozent-Finanzierung gewährt. Die besten Karten haben hier jüngere Beamte im mittleren und hohen Dienst. Es gilt auch zu bedenken, dass die Kaufnebenkosten, die abhängig vom Bundesland bis zu 15 Prozent des Immobilienkaufpreise zusätzlich ausmachen können, normalerweise mit Eigenmitteln beglichen werden müssen. Denn eine klassische Baufinanzierung übernimmt diese Kosten nicht immer.
Ohne Eigenkapital finanzieren – in seltenen Fällen vorteilhaft
Wenn langfristige, gute und stabile Einkommensverhältnisse gegeben sind, kann über eine 100 Prozent-Finanzierung nachgedacht werden. Den aufgrund des Steuerrechts, welches unter Bedingungen Schulzinsen anrechnet, kann eine Vollfinanzierung unter Umständen dem Vermögensaufbau dienen. Das muss aber umfassend mit dem Steuerberater besprochen werden. Auch ist das Baufinanzierungskonzept dann eher ein Mix verschiedener Bausteine als ein klassisches Annuitätendarlehen. Deswegen ist angeraten, für eine 100%-Finanzierung die fachkundige und bankenunabhängige Expertenbertung zu suchen.
Ohne Eigenkapital baufinanzieren – die Beispielrechung
Wer vollfinanziert, muss sich darüber im Klaren sein: man tilgt länger, erhält einen schlechteren Sollzins und muss wesentlich höhere Zinskosten tragen. Die accedo AG zeigt dort in einer Beispielrechnung, was eine 100%-Finanzierung bei einem vergleichsweise moderaten Kreditbetrag von 220.000 Euro bedeutet.
Vollfinanzierung von 220.000 Euro (zum Zinsstand Mai 2019):
- Bei einer 100 Prozent-Finanzierung wird der Kreditnehmer mit 744 Euro pro Monat belastet.
- Bei einer 110-Prozent-Finanzierung – also mit Kaufnebenkosten – werden 906 Euro im Monat fällig.
- Bringt der Interessent jedoch 40.000 Eigenkapital in die Finanzierung ein und verlangt somit 180.000 Euro Kredit,
zahlt er nur noch 574 Euro im Monat – und das über einen Zeitraum von 20 Jahren. - Im Vollfinanzierungsfall dagegen beträgt die Laufzeit 35 Jahre.
- Geradezu dramatisch wird’s, wenn der Vollfinanzierer sich nach 15 Jahren wieder von der Immobilie trennen will.
Er erhält zwar den getilgten Betrag von 73.292 Euro zurück.
Von den 55.865 Euro Zinskosten, die bislang angefallen sind, sieht er jedoch nichts mehr. - Bei einer Baufinanzierung mit 40.000 Euro Eigenkapital dagegen erhält er zum selben Zeitpunkt die getilgten 101.192 Euro wieder und muss lediglich 38.405 Euro an Zinskosten abschreiben.
Ohne Eigenkapital baufinanzieren – nur wenn die Voraussetzungen stimmen
Eine Vollfinanzierung kostet viel mehr. Sie führt zu höheren monatlichen Belastungen der Familienkasse. Und macht zudem Probleme, wenn man die Immobilie innerhalb der Darlehenslaufzeit verkauft. Banken bieten die 100-Prozent-Finanzierung in der Regel nur Beamten und Besserverdienern an, die langfristig in einem Angestelltenverhältnis stehen. Sie hat dann Vorteile, wenn mit dem Steuerberater zusammen ein Steuerspar-Konzept eerarbeitet ist, welches auf der steuerlichen Absetzbarkeit von Schuldzinsen gründet. Zudem erfordert sie ein umfassendes Baufinanzierungs-Know-how, welches nicht jeder Berater oder Bank hat. Oft kommen Kombinationen verschiedener Finanzierungsbausteine zu tragen. Dann kann eine Vollfinanzierung auch zu einem optimierten Vermögensaufbau beitragen. Wichtig: Suchen Sie die umfassende Beratung von Steuer- sowie Baufinanzierungsexperten.
