Baufinanzierung 2015: Jetzt handeln, weil das Marktumfeld günstig bleibt.
(Foto: Thorben Wengert_pixelio.de)
Wie es auch nicht anders zu erwarten ist, das neue Jahr startet weiterhin mit besonders niedrigen Zinsen. Was sonst noch von der Baufinanzierung 2015 zu erwarten ist: Die Grunderwerbsteuer ändert sich in mehreren Bundesländern, die Mietpreisbremse wird wohl eingeführt und Maklerkosten werden nicht mehr ausschließlich auf den Käufer abgewälzt. Zudem wird es spannend, wie die EZB (europäische Zentralbank) in der Geldpolitik agiert, wie sich die Ukraine-Krise und der Rubelverfall auf die deutsche Wirtschaft auswirkt und wie lange der Ölpreis noch im Keller bleibt. Man sieht: 2015 wird spannend und damit auch die Frage, wohin sich die Baufinanzierung 2015 bewegen wird. Wer also 2015 eine Immobilie erwerben möchte, sollte sich schon jetzt mit den neuen regeln beschäftigen und dabei nicht vergessen, dass auch die KfW-Fördermittel neu struktiert werden.
Baufinanzierung 2015: Niedrige Zinsen, hohe Tilgung und lange Laufzeit
Das bleibt wie 2014: Dadurch die extrem niedrigen Zinsen ist es anzuraten, entsprechend höher zu tilgen und lange Baufinanzierungsverträge abzuschließen. Wer 15 oder 20 Jahre den Zinssatz festschreibt, der muss nicht fürchten, dass er zuviel zahlt, sollte in Zukunft der Bauzins noch weiter fallen. Denn die regelung bleibt bestehen, dass der Kreditnehmer nach Ablauf von 10 Jahren (mit einem halben Jahr Vorlaufzeit) seinen Vertrag kündigen kann. Da aus heutiger Sicht die Wahrscheinlichkeit, dass der Bauzins noch weiter fällt, sehr gering ist, ist gut beraten, wenn er diesen nutzt und ihn auf 15, 20 oder mehr Jahre festschreibt. Zudem sollte man nach Möglichkeit 30 bis 40 Prozent der Kaufsumme aus Eigenmitteln bestreiten, um so in den Genuss der Niedrigzinsen zu kommen (Beleihung von 60 bis 70 Prozent).
Bei der Baufinanzierung 2015 mit einberechnen: Die Steuern steigen
Nordrhein-Westfalen und das Saarland werden am 1.1.2015 die Grunderwerbsteuer erhöhen. In Nordrhein-Westfalen werden dann 6,5 Prozent (statt 5 Prozent) und im Saarland ebenfalls 6,5 Prozent (statt 5,5 Prozent) fällig. Einzig Bayern und Sachsen (mit 3,5 Prozent) haben auf eine Erhöhung verzichtet, während bereits 5 Bundesländer in 2014 den Steuersatz angehoben hatten. Die sogenannten Baunebenkosten, die sich aus Notargebühren, Grunderwerbsteuer, Eintrag in das Grundbuch sowie Maklerkosten zusammensetzen (und die nicht über eine Baufinanzierung finanziert werden können) werden dadurch ebenfalls teuerer: Während man in Bayern und Sachsen am günstigsten wegkommt und knapp 10 Prozent des Kaufpreises einkalkulieren muss, liegen diese Nebenkosten dann z. B. in Berlin bei über 15 Prozent.
