Aufgrund der unsicheren Finanzmärkte und der zunehmende Verunsicherung, ob der Euro überleben kann, hat ein wahrer Run auf Immobilien als Anlagestrategie eingesetzt. „Betongold” gilt nach wie vor als krisensicher und wird als realer Wert den immatriellen Aktien immer mehr vorgezogen. Dabei ist es gar nicht so einfach, auf die richtige Immobilie zur Vermögenssicherung zu setzen. Viele Faktoren spielen eine Rolle, ob man in Zukunft mit einem moderaten Vermögenswachstum rechnen kann. Neben der mantramäßig wiederholten Wichtigkeit der Lage der Immobilie in Hinblick auf Infrastruktur, Wachstums-Regionen und energetischem Sanierungsstand spielt insbesondere die Finanzierung eine wesentliche Rolle, ob sich die Immobilie zuletzt für als Anlagestrategie rechnet. Wichtig in diesem Zusammenhang ist auch, ob der Kreditnehmer die Immobilie selbst nutzen oder vermieten möchte. Denn nur letzteres führt zu einer Rechnung, die am Ende auch das Finanzamt mit einbezieht, um zu einer kosteneffizienten Finanzierung zu kommen. Allein in diesen wenigen Sätzen wird klar, dass sich eine Geldanlage in Immobilien in den meisten Fällen nur für Interessenten rechnet, die einerseits über Eigenkapital verfügen, zudem den Besserverdienern zuzurechnen sind und die gleichzeitig ein Steuerspar-Potential ausnutzen können. Folgendes Beispiel verdeutlicht, wie eine Anlagestrategie aussehen könnte:
Finanzierung mit wenig Eigenkapital
Eine Privathaushalt möchte ein Objekt erwerben, dass ca. 500.000,– EUR kostet (inkl. aller Nebenkosten wie z. B. Notar, Makler, Grundbuch, Grunderwerbssteuer etc.). Der Fiskus erlaubt, dass von diesen 500.000,– EUR vierfünftel mit 2% jährlich steuerlich abgeschrieben werden können, so dass letztendlich etwas über 8.000,– EUR jährlich an Mieteinnahmen steuerfrei bleiben. Der monatliche Ertrag (nach Abzug der järhlichen Betriebskosten sowie der Instandhaltungskosten für das Haus) werden mit ca. 2.000,- festgeschrieben. Die Kaufinteressierten planen, das Haus nach ca. 20 Jahre wieder für den aktuellen Kaufpreis zu veräußern. Da aber nur 100.000,- an Barmitteln zur Verfügung stehen und damit 400.000,- an Krediten aufgenommen werden müssen, ergibt das bei einem angenommenen Nominalzins von drei Prozent pro Jahr, der auf 10 Jahre festgeschrieben ist (und der mit einem angenommenen Anschlusszinssatz von 4% weitergerechnet wird) eine Belastung von 240 Monaten und einer monatlichen Belastung in diesem Zeitraum von ca. 2.400,– EUR, um nach 20 Jahren schuldenfrei zu sein. Diese Rechnung führt also zu einem Effektivzins von 3,3%.
Nimmt man nun die Vorteile, die sich aus der fiskalen Abzugsfähigkeit der Zinsen im 20jährigen Zeitlauf ergeben, dann ergibt das die angesprochenen 240 Raten, die im Zeitlauf von ca. 500,– auf ca. 950,- EUR steigen. Das entspricht einer Rendite von über 4% nach Steuern – als Anlagestrategie in Zeiten wie diesen sicher interessant,
Optimierungsmöglichkeit Rentenversicherung
Viele Berater bieten Kombinationen an: Zum Beispiel die Möglichkeit, die zur Verfügung stehenden Barmittel in einen Sparvertrag zu stecken, wobei die Tilgungsraten als Rückflüsse genutzt werden. Hinzu kommen die Prämien des Investmentvertrages. Die Versicherung rechnet damit, dass eine fondsgebundene Rentenpolice 5% pro Jahr abwerfen wird. (Aktien haben sich in den vergangenen Jahren mit 7 – 8% rentiert. Aber Vorsicht, oftmals werden die jährlichen Gebühren der Vermögensverwaltung nicht aufgeführt (diese liegen im Normalfall bei 2%/anno). Wer also hofft, auf den internationalen Kapitalmärkten eine jährliche Rendite von 5% zu erzielen, der sollte die 2% Gebühren davon abziehen, um eine seriöse Rechnung aufstellen zu können. Wichtig in diesem Zusammenhang ist auch die Tatsache, dass Erträge aus Rentenversicherungen am Ende zu versteuern sind. Nach dieser Beispielrechnung bedeutet dass, das monatliche Raten von ca. 1.300,- EUR nötig sind, um nach 20 Jahren schuldenfrei zu sein. Hinzu kommt, dass die Differenz zwischen den eingezahlten 300.000,– EUR und dem Endguthaben von über 400.000,- EUR zur Hälfte versteuert wird, was weitere über 20.000,- EUR kosten wird. Daher erscheint diese Anlagestrategie eher nachrangig erfolgreich.
Die Kosten der Fondspolice und die Steruern des Vertrages führen in Verbindung mit einem festen Darlehen zu einem Effektivzins von 1,8%. im Vergleich zum Annuitätendarlehen ergibt das einen kleinen Vorsprung von 10 Prozentpunkte – also gerade einmal 4.000,– über die gesamte Laufzeit. Das Risiko, die Tilgung auszusetzen und zugleich auf das Glück an der Börse zu suchen, erscheint ziemlich hoch. So gerechnet rechnet sich der oftmals vorgeschlagene Verzicht auf Tilgung einfach nicht, weil das umgeleitete Geld in die Fondpolice einfach zuwenig Ertrag abwirft.
Eigenkapital und Aktien-Index-Fonds
Steckt man das gesamte Eigenkapital in einen Aktien-Index-Fonds (bei einer Jahresverzinsung von 4,5%), so erhält man am Ende ca. 240.000,-. Nach Abzug der Steuern bleiben davon ca. 200.000,– übrig. Somit müssen noch ca. 300.000,- kreditfinanziert werden. Das führt in dieser Beispielrechnung am Ende zu 240 monatlichen Raten zu jeweils um die 900,–. Unter dem Strich rechnet sich diese Variante, wobei die angenommene Jahresverzinsung über 20 Jahre trotzdem noch ein Hauch des Spekulativen anhaftet. Wichtig in diesem Falle ist aber, dass der Anleger bei dieser Anlagestrategie auch bei heftigen Aktienturbulenzen nicht den Kopf verliert und den Aktien-Index-Fonds 20 Jahre nicht anrührt.
Nervenkitzel gefällig?
Alle Investoren, die eigentlich nur Geld anlegen wollen, sollten sich hinterfragen, ob sich der ganze Aufwand der gekoppelten Indexfonds-Baufinanzierung lohnt wirklich lohnt? Oftmals reicht ja schon der reine Nervenkitzel an der Börse ohne weiterem Spielfeld. Grundsätzlich empfehlen wir, sich intensiv beraten zu lassen und zudem das Kleingedruckte der Verträge dringend zu lesen. Es warten einige Stolperfallen bei der Finanzierung von Anlage- und / oder immobilienbasierten Steuersparmodellen. Oftmals ist der über die gesamte Laufzeit etwas teurere oftmals aber auch der sicherere und für den Einzelnen entspanntere, da problemlosere Weg. Wer seine Anlagestrategie ohne Nervenkitzel haben möchte, sollte sich mit dieser Möglichkeit auseinandersetzen.
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