Immobilienkredit-Richtlinie erschwert die Baufinanzierung

Die Einführung der Immobilienkredit-Richtlinie nimmt Banken in die Pflicht und Verbrauchern zu gewagte Finanzierungen.
25 May
Immobilienkredit-Richtlinie erschwert die Finanzierung? Können Sie trotzdem eine Immobilie finanzieren? (Foto: picjumbo.com)

Sie wollen einen Immobilienkredit? Sie sind beamtet, Ihr Ehepartner hat ebenfalls einen guten Job? Sie wohnen in München, sind nach 1980 geboren und haben ein günstiges Reihenhaus in guter Lage und mit hervorragender Bausubstanz gefunden? Zudem haben Sie 250.000,- Euro Barmittel zur Verfügung für Immobilienkauf und Nebenkosten, um das 500.000,- Euro kostende Reihenhaus zu finanzieren? Dann brauchen Sie nicht mehr weiterlesen, denn Ihr Immobilienkredit ist Ihnen sicher. Für alle anderen, auf die einer oder mehrere dieser eben beschriebenen Faktoren nicht zutreffen, kann es schwierig werden, einen Immobilienkredit zu erhalten. Warum? Die seit März 2016 gültige Wohnkredit-Richtlinie (WIKR) erschwert die Suche nach einem passenden Immobilienkredit ungemein.

Die neue Immobilienkredit-Richtlinie erschwert die Baufinanzierung für Normalverdiener

Der Ansatz, den die am 21. März in Deutschland eingeführte EU-Vorgabe als Immobilienkredit-Richtlinie verfolgt, erscheint auf den ersten Blick richtig: Mehr Sicherheit für den Verbraucher, mehr Pflichten für den Kreditgeber. Mit ihr will der Gesetzgeber vermeiden, dass sich der private Käufer aufgrund schlechter Beratung überschuldet bzw. dass er auf windige Finanzierungen hereinfällt. So weit – so gut. Nun schlagen aber Banken Alarm: Die neue Immobilienkredit-Richtlinie mache es in vielen Fällen unmöglich, Normalverdienern eine Baufinanzierung zu gewähren. Denn man müsse nun Prognosen über den gesamten Zeitraum der Finanzierung bis zur vollständigen Tilgung machen und damit sicherstellen, dass der Kreditnehmer seine Schulden auch problemlos begleichen kann. Da Banken nun bei falscher Beratung bzw. ungenügender Finanzierung vom Gesetzgeber in die Pflicht genommen und verklagt werden können, versuchen sie nun, nur absolut sichere Finanzierungen zu gewähren (z. B. solche, wie am Beginn dieses Artikels beschrieben).

Die neue Immobilienkredit-Richtlinie verlangt,

  • dass der Baufinanzierungskredit innerhalb der statistischen Lebenserwartung des Kreditnehmers vollständig getilgt werden kann,
  • dass die Bank nicht mehr von einem Wertzuwachs der Immobilie während der Kreditlaufzeit ausgehen darf und diesen berechneten Wert NICHT als Sicherheit in die Finanzierung einbringt
  • und dass Einkommen und Vermögen des Kreditnehmers als Sicherheit miteinbezogen werden.

Die Folge ist nun, dass Banken viel vorsichtiger bei der Kreditvergabe vorgehen, wenn sie Zweifel haben, dass die monatliche Kreditbelastung zu wenig für die monatlichen Lebenshaltungskosten übrig lasse oder dass sich mit Beginn der Rente (bei einer Finanzierung die über das Renteneintrittsalter hinausgeht) die Einnahmensituation des Kreditnehmers verschlechtert.

Die Immobilienkredit-Richtlinie nimmt Banken in die rechtliche Haftung

Das eigentliche Problem der neuen Immobilienkredit-Richtlinie ist letztendlich die rechtliche Unsicherheit für Kreditgeber: Die Richtlinie wurde vom Gesetzgeber zwar eingeführt, aber eine exakte rechtliche Definition wurde dabei nicht formuliert. Kritiker befürchten nun, dass der Gesetzgeber die inhaltliche Definition nun den Gerichten im Zuge von Klagen überlasse. Und das kann jetzt Jahre dauern, bis verbindliche rechtliche Leitlinien gezogen werden, an die sich Kreditgeber halten können. Solange dies nicht geschehen ist, befürchten Banken, dass in Jahren mit dem Argument, man habe die Kapitaldienstfähigkeit des Kreditnehmers nicht auszureichend geprüft, sie in Haftung genommen werden, wenn der Kreditnehmer seinen Zahlungsverpflichtungen nicht mehr nachkommen kann und die Bank deswegen auf Grundlage der neuen Immobilienkredit-Richtlinie auf falsche Beratung verklagt. Letztendlich führt diese Rechtsunsicherheit zu besonderer Vorsicht bei der Kreditvergabe.

Geht der Vebraucherschutz der Wohnimmolilienkredit-Richtlinie zu weit?

Seit Einführung wird es nun definitiv schwerer, eine Baufinanzierung zu erhalten. Andererseits ist es aber auch immer eine Frage nach den eigenen finanziellen Möglichkeiten, nach einem umfassend informierten Baufinanzierungsberater und nach der Höhe der Sicherheiten sowie Eigenmittel, die eine Immobilienkreditfinanzierung möglich machen oder eben nicht.

Da aktuell viele stationäre Banken sehr defensiv bei der Vergabe vorgehen, ist bei Interesse an einem Immobilienkauf der Kontakt zu bankenunabhängigen Vermittlern zu empfehlen. So hat z. B. die ACCEDO einen Pool von 250 Kreditgebern im Zugriff und kann daraus den passenden Finanzierungspartner finden, der zwar Sicherheit sucht, aber nicht übervorsichtig agiert und damit eine seriöse Baufinanzierung bietet.

Gut an der WIKR-Einführung ist auf alle Fälle, das die Sensibilität der Kreditgeber erhöht ist, um damit auch eine Immobilienblase zu verhindern. Der Kreditnehmer wird dadurch zudem auch besser für Gefahren und Risiken sensibilisiert, die eine Kreditfinanzierung immer auch mit sich bringt. Wir glauben, dass sich die erste Aufregung nach Einführung wieder legen und es in Zukunft auch für Normalverdiener weiterhin möglich sein wird, einen Immobilienkauf seriös und sicher zu finanzieren, solange dieses Finanzierungskonzept nicht „auf Kante genäht” ist, Laufzeit lang und Anfangstilgung hoch sind sowie mindestens 20 – 30 Prozent Eigenmittel für den Kauf zur Verfügung stehen. So können noch viele in diesem und im nächsten Jahr von den sehr neidrigen Baufinanzierungszinsen profitieren und sich den Traum vom Eigenheim realisieren.

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