Für die Baufinanzierung 2015 gelten neue Fördergrenzen der KfW
Die neue Energieeinsparungsverordnung (EnEv 2014) muss bei einer Baufinanzierung 2015 bedacht werden. Wer 2015 einzieht, hat noch keine Änderung zu befürchten, da diese neue Verodnung erst am 1.1.2016 gültig ist. Die dann höheren Energiestandards machen es schwerer, besonders günstig bauen zu können. Der dann gültige Jahresprimärenergiebedarf wird ab 2016 um weitere 25 Prozent abgesenkt, die Dämmung des Gebäudes muss dann um ca. 20 Prozent verbessert werden. Die Möglichkeit, auch mit Mitteln der KfW zu finanzieren, wird somit erschwert bzw. der Baupreis bzw. der Sanierungsbedarf kostenseitig erhöht. Die günstigen Zinsen der Kreditanstalt für Wiederaufbau – wie Effizienzhäuser 40, 55 und 70 – werden über die Energieeinsparung gegenüber den gesetzlich vorgeschriebenen Standardwerten berechnet. Deswegen ist es sinnvoll, bereits 2015 eine Immobilie zu erwerben und die Baufinanzierung 2015 abzuschließen, denn dann gelten noch die alten Regelungen, die entsprechend Bau- und Sanierungsgeld sparen. Die aktuellen Förderrichtlinien, die für Ihre Baufinanzierung 2015 gelten, finden Sie hier als PDF
Maklerkosten und Mietpreisbremse haben Auswirkung auf Ihre Baufinanzierung 2015
Wer einen Makler beauftragt, muss diesen auch bezahlen. In der Vergangenheit galt, dass der Käufer oder Mieter die gesamten oder einen Teil der Maklerkosten tragen musste. Das neue Gesetz sieht vor, dass nunmehr derjenige die Courtage zahlen muss, der den Makler beauftragt. Das heisst, dass nun zumeist Verkäufer zur Kasse gebeten werden; was im ersten Moment für den Käufer somit günstig erscheint, wird aber in der Praxis dazu führen, dass die Verkäufer diese Kosten auf den Kaufpreis addieren werden bzw. es zumindest versuchen. Wichtig in diesem Zusammenhang: Bei einem Immobilienverkauf gibt es keine Regelung mehr, der Preis für die Vermittlung wird zwischen Makler und Anbieter frei zu verhandeln sein. Bei Vemrietung dagegen ist die Höchstgrenze bei 2 Nettokaltmieten zzgl. Umsatzsteuer gedeckelt.
Die Mietpreisbremse ist auch für Käufer vermieteten Wohnraums interessant: Wir die erworbene Wohnung weiterhin vermietet, sind nur noch maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete erlaubt.Diese Regelung bleibt aber auf Regionen bzw. Städte mit einer sogenannten angespannten Wohnungsmarkt beschränkt. Dieser ”angespannte Wohnungsmarkt” wird von den Kommunen selbst definiert und wird dann auf eine Dauer von 5 Jahren festgeschrieben. Danach ist wieder darüber zu entscheiden, ob ein angespannter Wohnungsmarkt weiterhin existiert oder ob die Mietpreisbremse dann wieder aufgehoben wird. Auch wichtig: Dieses Gesetz betrifft nur Neuvermietungen, Bestandmieten sind davon nicht betroffen.Dieses Gesetz ist aber noch nicht beschlossen und soll im ersten Halbjahr 2015 in Kraft treten.
Es wird derzeit auch darüber diskutiert, ob der Vermieter nur noch 10 statt wie bisher elf Prozent der Modernisierungskosten auf die Miete umgelegt werden dürfen – und auch nur solange, die diese Modernisierungskosten amortisiert sind. Es ist möglich, dass diese reduzierung der Umlage noch im Laufe des Jahres 2015 in ein Gesetz gegossen wird. Auch sind Bestrebungen im Gange, die Mietpreisspiegel zu überarbeiten.
Aus diesen Überlegungen ist es aus heutiger Sicht anzuraten, einen Immobilienkauf und die damit verbundene Baufinanzierung 2015 zu realisieren, um einerseits in den Genuß der weiterhin außerordentlich niedrigen Zinsen zu kommen und um andererseits zu vermeiden, dass man durch die Neuregelungen, die dann 2016 kommen können, mehr Geld für die Sanierung bzw. Modernisierung einer Immobilie ausgeben muss. Unser Rat: Lassen Sie sich möglich früh im Jahr von Baufinanzierungsexperten beraten, um Ihre Baufinanzierung 2015 in einem (noch) günstigen Umfeld abschließen zu können.
