Euro am Sonntag testet: Forward-Darlehen

 

Typisches Szenario für Forward-Darlehen

Die Bedenken bezüglich schwankender Baufi-Zinsen öffnen das typische Szenario für ein so genanntes Forward-Darlehen. Im Rahmen einer Immobilienfinanzierung kommt es häufig vor, dass die Besitzer-in-spe nach der ersten Finanzierungsrunde noch eine Anschlussfinanzierung abschließen müssen, um Restschulden zu tilgen. Genau hier greift ein Forward-Darlehen: Um zu verhindern, dass man zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung höhere Zinsen bezahlen muss als sie aktuell vorliegen, kann man sich sozusagen die günstigen Zinsen von heute für die Anschlussfinanzierung von morgen sichern. Mit einem Aufschlag versteht sich, denn diesen Service lassen sich die Banken bezahlen. Dennoch ist im Angesicht der aktuellen Lage die Wahrscheinlichkeit hoch, dass sich die aktuellen Zinsen plus Aufschlag rechnen, wenn man die wahrscheinlichen Konditionen zum Vergleich herannimmt, die in drei bis fünf Jahren vorliegen dürften.

Auch die Aufschläge unterliegen Schwankungen, weshalb man sich, wie auch bei anderen Finanzierungsmodellen, beim Forward-Darlehen die Mühe weitreichender Vergleiche machen sollte. Es kann sich unter Umständen auch lohnen zu warten: Wenn die Aufschläge ohnehin gerade sinken, kann es sinnvoll sein, gute Angebote nicht sofort zu unterschreiben, sondern „reifen“ zu lassen, eventuell tut sich doch noch ein besseres auf. Zeichnet es sich hingegen ab, dass die Aufschläge für Forward-Darlehen steigen, sollte man zeitnah ein zuvor unterbreitetes Angebot unterzeichnen, das noch gute Konditionen aufweist.

Voraussetzungen und Annahmen

Unter anderem um das Thema Forward-Darlehen kümmerte sich das Magazin Euro am Sonntag. Die Basis bildete eine Studie der FMH Finanzberatung (Stand 14.03.2013). Hier wurden Forward-Darlehen und Anschlussfinanzierungen verglichen, und zwar unter folgender Annahme:

  • Sollzinsbindung beträgt 10 oder 15 Jahre
  • Vorlaufzeiten von 12, 24, 36 und 48 Monate
  • Objektwert beträgt 250.000 Euro

Zusätzlich wurde bei den Anbietern unterschieden zwischen folgenden Kategorien:

  • bundesweite Bank-Anbieter
  • Vermittler
  • regionale Banken

Weiterhin gab es noch eine Differenzierung bezüglich der Beleihungsgrößen. Verglichen wurden die Effektivzinsen

  • bis 50% des Objektwerts
  • bis 70% des Objektwerts

Interessant ist zudem die Offenbarung der Darlehensaufschläge, die die Anbieter berechnen.

Verschiedene Ergebnis-Tendenzen

Es ist – wieder einmal – auffällig, dass in der Gesamtbetrachtung die Vermittlerfirmen – also solche Anbieter, die Offerten von Finanzdienstleistern vergleichen und den Kunden damit besonders günstige Konditionen bieten – im Großen und Ganzen verlässlich die besten Konditionen bei der Baufinanzierung aufweisen. Oft sogar identische – deshalb gibt es bei einigen Angebotsvarianten auch identische Platzierungen/Auszeichnungen. In Einzelfällen ist mal die eine oder andere Bank noch einen Tick günstiger, aber zusammengenommen stellt die Riege der Vermittler für potenzielle Kunden stets eine gute Anlaufstelle dar.

Zu den mehrfach ausgezeichneten Gewinnern des Baufinanzierungs-Vergleichstests in der Kategorie der Vermittler gehören folgende (alphabetisch sortiert):

Auffällig oft ausgezeichnet wurden im Bereich der regionalen Banken außerdem der PSD-Bankenverbund, der mit 17 Top-Platzierungen glänzt, sowie die Sparda-Gruppe mit 18 Top-Platzierungen.