Zinsvergleich - In Immobilieneigentum investieren bevor die Zinsen steigen

Nach wie vor bewegen sich die Zinsen für Baugeld im historischen Zinstief. Man kann aber davon ausgehen, dass dieses Zinstal irgendwann verlassen wird und sich dadurch dann die Finanzierung von Immobilieneigentum entsprechend teurer wird. Deswegen ist der Jahreswechsel eine gute Zeit, sich in Ruhe über die eigene Vorsetllung von Immobilieneigentum und über den Kauf einer Eigentumswohnung Gedanken zu machen, um Anfang 2013 handeln zu können. Zwar liest man derzeit von einer drohenden Immobilienblase, doch wenn man die Durchschnittspreise für Immobilieneigentum in den deutschen Großstädten betrachtet, fällt auf, dass die Preise in den letzten 5 Jahren moderat gestiegen sind (abgesehen von einzelnen Spitzen speziell in den sogenannt angesagten In-Vierteln). So weist z. B. München einen durchschnittlichen Quadratmeterkaufpreis für 2007 von 3.647,– EUR zu 3.692,–EUR in 2012 aus. In Bremen gegen stiegen die Preise von 1.111,– EUR in 2007 auf 1.180,– in diesem Jahr. Das bedeutet letztendlich, dass man heute auch noch Eigentumswohnungen finden kann, deren Kaufpreis für einem mittelfristige Vermögenstrategie nach wie vor interessant sind, zumal die Mieten in diesem Zeitraum ebenfalls entsprechend gestiegen sind. Deswegen gilt auch heute: Man kann Immobilieneigentum nahezu vollständig über Mieteinnahmen finanzieren. Dabei gibt es natürlich einige Dinge zu beachten:

Immobilieneigentum muss man sich leisten können

Empfehlenswert ist auf alle Fälle, in eine Baufinanzierung mit einer bankseits honorierten Finanzkraft zu gehen, um Immobilieneigentum so günstig finanzieren zu können. Banken prüfen bei Baukreditanfragen dabei nicht nur die Vermögensverhältnisse des Interessenten, sondern auch dessen Dauer des Arbeitsverhältnisses, das Alter sowie den Beleihungsgrad. Eine 100% Finanzierung kommt schnell mal einen Prozent mehr als eine Beleihung von 60 oder 70%. Unsere Empfehlung ist ganz klar, nämlich mit einem Eigenkapitalanteil von ca. 25% in die Finanzierung zu starten. Das macht einerseits die Verhandlung mit der Bank leichter und bringt zudem die günstige Zinsen auf die Laufzeit des Darlehens. Zudem eröffnet das den Horizont, möglichst schnell wieder schuldenfrei zu sein. Das heisst wiederum, mindesten 2% Tilgung oder mehr von Anfang an zu bedienen und gleichzeitig eine möglichst lange Laufzeit von 15 Jahren oder mehr abzuschließen, um einerseits Planungssicherheit zu haben und um andererseits nicht in die Schuldenfalle zu laufen, falls z. B. nach Ablauf einer 10jährigen Bindung die Baufinanzierung plötzlich 5 oder mehr Prozent an Zinsen kostet. Nicht unrealistisch, da z. B. vor 10 Jahren der Baugeldzins bei über 6% stand. In diesen kurzfristigen Krediten (zumeist 5 Jahre) ist auch einer der Gründe zu sehen, warum in den USA oder Spanien viele Menschen in die Schuldenfalle tappten und damit die Finanzkrise mit auslösten.

Immobilieneigentum ohne Eigenkapital?

Natürlich finden sich auch Hinweise in den Medien, dass sich auch eine 100% Finanzierung von Immobilieneigentum auf Dauer rechnen kann. Wer dieses Wagnis eingehen und trotzdem auf Nummer Sicher gehen möchte, der sollte für sich eine persönliche solide Liquiditätsplanung anstreben. In diese Gesamtrechnung müssen dann aber nicht nur die Finanzierungskosten sondern auch die Nebenkosten einfließen (Notar, Grunderwerbssteuer, Reperatur-Rücklagen etc.). Zudem müssen natürlich die Ausfallrisiken kalkuliert sein, die z. B. durch Arbeitslosigkeit, Krankeit, aber auch Mutterschutz eintreten können. Grundsätzlich muss man diese unvorhergesehenen Dinge finanziell überbrücken können, denn sonst bleibt nur der Verkauf des Eigentums – der mitunter nicht einmal die Restschuld bei der Bank auffangen kann. Wie bei vielen Geldanlagen gilt auch beim Kauf einer Eigentumswohnung zur Vermögenssicherung: Die Laufzeit und der daraus resultierende lange Atem sind wichtig. Wer meint, heute mit einem Kauf von Immobilieneigentum, die er dann vermietet, schnell reich werden zu können, der irrt. Diese Geldanalge ist immer mittelfristig solide und rechnet sich über die Laufzeit. Kurzfristig kann man dabei aber auch Geld verlieren.

Immobilieneigentum als Geldanlage?

Auch entscheiden die eigenen steuerlichen Verhältnisse, ob sich vermietete Eigentumswohnungen rechnen: Aus dieser Perspektive lassen sich sämtliche Schuldzinsen (Baufinanzierung) nämlich absetzen unter der Voraussetzung, dass Sie genügend Einkommensüberschuss haben, der sich finanzamtstechnisch gegenrechnen lässt. Auch kann der Disagio im Jahr des Baufinanzierungsabschlusses steuerlich geltend gemacht werden. Gleiches gilt für Instandhaltungs- und Renovierungskosten. Wer aus steuerlichen Überlegungen an Immobilieneigentum interessiert ist, sollte aber unbedingt beachten, dass der Veräußerungsgewinn der Mietimmobilie innerhalb von 10 Jahren nach dem Kauf steuerpflichtig ist. Unser Rat deswegen: Wer Wohneigentum erwirbt, die er vermietet und so steuerlich profitiert, sollte immer einen Zeitraum von über 10 Jahren im Auge haben, damit es sich am Ende im Rahmen des Vermögensaufbaus auch rechnet.

Interessant in diesem Zusammenhang ist eine Studie der Hochschule für Wirtschaft und Umwelt in Nürtingen (aus Marktmonitor Immobilien 2012), die auf die häufigsten Fehler beim Immobilieneigentum als Geldanlage hinweist und die folgende Gründe für das Scheitern aufzählen: