Der Eigenkapitalanteil ist eine wichtige Maßeinheit, um sich möglichst günstige Baufinanzierungszinsenlangfristig zu sichern.
(Foto: R_K_by_Dr.-Klaus-Uwe-Gerhardt_pixelio.de)
Schon wieder wird allerorten der Zeigefinger gehoben, Schreckensszenarien an die Wand gemalt und von drohender Krise geredet und geschrieben: DEUTSCHLAND DROHT DIE IMMOBILIENBLASE. Bei genauerer Betrachtung entpuppt sich dieses Gerede nicht als Immobilien- sondern als Medienblase. Deutschland finanziert seine Immobilien so solide wie eh und je.
Ein wichtiger Indikator hierfür ist der Eigenkapitalanteil, also die Quote, die der Immobilienkäufer aus eigener Tasche zur Gesamtfinanzierung (ohne Nebenkosten wie Notar, Grundbuch und Makler) beiträgt. Hier zeigt sich der entscheidende Unterschied zur Immobilienfinanzierung 2014 in Deutschland und den Finanzierungen in den USA, Spanien und Griechenland, die zur Finanzkrise 2008 führten.
Der Eigenkapitalanteil an der Baufinanzierung liegt aktuell bei über 20 Prozent
Der deutsche Immobilienkäufer weiss ganz genau, dass man sich eine Finanzierung auch leisten können muss und dass man deswegen über ausreichend eigene Mittel verfügen sollte, um günstig und solide baufinanzieren zu können. Seriöse Experten raten zu einem Eigenkapitalanteil von 20 Prozent. Und obwohl in Deutschland immer mehr Immobilienkredite vergeben werden – 2013 wurde dabei ein Höchststand von 172 Milliarden Euro für Immobilienkredite erreicht –, ist deren Finanzierung weitergin grundsolide. Der durchschnittliche Eigenkapitalanteil lag 2013 knapp unter 23 Prozent.
Der Eigenkapitalanteil bezieht sich nicht auf die Finanzierungsnebenkosten
Dies ist ein ganz wichtiger Aspekt: Die Nebenkosten, die bei einem Immobilienkauf entstehen – also die Grundsteuer, die Kosten für Notar und Makler, Grundbuchkosten etc. – sind in diesem Eigenkapitalanteil nicht enthalten. D. h. der Käufer muss diese noch zusätzlich aufbringen, wobei hierbei von bis zu 20.000 EUR ausgegangen werden kann. Das weiss der deutsche Immobilienkäufer und schafft es trotzdem noch, die sowohl von Verbraucherschützern wie von Banken empfohlenen 20 Prozent Eigenkapitalanteil zu übertreffen.
Je höher der Eigenkapitalanteil umso günstiger der Baufinanzierungskredit
Wer mit viel Eigenkapital seine Immobilie mitfinanziert, profitiert zudem von besonders günstigen Baugeld-Zinsen. Wer in der Lage ist, 40 bis 50 Prozent aus Eigenmitteln beizusteuern, dem winken besonders günstige Kredite, die gerade in der derzeitigen Niedrigzinsphase eine Schnäppchen sind. Darauf zielen auch die Angebote der Banken ab, denn je höher die Eigenkapitalquote ist umso geringer ist das Ausfallrisiko. Besonders dieses Risiko ist es, dass die Baufinanzierer antreibt. Auch wenn der deutsche Immobilenmarkt im Vergleich extrem konservativ daherkommt, wird eine private Risikoabsicherung von nahezu allen Experten empfohlen.
Eine Hypothenausfallversicherung schützt vor den Unwegbarkeiten des Lebens
Wer sich eine Baufinanzierung abschließt, der muss heute über Jahrzehnte planen. Denn gerade in der Niedrigzinsphase sind langfristige Verträge von 15, 20 oder 30 Jahren (z. B. Volltilgerdarlehen) anzuraten. Aber was passiert, wenn während dieser langen Zeit Unvorhergesehenes wie Arbeitslosigkeit, Scheidung oder Krankheit eintritt? Hier hilft dann die Hypothekenausfallversicherung. Aber Vorsicht: Derzeit tritt ein großer amerikanischer Versicherungskonzern auf, der diese Aufallversicherung damit bewirbt, dass man dann auch den Eigenkapitalanteil herunterschrauben oder die Immobilie gar ohne Eigenkapital finanzieren könne. Davon können wir nur abraten: Auch wenn die Hypthekenausfallversicherung durchaus ein Mittel der Risikominimierung sein kann, sollte man aber niemals auf einen zu geringen Eigenkapitalanteil setzen. Wir können vom ”unmoralischen” Angebot dieses Versicherers nur abraten.
Man muss sich das Leben noch leisten können
Ebenfalls abzuraten ist von Überlegungen, den Gürtel extrem eng zu schnallen, um sich einen höheren Eigenkapitalanteil zu leisten. Sie sollten auf alle Fälle auch während der Baufinanzierung noch über ein finanzielles Polster verfügen, um auf unvorhergesehene Geldausgaben (z B. Auto kaputt, Reperaturen am Haus etc.) reagieren zu können. Auch muss vor dem Abschluss einer Baufinanzierung umbedingt ein reeler Kassensturz gemacht werden. Sicher kann man für kurze Zeit den Gürtel enger schnallen – wenn das aber über Jahre oder im schlimmsten Fall über Jahrzehnte geht, wird das zu einer unerträglichen Belastung für die ganze Familie (und manche Familien sind daran auch schon zerbrochen). Keine Urlaubsreisen mehr, man kann sich nicht mehr ”gönnen” … Auch hier gilt: Bestimmen Sie vorher die monatliche Belastung, die Sie für Zinsen und Tilgung leisten können, ohne dass Ihr Lebensstandard assiv nach unten geht, denn eine Baufinanzierung ist für viele eine langfristige Entscheidung.
