Für viele ist der Bau eines Eigenheims oder der Kauf einer Eigentumswohnung eine Entscheidung für’s Leben. Je nach Volumen kann eine Immobilienfinanzierung ein halbes Leben dauern. Da macht es sich im wahrsten Sinne des Wortes bezahlt, wenn man Zeit in die Planung steckt, um am Ende keine unliebsamen Überraschungen zu erleben.
Tipps für eine Baufinanzierung für Einstieger:
Ein Haus- oder Wohnungskauf fängt im optimalen Fall bereits ein halbes Jahr vor der konkreten Suche an. Vom Finanzcheck über erste Gespräche mit einem möglichen Finanzierung – Hausbank und Direkt-Vermittler – bis hin zur Eruierung der Lage – mit Kindern vielleicht doch lieber im Grünen? Im Alter mit einer schnell erreichbaren Infrastruktur? – kann schon einige Zeit vergehen, bis man alle Zahlen und Fakten parat hat, um sich dann auf die Suche nach einer finanzierbaren Immobilie oder einem passenden Grundstück zu machen. Im Folgenden möchten wir Ihnen einige Tipps zur Baufinanzierung für Einsteiger geben, die Ihren Immobilienwunsch zur Realität werden lassen:
1. Finanzplanung
Das zur Verfügung stehende Eigenkapital ist die Grundlage aller Entscheidungen. Wieviel Erspartes können Sie aufbringen? Es gibt Anbieter, die Ihnen eine 100&-Finanzierung vorrechnen. Aber Vorsicht: Gänzlich ohne Eigenkapital zu starten, erhöht das Risiko immens. Zudem wird eine Baufinanzierung dann viel teurer als wenn Sie 20 bis 30 Prozent an Eigenmitteln einbringen können, denn der Zinssatz richtet sich immer nach dem sogenannten Beleihungsgrad. Unsere Empfehlung: Eine 80%-Beleihung (d.h. Sie bringen 20% an Eigenmitteln mit) sollte es schon sein.
Das heisst also: Möglichst viel Eigenkapital mobilisieren. Wie viel Rücklagen habe ich? Kann ich meinen Bausparvertrag oder Wohnriester nutzen? Bekomme ich eine Schenkung von meinen Eltern? Handwerklich Versierte können bis zu zehn Prozent der Finanzierungskosten sparen.
Bedenken Sie dabei auch, dass die Nebenkosten wie Makler, Grundbuch, Notarskosten, Grunderwerbssteuer etc. nicht über die Baufinanzierung bezahlt werden können. Hierfür brauchen Sie bereits Eigenmittel – dabei sind 20.000 EUR Nebenkosten keine Seltenheit.
Wieviel können Sie sich für Ihre Baufinanzierung monatlich leisten?
Hierfür ist ein Kassensturz Ihrer derzeitigen finanziellen Situation unerlässlich: Fragen wie „wieviel Netto-Haushaltseinkommen habe ich monatlich” sind dabei schnell zu beantworten. Schwieriger wird es schon, wenn es darum geht, den eigenen Lebensstandard zu ermitteln: Wieviel brauche ich monatlich für Lebensmittel, Kleidung, Instandhaltungskosten, Versicherungen, Auto(s), Urlaubsreisen, Hobbys oder die Kinder? Wichtig dabei ist, dass Sie Ihren Lebensstandard nach Abschluss einer Baufinanzierung nicht drastisch senken müssen. Das geht vielleicht für eine kurze Zeit. Aber wollen Sie Ihr halbes Leben jeden Euro zweimal umdrehen müssen, bevor Sie ihn ausgeben? Schon manche Partnerschaften sind ein einem zu massiven Sparkurs gescheitert.
Zudem sollten Sie immer Rücklagen ansparen können, um unvorhergesehene Ereignisse wie Krankheit, Arbeitsplatzverlust oder Kinderzuwachs entsprechend abfedern zu können. Auch die Altersvorsorge ist wichtig.
Das heisst: Eruieren Sie alle aktuellen Lebenshaltungskosten und berechnen Sie ein monatliches Budget, das Sie für Ihre Altersvorsorge zurücklegen möchten. Liegen diese Zahlen auf den Tisch, ergibt sich ein Betrag, den Sie sich monatlich für die Baufinanzierung (Zinsen und Tilgung) leisten können. Am besten besprechen Sie die Ergebnisse Ihres Kassensturzes mit einem Baufinanzierungsexperten noch bevor Sie sich auf die konkrete Immobiliensuche machen.
2. Baufinanzierungsvarianten durchrechnen
Inzwischen gibt es vielfältige Finanzierungsmöglichkeiten, einerseits bei Laufzeit und Tilgung, andererseits in der Flexibilität Ihres Baufinanzierungsvertrages. Wer den Markt nicht exakt kennt, der sollte jetzt das Gespräch mit einem Baufinanzierungsexperten suchen.
