2012 war ein Traumjahr für Hausbauer und Immobilienkäufer, denn die Finanzierungskosten waren so günstig wie nie. Da der Finanzmarkt sehr stark vernetzt ist, spüren das auf der anderen Seite die Sparer, denn so wenig Zinsen auf Geldanlagen und Festgeld wie derzeit bekam man auch noch nie. Kein Wunder, dass der Run auf Gold und Edelmetalle die Kurse in die Höhe treibt. Das Jahr 2012 war von dieser Diskrepanz geprägt. Diese Entwicklung freute die Baufinanzierer, die sich gleichzeitig über so viele Anfragen wie nie freuen konnten. Die eigene Immobilie erscheint somit als eine der renditesichersten Anlageformen, insbesondere dann, wenn man sie zudem eigennutzt. Das Gute am deutschen Immobilienmarkt ist zudem, dass der Nachholbedarf an Eigentum – sei es als Haus oder als Wohnung – im Vergleich zu Europa oder der USA groß ist. In keinem Industrieland war die Zahl an Mieter im Jahr 2011 höher als hierzulande. Deswegen war 2012 ein gutes Jahr für Mieter, da man heute eine Eigentumswohnung zum Preis des monatlichen Mietzinses finanzieren kann. Trotzdem hatte die Baufinanzierung 2012 auch seine Tücken für Bauherren, die nicht umfassend beraten waren. Denn der günstigste angebotene Baufinanzierungs-Zinssatz ist in den überwiegenden Fällen mit Sicherheit nicht der, der Sie am Ende ruhig schlafen lässt. Der Grund dafür ist einfach:
Der günstigste Zinssatz ist nicht immer der beste!
Den günstigsten Zinssatz, egal bei welchem Anbieter, gibt es für eine 5 jährige Zinsbindung bei 1 Prozent Tilgung. Da man Immobilien im Normalfall aber über einen Zeitraum von 20 und mehr Jahren finanziert, stellt sich spätestens nach 5 Jahren die Frage nach der Anschlussfinanzierung. Die Restschuld, die dann noch sehr hoch ist, muss dann neu verhandelt werden. Und es ist zu erwarten, dass die Zinsen in 5 oder 10 Jahren nach menschlichen Ermessen nicht mehr im derzeitigen historischen Zinstal verharren, sondern in der Zwischenzeit gestiegen sind – vor allem, wenn man weiss, dass der durchschnittliche Baugeldzins über die letzten 30 Jahre gerechnet, bei nahe 6% steht und eben nicht bei der derzeitigen Marke von 1,9%. Damit würde sich die monatliche Belastung der Anschlussfinanzierung nicht nur verdoppeln sondern vervielfachen. Gerade mit der günstigen Baufinanzierung 2012 ist die Sicherheit durch langfristige Laufzeiten wichtig.
Wir empfehlen deswegen, heute und in absehbarer Zukunft, Baudarlehen mit einer Laufzeit von mindestens 15 Jahren bei einer gleichzeitigen Tilgung von mindestens 2% abzuschließen. Sind Sie in einer besonders sicheren beruflichen Situation (z. B. als Beamter), dann raten wir zu Volltilgerdarlehen (d. h. Sie schließen einen einzigen Vertrag über die gesamte Laufzeit bis zur Schuldenfreiheit ab) oder Sie nutzen die von einigen Baufinanzierern angebotene Möglichkeit von 25 Jahre laufenden Baufinanzierungs-Verträgen. So können Sie die günstigen Zinsen in vollen Zügen genießen und müssen sich keine Sorgen machen, dass nach Ablauf des Vertrages Ihre Belastung dann plötzlich auf das Drei- oder Vierfache der derzeitigen steigt.
Baufinanzierung 2012: Keine Immobilienblase in Sicht!
Wer 2012 im Erwerb einer Immobilie eine gewinnbringende Anlageform sah, der hatte mit den steigenden Preisen auf dem Immobilienmarkt zu kämpfen. Inzwischen gibt es in fast allen Medien Hinweise, dass sich Deutschland auf eine Immobilienblase zu bewegen könnte. Wir meinen, dass diese Gefahr derzeit zu vernachlässigen ist. Sicher werden weit überteuerte Immobilien in den Zentrallagen der Ballungszentren angeboten, die aus heutiger Sicht ihren Wert im Lauf der Jahre verlieren werden und damit keinerlei Rendite abwerfen. Aber diese Angebote sind die Ausnahme. Die Renditeversprechen der Vergangenheit sind bei „Immobilien zu vernünftigen Preisen” heute nicht mehr zu halten – dafür ist der Markt in der Tat zu teuer geworden. Aber wer langfristig denkt und in einer Immobilie eine Wertanlage für die Rente oder auf 20 – 30 Jahre sieht, kann einer soliden Renditeaussicht von 3 – 4 Prozent mit ziemlicher Sicherheit entgegensehen.
