Baufinanzierung

Zinsbindung: lang oder kurz? Das ist die Frage.

Zinsindung ist die wichtigste Frage ind er Baufinanzierung. Welche Gründe sprechen für eine kurze oder lange Bindung.
03 Oct
Zinsbindung in der Baufinanzierung: kurz oder lang? Ihre Entscheidung. (Foto: pexels.com)

Die Frage nach der Dauer der Zinsbindung gehört ist die wichtigste, wenn es um den Abschluß eines Baufinanzierungsvertrags geht. In Zeiten der Niedrigzinsen liest man beinahe überall, dass eine möglichst Lange Zinsbindung oder ein Volltilgerdarlehen ist beste Entscheidung ist. Und das, obwohl Banken umso höhere Zinsen verlangen je länger das Darlehen abegschlossen wird. Statistisch gesehen sind aktuell 15 Jahre die durchschnittliche Zinsbindung. Aber immer mehr Kreditnehmer entscheiden sich für ein Volltilgerdarlehen, also einen Darlehensvertrag, der solange läuft, bis der Kredit vollständig getilgt ist. Andererseits: Kurze Laufzeiten bieten die attraktivsten, also günstigsten Zinssätze. Im Folgenden ein paar Emtsheidungshilfen für Sie:

Warum Experten grundsätzlich zu einer langen Zinsbindung raten

Volltilgerdarlehen oder sehr langfristige Kredite bieten den Vorteil, dass man während der Laufzeit keine bösen Überraschungen im Sinne von steigenden Zinsen erlebt. Banken lassen sich diese langfristigen Kredite aber auch bezahlen. Je nach Laufzeit sind Zinsaufschläge über ein Prozent keine Seltenheit. Als Kreditinteressent muss man deswegen Kreditangebote von Banken besonders hinterfragen, denn diese extrem günstigen Zinsen in der Werbung beziehen sich zumeist auf die kürzestmögliche Laufzeit von 5 Jahren. Besonders wenn der finanzielle Spielraum eher begrenzt ist, führt normalerweise kein Weg an einem möglichst längfristigen Kreditvertrag vorbei. Trotzdem muss man eine hohe Anfangstilgung (z. B. 3 oder mehr Prozent) bedienen und mit einer Laufzeit zwischen 20 und 30 Jahren zu finanzieren. Besonders für junge Familien ist die aktuelle Niedrigzins-Konstallation ideal. Durch die lange Zinsbindung hat die Familie eine perfekte Planungssicherheit und kann über Jahrzehnte mit der festgeschriebenen monatlichen Rate des Annuitätendarlehens kalkulieren.

Wichtig beosnders bei langristigen Baufinanzierungsdarlehen: eine Option auf Sondertilgung. Wichtig dabei ist, dass diese Sondertilgungsoption kostenfrei ist. Aktuell sollten 5 Prozent der Kreditsumme ohne Zinsaufschlagals Sondertilgungsmöglichkeit zu bekommen sein. Bei manchen Banken geht aber auch mehr. Besonders bei langen Darlehenslaufzeiten weiss man nicht, ob in der Zukunft durch eine Bonuszahlung des Arbeitgebers oder gesteigertes Familieneinkommen oder ein Erbe mehr Geld zur Verfügung steht. Den Kredit aber schneller zu tilgen, macht aber immer Sinn. Wenn der Kreditnehmer über freie Geldmittel verfügt, dann sollte er diese auch in eine Sondertilgung einbringen können, um dadurch schneller schuldenfrei zu sein. Auch wichtig: Jeder Langzeitkredit kann nach 10 Jahren ohne Angabe von Gründen gekündigt werden. Falls der Kreditnehmer zum Beispiel nach 10 Jahren weit mehr Einkommen wie am Anfang der Finanzierung zur Verfügung hat, so kann er nach 10 Jahren einen neuen Vertrag mit höherer Zins- und Tilgungsleistung verhandeln.

Was für eine kurze Zinsbindung spricht

In allererster Linie sprechen die aktuell extrem günstigen Zinsen für eine kurze Laufzeit. Ein kurzfristige Finanzierung mit einer Zinsbindung bis zu 10 Jahren nutzt allen, die über viel Eigenkapital verfügen. Man kann tatsächlich sagen: wer mehr hat, finanziert viel günstiger. Aber auch alle, die im Laufe eines Jahrzehnts mit Bargeld aus einer Veräußerung, mit einem Erbe oder einer Schenkung rechnen können, ist eine Baufinanzierung mit kurzer Zinsbindung eine Überlegung wert. Am Ende der kurzen Zinsbindung sollte aber trotzdem ein großer Teil der Finanzierung getilgt sein. Das heisst auch hier: mit mindestens 3 Prozent Anfangstilgung starten. So halten Sie die Restschuld nach Ablauf im Zaum. Aber immer wichtig: die Eigenkapitalquote. Wer nur 10 oder 20 Prozent in die Kaufsumme einbringen kann, muss mit sehr hohen Zinsaufschlägen rechnen. Damit sichern sich die Banken gegen das erhöhte Risiko ab. Ab 40 Prozent Eigenkapitalquote werden die angebotenen Zinsen entscheiden günstiger.

Oftmals werden auch kombinierte Baufinanzierungsverträge angeboten, die z. B. aus einem Kredit mit kurzer Zinsbindung und einem weiterem mit langer bestehen. So kann man zum Teil von besonders niedrigen Zinsen profitieren. Das Problem: Sie können die Bank nicht mehr so einfach wechseln. Läuft nämlich die Zinsbindung des ersten, meist besonders günstigen Baufinanzierungskredits aus, muss man die Anschlussfinanzierung bei der erstfinanzierenden Bank abschließen. Und zwar aus folgendem Grund: Andere Banken werden nur günstige Angebote für Anschlusskredite machen, die im Grundbuch im ersten Rang gesichert sind. Doch genau den blockiert der erste Kreditgeber durch den langfristig und sicher teuereren Kredit.  So bleibt dem Kreditnehmer meistens nichts andere übrigs, als ein schlechtes Verlängerungsangebot der erstfinanzierenden Bank zu akzeptieren. Deswegen rät Stiftung Warentest: „Kreditnehmer sollten sich nur in Ausnahmefällen auf verschiedene Fristen einlassen“. Vorsicht also vor dem Angebot eines Mix der Zinsbindung.

Die Restschuld birgt die größte Gefahr in der Baufinanzierung.
Sensationell günstig sind die aktuellen Offerten der Baufinanzierungsangebieter. 0,75 Prozent Zins für eine 10 jährige Zinsbindung. Das sind gerade einmal 350,- Euro monatliche Belastung für einen 250.000,- Euro Baukredit. Wer da nicht schnell abschließt, ist selber schuld. Wirklich? So sagenhaft günstig das Angebot scheint, so risikobelastet ist es auf dem zweiten Blick. Tilgung? Mini. Restschuld
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