Verlassen Sie sich zudem nicht auf nur ein Angebot der (Haus) Bank. Ein Vergleich spart Bares. Oftmals sind Direkt-Baufinanzierer günstiger und zudem in der Lage, Ihnen maßgeschneiderte Angebote – abgestimmt auf Ihre Lebenssituation und Lebensphasen – zu bieten. Achten Sie besonders auf die Flexibilität des Vertrages: Sind Ratenanpassungen während der Vertragslaufzeit möglich? Können Sie auch einmal mehr tilgen, wenn Sie z. B. eine Erbschaft erhalten? Wie lange ist die Laufzeit – derzeit sind aufgrund des günstigen Zinssatzes Laufzeiten von 15 oder mehr Jahren von Vorteil?
Das heisst: Holen Sie sich die Meinung von Experten für Ihre Finanzplanung. Setzen Sie auf lange Laufzeiten bei gleichzeitig hoher Tilgung (mindestens 2%) und achten Sie drauf, dass der vertrag möglichst flexibel ausgestaltet ist.
3. Fördermöglichkeiten für Ihre Baufinanzierung prüfen
Die KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) bietet zb: zinsgünstige, geförderte Darlehen für energetische Baumaßnahmen sowie für altersgerechte Maßnahmen. Genauso sind Bausparverträge oder die möglichkeiten der Riesterförderung zu prüfen. Daneben bieten manche Länder und Kommunen seperate Töpfe an.
Oftmals ist es in einer Niedrigzinsphase, in der wir uns immer noch befinden, aber günstiger, auf eine „reine” Baufinanzierung zu setzen. Das liegt insbesondere daran, dass manche Förderungen auch mit Forderungen verbunden sind. Da stellen sich dann Fragen wie: „Brauchen wir wirklich einen Passivhausstandard, der zwar gefördert wird, aber im Endpreis trotzdem teurer als ein „normaler” Standard ist? Oder macht die Dämmung einer Altimmobilie in der Kosten-Nutzen-Rechnung Sinn – auch unter Berücksichtigung des Wiederverkaufpreises?”
Baufinanzierung für Einstieger: Beraten Sie sich mit den Experten
Das heisst: Lassen Sie Fördervarianten von Experten prüfen und rechnen Sie genau nach, ob es nicht günstiger kommt „standardmäßig” zu bauen und zu renovieren. Wenn Sie die Immobilie als Altersitz planen, ist der Wiederverkaufspreis zwar ein Argument, aber kein so gewichtiges wie wenn Sie davon ausgehen, dass Sie in Zukunft einen Ortswechsel planen.
4. Suche nach dem besten Baufinanzierungspartner starten
Sind die Eckdaten der finanziellen Möglichkeiten und der Finanzierung klar, kann man sich auf die Suche nach der geeigneten Immobilie, dem Bauträger oder dem Architekten machen. Hier gilt: Bleiben Sie hart und real, wenn Sie eine vermeindliche Traumimmobilie finden, die aber über Ihren berechneten finanziellen Möglichkeiten liegt. Da kann aus einem Traum schnell einem Albtraum werden.
Clevere Hausbauer dimensionieren Ihr Haus so, dass man später anbauen kann und erst einmal kleiner startet. Denn kleinere Immobilien sparen nciht nur Anschaffungsgeld, sondern haben auch eindeutige Vorteile im Unterhalt und bei den Energiekosten.
Das heisst: Bleiben Sie realistisch, überreizen Sie nicht und halten Sie sich strikt an das Budget, dass der Kassensturz als monatlich mögliche Belastung ergeben hat, ohne Ihren lebensstandard drastisch einschränken zu müssen.
5. Zeitplanung für Ihre Baufinanzierung
Gut ist es, im Frühjahr mit einer Baumaßnahme zu starten. Unterschätzen Sie die zusätzlichen, ungeplanten Kosten nicht, die durch Verzögerungen durch einen Baubeginn im Spätsommer, durch schlechtes Wetter und Frost entstehen können. Deswegen ist jetzt die beste Zeit, mit der Planung zu beginnen. Denn ein halbes Jahr Vorlaufzeit vor Bau- oder Sanierungsbeginn sollte es schon sein. Noch bleibt es ruhig auf dem Baufinanzierungsmarkt – die Zinsen steigen zwar wieder auf niedrigem Niveau – mit einer sprunghaften Verteuerung der Bauzinsen ist aber nicht zu rechnen. Baufinanzierung für Einsteiger heisst aber auch, sich im Vorfeld mit Ihren finanziellen Möglichkeiten
