Erschwinglicher Wohnraum: Wie entwickeln sich Haushaltseinkommen und Immobilienpreise in den verschiedenen Regionen?
(Foto: Stephanie-Hofschlaeger_pixelio.de)
Immobilienblase, explodierende Kaufpreise und Mieten, fehlende Renditeaussichten mit Wohneigentum – die Medien überschlagen sich derzeit mit Horrormeldungen über unerschwingliche Wohnsituationen. Aber entspricht das auch der Realität? Ist erschwinglicher Wohnraum ist Deutschland tatsächlich nicht zu finden? Es bedarf schon einer differenzierten Betrachtung der aktuellen Situation, um Klarheit zu erlangen. Dabei ist die Formel aber genaugenommen einfach: Erschwinglicher Wohnraum ist dort zu finden, wo eine hohe Kaufkraft auf moderate Immobilienpreise trifft, denn Deutschland differenziert sich sehr stark nach Regionen.
Die Teuerungsrate sagt noch nichts darüber aus, ob erschwinglicher Wohnraum für viele ein Traum bleibt.
In vielen deutschen Zentren steigt nämlich die Kaufkraft, so dass – zusammen mit dem extrem günstige Bauzins bei der Immobilienfinanzierung – die steigenden Immobilienpreise entsprechend kompensiert werden. Natürlich sind extreme Ausreißer wie z. B. in München nicht die Regel, sondern die Ausnahme sind. Der Deutsche Maklerverband (IVD) erhebt jährlich den Erschwinglichkeitsindex. Die Überraschung: Wohneigentum ist in Deutschland derzeit im Durchschnitt erschwinglich wie selten zuvor. Dieser Index fasst genau die drei Komponenten Baufinanzierungszinsen, Preise für Immobilien und Kaufkraft zu einem Wert zusammen.
Erschwinglicher Wohnraum gibt es dort, wo die Kaufkraft hoch und die Immobilienpreise moderat sind.
Es gibt sie, die Regionen in Deutschland, wo diese Komponenten zusammentreffen: In Dresden zum Beispiel und in Leipzig, aber auch in Teilen Berlins und – besonders überraschend – in Hamburg. Das zählt zu den eigentlichen Überraschung der aktuellen Studie des IVD. Wenig überraschend: München steht am Ende der Skala. Ein interessanter Wert offenbart sich, wenn man den Anteil des zur Verfügung stehenden Einkommens nimmt, den man für eine durchschnittliche Baufinanzierung monatlich aufwenden muss. Statistisch gesehen muss der Münchner knapp die Hälfte des monatlichen Haushaltsnettoeinkommens für die Finanzierung opfern, der Dresdner hingegen nur ca. 20 Prozent.
Die Standortwahl ist das entscheidende Kriterium, ob erschwinglicher Wohnraum für Sie realisierbar ist.
Während man in München, Düsseldorf, Frankfurt und Stuttgart inzwischen schon Glück braucht, um eine Immobilie zu finden, die man sich auch leisten kann, ist es sonst eher kein Problem. Wenn Sie sich für den Kauf einer Immobilie interessieren, sollten Sie exakt diese Rechnung aufstellen: Wenn Sie bis zu 30 Prozent Ihres monatlich verfügbaren Haushaltseinkommens aufwenden müssen, um eine Baufinanzierung zu bedienen, dann ist die Gefahr einer Überschuldung oder einer eingeschränkten Lebensführung gering. Andererseits stellt sich natürlich auch die Frage nach Wertsteigerungsmöglichkeiten des Immobilienobjektes im Lauf der Jahre. Dieser Blick offenbart aber auch, dass es Regionen gibt, in denen nicht mit Steigerungen sondern einem Wertverfall zu rechnen ist: Dazu gehören nahezu alle Regionen mit sehr niedrigem durchschnittlichen Haushaltseinkommen. Dabei kann man längst nicht mehr von einem Ost-West-Gefälle oder einem Stadt-Land-Unterschied reden. Ein genauer Blick in die Statistik zeigt Ihnen, ob Ihre Immobilie langfristig eine gute oder eine ungünstige Wertanlage ist. Je geringer Immobilienpreise und verfügbares durchschnittliches Haushaltseinkommen sind, umso wahrscheinlicher, dass die Immobilie in Zukunft schwierig zu verkaufen sein wird.
