Ein steigender Baufinanzierungszins ist in Deutschland seit Mitte November 2016 zu beobachten. Die Deutsche Bank, die Postbank, die Hypo-Vereinsbank und die Ing-Diba haben die Zinsen um bis zu 0,2 Prozent in den letzten vier Wochen angehoben. Es sind noch kleine Zinsschritte, denen man noch keine allzugroße Bedeutung beimessen sollte. Aber ist ein steigender Baufinanzierungszins ein Zeichen, dass wir nun vor einer Trendwende stehen? Die Entwicklungen in den USA, in Europa sowie auf dem deutschen Finanzmarkt geben weitere Hinweise. Heisst das nun für zukünftige Immobilienkäufer, dass sie nun besonders schnell handeln müssen, um schnell noch an einen Niedrigzins zu kommen?
Steigender Baufinanzierungszins – nur eine Momentaufnahme?
In den 8 Jahren seit der Finanzkrise sind Baugeldzinsen immer wieder gestiegen – und gefallen. Seit 2008 bewegt sich der Mark auf historischem Niedrigzinsniveau. Eine Erhöhung um 0,2 Prozent ist deswegen nicht ungewöhnlich. Im Dezember sind die Zinsen zudem wieder leicht gefallen. In der Vergangenheit war gerade der Dezember die Zeit, in der die Banken noch schnell Finanzierungsgeschäfte abschließen wollten – und deswegen an der Zinsschraube drehten. Fakt ist, dass diese Zeiten vorbei sind. Banken forcieren das Weihnachtsgeschäft bereits seit mehr als 2 Jahren nicht mehr. Eher neigen sie dazu, zu bremsen. Deswegen hat ein steigender Baufinanzierungszins Ende dieses Jahres nichts mit dieser Art von Markting zu tun. Es zeigen sich eher externe Faktoren, die Einfluss nehmen.
Die Höhe der Baufinanzierungszinsen entwickelt sich parallel zur Rendite der zehnjährigen Bundesanleihe.Die Bundesanleihen-Rendite war bereits Anfang Oktober 2016 aus dem negativen Bereich herausgekommen. Seit der US-Wahl hat sie sich bis auf 0,4 Prozent erhöht. In den letzten 2 Wochen hat sie aber wieder nachgegeben und pendelt bei 0,2 Prozent. Das entspricht in etwa der Zinserhöhung der Banken für Baukredite. Ein neuerlicher plötzlicher Anstieg der Rendite für die zehnjägrige Bundesanleihe ist nicht zu erwarten außer die EZB beschließt eine Reduzierung oder gar Stopp des Anleihenkaufs. Damit würde sie die Geld-Flutung des EU-Marktes beenden. Zweifelhaft, ob sich sich das traut.
Steigender Baufinanzierungszins wäre auf Sicht wichtig – meinen Finanzmarkt-Experten
Die Credit Suisse erwartet eine Zinserhöhung im Dezember und noch zwei weitere im nächsten Jahr. An den Märkten werde jetzt bereits das Szenario steigender Realzinsen gespielt, sagen Anleiheexperten: Die Geldpolitik verliere zudem ihre Wirksamkeit. Es wäre nun an der Zeit, dass eine Normalisierung der Zinsen kommt – so lautet eine weitverbreitete Meinung. Die Sparzinsen orientierten sich stark an den Leitzinsen – beim Tagesgeld sei aber noch keine Erhöhung zu erwarten. Die Hypothekenzinsen hingegen orientierten sich am Kapitalmarkt. An diesem ist derzeit einige Bewegung festzustellen. Ob diese Bewegung aber nahhaltig ist, darauf will sich derzeit niemand festlegen. Dazu herrscht noch zu viel Unsicherheit über die künftige Politik in Amerika. Andererseits gibt die Fed als „Leitnotenbank“ der Welt vermehrt Hinweise darauf, dass sie den Leitzins wieder anheben möchte.
Die Bundesbank warnt im Finanzstabilitätsberichts 2016 vor einer plötzlichen Zinssteigerung. Sie meint aber auch, dass es aktuell keine Hinweise dafür gebe. Erste Leidtragende bei plötzlich steigenden Zinsen sind die Banken, die in der Anfangszeit kräftige Verluste machen würden. Es gibt aber auch einige bankenunabhängige Experten, die meinen, dass diese Verluste für die Stabilität der Finanzmärkte besser wären, als wenn die Niedrigzinsphase weiterhin anhalten würde. Denn je länger die Zinsen extrem niedrig sind, desto stärker werde die Krise ausfallen, wenn sie plötzlich wieder steigen. Ist es also gut, wenn die Zinswende bald kommt?
Verlangt ein steigender Baufinanzierungszins, jetzt schnell eine Finanzierung abzuschließen?
Hierfür gibt es nur eine Antwort: Nein! Wer sich jetzt unter Druck setzen lässt, wird vermutlich draufzahlen. Einfach deswegen, weil er den Markt nicht sondieren kann und auf einen alten Verkäufertrick hereinfällt – das gilt für Bankangebote wie Immobilienangebote gleichermaßen. Kühler Verstand ist jetzt angebracht. Alle Anzeichen deuten darauf hin, dass auch im ersten Quartal des Jahres 2017 kein plötzlicher Zinsschub zu erwarten ist. Vielleicht kommt ein leicht steigender Baufinanzietungszins, dessen Anstieg aber keine seriöse Baufinanzierung behindern wird.
Auch ist das ein steigender Baufinanzierungszins – bzw. die Angst davor – ein gutes Verhandlungsargument beim Immobilienerwerb. Sie müssen ja als Käufer einen Teil ihres Geldes an den Vorbesitzer bzw. Verkäufer, einen anderen an die Bank geben. Wenn die Zinsen steigen, ist es ja nur logisch, dass dadurch weniger für den Immobilienkauf übrigbleibt, weil die Gesamtfinanzierung teurer wird. Ein Fakt, der für alle, die auch Interesse an Ihrer Wunschimmobilie haben, gilt. Folgrichtig müsse dann der Verkaufspreis günstiger werden.
Nehmen Sie sich die Zeit, zäh und geschickt zu verhandeln. Wenn der Baufinanzierungszinssatz um 0,2 Prozent gestiegen ist, würde Sie das im Laufe von 10 Jahren um die 10.000,- EUR mehr belasten. Wenn Sie den Kaufpreis durch die Verhandlung um 20.000,- EUR drücken können, haben Sie sogar 10.000,- EUR auf Zehnjahres-Sicht gespart. Allein deswegen sollten Sie sich von Zinssteigerungen bei der Nachkommastelle nicht unnötig nervös machen lassen. Eine gute und solide Planung, ein Verhandeln des Kaufpreises sowie ein individuelles Baufinanzierungskonzept ist immer die Zeit wert, die es in der Vorbereitung kostet.
Wir glauben – auch wenn wir das natürlich nicht verläßlich wissen können – dass auch 2017 ein gutes Baufinanzierungsjahr sein wird. Im 10-Jahres-Vergleich (damals war ein Zinssatz von 5 Prozent noch als besonders günstig anzusehen) wird im Neuen Jahr der Zinssatz sich weiterhin auf besonders günstigen Niveau bewegen.