Immobilienrente zur Rentenaufbesserung?

Immobilienrente zur Rentenaufbesserung, lohnt sich das?
(Foto:Rainer Sturm / pixelio.de)

In Deutschland ist dieses Konzept der Rentenaufbesserung noch eher unbekannt. Die Immobilienrente ist eine Art Immobilienverrentung, welche ihren Ursprung aus den USA hat. Mittlerweile wird sie auch in Teilen Europas angeboten. Darunter zählen auch Deutschland und Österreich. Kurz ausgedrückt kann man sagen, man überschreibt seine Immobilie der Bank, bekommt dafür monatlich eine Rentenaufbesserung, darf aber dennoch im Eigenheim wohnen bleiben.

Begriffsklärung der Immobilienrente

Der englische Fachausdruck für die Immobilienrente lautet „Reverse Mortgage“. Wörtlich übersetzt erhält man dafür den Ausdruck umgekehrte Hypothek oder auch Umkehrhypothek. Da die genaue Übersetzung im Deutschen eher irreführend ist, es gibt nämlich keinen sachlichen Zusammenhang zwischen einer Hypothek und dem Finanzdienstleistungsprodukt Umkehrkypothek, ist dieses Konzept hierzulande eher unter dem Begriff Immobilienrente oder auch Hausplusrente bekannt.

Wie funktioniert die Immobilienrente?

Das Konzept ist recht einfach zu erklären, wenn auch die Umsetzung mir viel Kalkulation verbunden ist. Die Idee ist, dass viele Bürger im Alter zwar Grundbesitz haben, ihre Renteneinnahmen aber nicht wirklich deren Lebensstandard entsprechen. Deshalb wird die Immobilie beliehen und so kommt trotz bestehendem Wohnrecht monatlich etwas mehr Geld in die Tasche.

Ausführlicher funktioniert die Immobilienrente so: Der Hausbesitzer, der seine Immobilie beleihen möchte, handelt einen Kreditvertrag aus, bei dem selbige als Sicherheit dient. Der Kredit kann nun als Einmalzahlung, oder auch in monatlichen Raten ausgezahlt werden. Da der Hausbesitzer Eigentümer der Immobilie bleibt, dient eine verbriefte Grundschuld als Sicherheit. Die monatlichen Raten bleiben (je nach Aushandlung des Vertrags) fix, und steuerfrei. Berechnet werden sie abhängig vom Alter des Kreditnehmers, dem Immobilienwert sowie Lage und dem aktuellen Zinssatz. Im Gegensatz zu einem Baukredit baut sich bei einer Immobilienrente die Schuldenlast immer weiter auf. Daher stammt auch der Begriff Umkehrhypothek (Reverse Mortgage). Nach dem Ableben des Schuldners oder dem Auszug aus der Immobilie (z.B. in ein Pflegeheim) wird dann die Rückzahlung fällig. Da die Immobile per Grundschuld dem Kreditgeber zusteht, wird diese entweder verkauft, oder die Erben tilgen die Schulden, um das Haus zu behalten. Sollte der Erlös der Immobilie die Darlehenssumme überschreiten, zahlt die Bank den Überschuss an die Erben aus.

Solange noch ein Partner der Kreditnehmerseite lebt, die anfallenden Lasten (z.B. Steuern) trägt und seinen Erstwohnsitz in der Immobilie angemeldet hat, ist dieser auch gegen Räumung seitens der Bank abgesichert.

Immobilienrente ist ein Risiko für den Zinsgeber

Und das lässt dieser sich auch bezahlen. Der Immobilienrentner bekommt stets weniger ausbezahlt, als die Immobilie eigentlich wert wäre. Gerechnet wird nämlich nicht nur der momentane Immobilienwert und das zu erwartende Lebensalter, sondern auch Lage, Verschuldung und Zustand der Immobilie werden berücksichtigt. Dazu kommen noch die Nebenkosten, wie Gutachter, Grundbucheintrag, Provision etc., die der Kreditnehmer selbst zu tragen hat. Zu diesen Werten errechnet sich der Zinsgeber noch diverse Puffer. Er will natürlich für alle Eventualitäten gerüstet sein, zum Beispiel wenn der Kunde der Immobilienrente deutlich älter wird, als seine statistische Lebenserwartung.

Häufig rechnet sich eine Immobilienrente nicht

Bei nicht ganz idealer Lage, hohen Nebenkosten oder einem nicht allzu hohen Immobilienwert, kommt häufig nur ein Plus von 100 bis 200 Euro monatlich zustande.

Ganz wichtig: Wer Interesse an einer Immobilienrente hat, sollte sich mit seinen Erben absprechen. Nicht selten kommt es zu familiären Streitigkeiten, weil beispielsweise das Elternhaus plötzlich nicht mehr in Familienbesitz ist und sich die Erben selbst verschulden müssen, um dieses doch noch zu behalten. Das Modell der Immobilienrente eignet sich prinzipiell am besten für kinderlose Hausbesitzer mit schuldenfreier Immobile in guter Lage. Wenn jemand aus dieser Zielgruppe sein Eigentum nicht aufgeben will, kann er mit der Immobilienrente seine monatliche Liquidität gut verbessern.

Eine gute Alternative zur Immobilienrente ist es, sein Haus oder die Wohnung in Eigenregie zu verkaufen und das zum aktuellen Marktpreis. Von diesem Geld kann man sich dann eine kleinere Wohnung kaufen oder auch mieten. Das übrige Vermögen kann dann genutzt werden, um sich ein gutes Leben als Rentner zu sichern.

Diese drei Punkte müssen vor Abschluss einer Immobilienrente geklärt werden:

1. Wird die Rente garantiert bis zum Lebensende ausgezahlt?
2. Bekommen die Erben einen übrigen Differenzbetrag ausbezahlt?
3. Hat der Kreditnehmer und sein Partner lebenslanges Wohnrecht?