Die Diskussion, ob Deutschland vor einer Immobilienblase steht, durchzog die Diskussion im letzten Halbjahr 2012. Grundsätzlich sind – je nach Region unterschiedlich – von Verteurungen um die 10 Prozent sowohl bei Miet- wie bei Kaufpreisen auszugehen. Die Probleme, die in Spanien oder den USA zur Platzen der Blase führten, sind in Deutschland derart nicht zu sehen: Deutsche Banken beleihen Immoblien mit max. 100% – und nicht wie z. B. in den USA von 120 oder mehr Prozent. Zudem legt man Wert auf einen Eigenfinanzierungsanteil, so dass die überwiegende Mehrheit der Baukredite im Beleihungsrahmen zwischen 70 bis 80% liegen. Auch werden sehr kurzfristige Verträge (5 Jahre) so gut wie nie abgeschlossen; die durchschnittliche Laufzeit der Darlehen lag 2012 bei ca. 10 Jahren. Zudem gibt es in Deutschland im Vergleich zum europäischen Durvchschnitt einen Nachholbedarf in Sachen Eigentum sowie im Wohnungs- bzw. Hausbau. In Deutschland leben überdurchschnittlich viele Menschen in Mietwohnungen. Diese Indikatoren verweisen darauf, dass eine Immobilienblase derzeit nicht konstatiert werden kann.
2013 wird ein gutes Jahr für Ihre Baufinanzierung
2013 scheint weiterhin ein sehr gutes Jahr für Bauherren und Immobilienkäufer zu sein. Experten weisen darauf hin, dass der Euribor, das ist der Leitzins zu dem sich Banken untereinander Geld leihen, noch weiter fallen könnte. Das hängt auch damit zusammen, wie die EZB (Europäische Zentralbank) mit dem Leitzins umgeht. Es deutet vieles darauf hin, dass dieser auf dem derzeit niedrigen Wert der Baufinanzierung 2012 verharrt, manche gehen sogar von einer nochmaligen Senkung aus. Das gehört zwar ins Reich der Spekulation, weist aber gleichzeitig darauf hin, dass sich in mittelbarer Zukunft an den Leitzinsen nichts ändern wird und diese weiterhin auf ihrem histroischen Tiefstand verharren. Der FMH-Index, der auf alle Zinsstände seit 1995 zurückgreift, weist aus, dass Baugeld mit 15 jähriger Bindung 1995 bei ca. 9% lag und derzeit um 3% zu bekommen ist (das ergibt einen durchschnittlichen Zinssatz für 15 jähriges Baugeld über den Beobachtungszeitraum von 17 Jahren von 5,5%). Auch an diesen Zahlen zeigt sich, dass 2013 ein sehr gutes Jahr für möglichst niedrige Baufinanzierungs-Belastungen werden wird. Wer also den Kauf einer Immobilie oder einen Neubau aus lebensplanerischer Sicht ins Auge fasst, der sollte unserer Meinung nach nicht mehr allzu lange warten, aber auch nichts überstürzen. Wer jetzt beginnt, den Markt nach geeigneten Objekten zu sondieren, der kann das mit aller Sorgfalt und der dafür gebotenen Zeit tun. Auch sollte man im 1. Quartal das Beratungsgespräch mit einem Baufinanzierer suchen – am besten noch vor der Immobiliensuche. Denn nach diesem Beratungsgespräch ist der finanzielle Rahmen für eine solide Finanzierung abgesteckt und Sie wissen am Ende, was Sie sich risikolos leisten können. Dieser Wert hilft Ihnen auch dabei, einen Bau oder Erwerb zu planen, der zu Ihren finanziellen Möglichkeiten passt. In diesem Sinne können Sie sich auf ein gutes Neues Jahr freuen, denn das Baugeld bleibt erst einmal günstig. Wenn Sie sich einen ersten Überblick über die zu erwartenden finanziellen Belastungen verschaffen wollen, empfehlen wir Ihnen, einen Baugeld-Rechner für einen ersten Überblick zu nutzen: zum Baufinanzierungs-Rechner
