Im Internet grassiert seit jeher die Sucht nach „dem schnellen Euro“. Das ruft immer wieder unseriöse Anbieter für Beratungsleistungen auf den Plan – auch im Bereich der Baufinanzierung. Sie geben dubiose Tipps, wie man angeblich grandiose Summen sparen kann und wie sich Immobilien praktisch selbst finanzieren können. Diese Lockangebote für Ihre Baufinanzierung sollte man immer (wirklich immer) hinterfragen. Wir klären auf und verraten insbesondere jene Tricks, die sich zwar plausibel anhören, aber für ein Finanzierungsdesaster sorgen können.
Wie so viele andere Branchen, in denen es um viel Geld geht, ist auch der Bereich der Baufinanzierungen nicht vor unseriösen, so genannten Beratungsleistungen sicher, die einem unbedarften Kunden das Goldene vom Himmel – sprich: eine besonders günstig finanzierte Immobilie – versprechen, letztlich aber nur das Risiko großer Schwierigkeiten zum Teil drastisch erhöhen.Im Folgenden lesen Sie über fünf Beispiele der Lockangebote für Ihre Baufinanzierung, die zwar auf den ersten Blick verlockend und plausibel klingen, den Kreditnehmer aber im schlimmsten Fall in ernste finanzielle Bedrängnis bringen können und daher mit Vorsicht zu genießen sind:
1. Darlehen in Fremdwährungen
Ist genau das, wonach es klingt: Man kann als Deutscher Kredite in anderen Ländern bzw. Währungen aufnehmen. Beliebt sind zum Beispiel vergleichsweise stabile Währungen wie der Schweizer Franken oder der Japanische Yen. Immer wieder mal findet man Kreditangebote im Ausland, die hinsichtlich der Zinssätze vielleicht günstiger sind als jene, die zum gegebenen Zeitpunkt in Deutschland zu haben sind. Im Prinzip handelt es sich aber um ein Glückspiel mit Wechselkursen, denn letztendlich müssen die Devisen ja doch wieder in Euro umgerechnet werden.
Bei kleineren, unkritischen Beträgen kann man solche Spekulationsgeschäfte durchaus machen – aber großvolumige Kreditnahmen wie bei der Baufinanzierung, für die viele Häuslebauer oft Jahrzehnte ihres Lebens verplanen müssen, sind Darlehen in Fremdwährungen einfach zu unsicher – insbesondere in Hinblick auf die noch nicht wirklich ausgestandene Krise des Euro und der instabilen Lage in Nahost, die jeweils für unruhige Börsen und Wechselkurse sorgen können.
2. Finanzierung ohne Eigenkapital
Wer ein Haus bauen will, aber kein Eigenkapital einbringen kann oder will, kann sich entsprechende Angebote zur Vollfinanzierung von den Banken unterbreiten lassen. Das ist zum Einen aber teurer als die Finanzierung eines Hauses mit Eigenkapital, weil mehr Zinsen gezahlt werden müssen. Zum Anderen setzt man sich einem erhöhten Risiko aus, in tiefen Schulden stecken zu bleiben – etwa, wenn Krankheit, Jobverlust oder andere, persönliche Schicksalsschläge eintreffen.
Ein hohes Grundeinkommen, ein sicherer Job und eine gute Gesundheit sind wichtig, sodass die Chancen auf Verdienstausfälle gering sind. Generell sollte man dem Modell der Vollfinanzierung aber mit Skepsis begegnen und Eigenkapital von mindestens 10 – besser 20 – Prozent einbringen oder nebenher ansparen. Und bedenken Sie: Grunderwerbssteuer, Notar- und Maklerkosten deckt ein Baufinanzierungskredit NICHT ab.
3. Eine Immobilie kann sich selbst finanzieren
Können kann sie (also die Immobilie) durchaus, aber da müssen die Rahmenbedingungen dann schon sehr ordentlich sein. Ziel ist, dass die Mieteinnahmen quasi die Raten abdecken, die man als Immobilien-Besitzer (in spe) für eine Finanzierung berappen muss.
Es gibt aber viele Stolpersteine: Eine schlechte Lage der Immobilie kann den Wert oder auch die Mieteinnahmen auf Dauer schmälern statt steigern. Ebenso spielt eine Rolle, wie viel Geld man in Sanierung, Wartung, Betrieb und anderes stecken muss.
Auch nicht zu vernachlässigen ist, dass es eine zunehmende Nachfrage nach Wohnraum für Single-Haushalte gibt, die gar keinen allzu großen Quadratmeterbedarf haben (ca. 50 bis 70). Wer hier falsch investiert, wird im Zweifel doch auch draufzahlen.
Nicht zuletzt ist natürlich die Frage, ob die Mieter ihr Geld bezahlen, ob sich überhaupt zeitnah Mieter finden etwa als Ersatz nach Auszug der vorherigen Bewohner. Insbesondere mit zuverlässig zahlenden Mietern steht und fällt das Konzept der „sich selbst finanzierenden Immobilie“. Auf einen Erfolg sollte man sich definitiv nicht verlassen und Eigenkapital für Notfälle in der Hinterhand haben.
4. Immobilien-Rendite aus dem Ferienparadies
Nachgefragte, gut gebuchte Ferienwohnungen oder Ferienhäuser, beispielsweise in klimatisch attraktiven Ländern Südeuropas, versprechen hübsche Renditen das ganze Jahr über. Und bei Bedarf kann man auch selbst mal ein paar Wochen Urlaub machen. Klingt verlockend, kann sich aber schnell zu einer finanziellen Katastrophe entwickeln. Weil man nicht vor Ort lebt, die Verhältnisse und rechtlichen Fallstricke nicht gut genug kennt oder aufdecken kann und sich darüber hinaus allzu schnell auf Zusagen von Menschen verlässt, deren Mundwerk ebenso locker ist wie das Gewissen bissfest.
Immer wieder ein Problem: Lastenfreiheit. Wer eine bestehende Immobilie oder Grundstück erwirbt, kann auf eine Vorbelastung eines früheren Eigners stoßen, die gar nicht erwähnt, geplant oder vertraglich vereinbart war. Und in anderen Ländern als dem eigenen mahlen die Mühlen des Gesetzes mitunter deutlich langsamer und weniger nachdrücklich. Die Immobilienblase 2008 in Spanien etwa kam unter anderem deshalb zustande, weil günstige Kreditzinsen und staatliche Subventionen zu einem Bauboom geführt haben, dessen Resultate jenseits aller Nachfrage lagen und plötzlich steigende Kreditzinsen dem Wert der ohnehin überbewerteten Immobilien schließlich den Rest gaben. Auch mit solchen Gefahren müssen Auslands-Investoren rechnen – deshalb gilt hier ganz besonders: Wer finanzielle Rückschläge nicht verkraften kann, sollte von derartigen Immobilienunternehmungen absehen.
5. Abenteuerliche Finanzierungen mit Aktienfonds
Insbesondere ab Ende der 1980er Jahre, als es für Aktienfonds-Anlagen (zumindest im Vergleich zu heute) traumhafte Renditen gab – zeitweise waren sogar acht bis zehn Prozent mit halbwegs überschaubarem Risiko möglich – hielten manche Zeitgenossen es für eine gute Idee, Immobilienkredite mittels Investitionen in Aktienfonds zurückzuzahlen. Oft mit der Idealvorstellung, noch zusätzlich ordentlich Plus zu machen, weil die Rendite noch deutlich höher ist als die Kosten der Finanzierung.
Was seinerzeit vielleicht noch machbar erschien, ist im Hinblick auf die Entwicklung der Aktienmärkte in den letzten 15 Jahren nur für Menschen verkraftbar, die Nerven wie Drahtseile und Notfallkapital in der Hinterhand haben. Keinesfalls sollte man sich vollständig auf instabile Wertanlagen wie Aktien verlassen, wenn es um eine Finanzierung der Finanzierung geht.
Wenn Sie diese 5 Tipps beherzigen, können Sie Lockangebote gut identifizieren und diesen mit den richtigen Fragen auf den Grund gehen. Andererseits: Wer solche Lockangebote verbreitet, erscheint nicht seriös. Und wollen Sie mit unseriösen Anbietern überhaupt reden?
