Seit der Immobilienmarkt boomt und damit auch Baufinanzierung häufig angefragt wird, verlegen sich immer mehr stationäre Banken auf dieses Finanzierungsgeschäft. Die Angebote gehen inzwischen soweit, dass Bankfilialen deutscher Großbanken inzwischen wie Direkt-Vermittler auftreten und in der Werbung davon reden, nicht nur die hausinternen sondern 100 oder mehr Bank-Angebote im Portfolio zu haben. Dieses Vermittlergeschäft birgt aber Risiken, insbesondere wenn die Berater keine Baufinanzierungsexperten sind und daneben noch viele andere Produkte des eigenen Hauses an den Mann oder die Frau bringen müssen. Das zeigte sich ganz offensichtlich im neuesten Vergleichtest der Zeitschrift Finanztest, die bei 146 Bankfilialen (von der Postbank bis zur Interhyp) Kreditangebote für einen Wohnungskauf inkl. Beratung angefragt hatten. Das Ergebnis ist ernüchternd: außer einer Volksbank-Filiale in Frankfurt und der Saprda Baden Württemberg konnte keine getestete Filiale überzeugen. Die Ergebnisse zeigen aber auch gleichzeitig, worauf der Baugeld-Interessent achten sollte und welche Fallstricke zu vermeiden sind:
Empfehlung: Nicht der günstigste angebotene Zinssatz ist entscheidend
Natürlich unterbieten sich Bankfilialen mit niedrigen Zinssätzen in ihren Werbeaussagen. Der Testsieger hatte laut Zeitschrift nur einen durchschnittlichen Zissatz. Aber diesen kombinierten die Berater geschickt mit KfW-Darlehen und zwei Riester-Krediten. Und sie richteten zudem den Finanzierungsvorschlag besser als alle anderen am Bedarf des Kunden aus. Unter dem Strich sind solche Baufinanzierungskonzepte, die intelligent Angebote kombinieren und zudem ganz klar auf die finanzielle Situation des Kreditnehmers sowie dessen zukünftiger Lebensplanung (Stichwort: Flexible Verträge) eingehen, am Ende viel günstiger als Standardangebote.
Empfehlung: Achten Sie auf zu hohe Kreditraten
Wichtig ist, dass jeder Antragssteller im Vorfeld genau über seine finanziellen Möglichkeiten Bescheid weiss und sich gewahr macht, dass neben dem reinen Kaufpreis auch jede Menge Nebenkosten auf ihn zukommen (Grundbuch,. Makler, Notar, Grunderwerbssteuer). Sehr empfehlenswert ist, dass Sie vor dem Beratungsgespräch Ihre maximale monatliche Kreditbelastung berechnet haben. Im Test von Finanztest waren dies 1.380,- EUR. Egal, welche Angebote Sie am Ende erhalten – der Cent, der mehr als das veranschlagte Budget ist, ist ein eindeutiges Zeichen, dass die Berater ihr Geschäft nicht verstehen (es sei denn, Ihr monatlich zur Verfügung stehendes Budget ist nicht marktkonform). Achten Sie zudem darauf, dass der Berater immer das Hausgeld bzw. eine Pauschale für die Nebenkosten berücksichtigt. Tut er das nicht, sollten Sie sich nach einem anderen Finanzierungspartner umsehen.
Empfehlung: Prüfen Sie auf zu niedrige oder zu hohe Kreditsummen
Lt. Testbericht war jeder 8. Finanzierungsplan zu gering angesetzt. Dann hätte die Kreditsumme nicht gereicht, um Kaufpreis und Nebenkosten zu bezahlen. In 40 Prozent der Testfälle waren die Kreditsummen zu hoch. Dann muss der Kunde Zinsen auf einen Kreditanteil zahlen, den er garnicht braucht – und das kommt am Ende der Laufzeit richtig teuer. Besonders dann, wenn es um den Verkauf von Anlagen geht, die zur Baufinanzierung herangezogen werden sollen, und die überdies in derselben Bank liegen, ist Vorsicht geboten. Oftmals versucht man den Kunden durch einen falschen Rat zu übervorteilen (Im Test hatte der Kunde Anleihen im Depot. Diverse Banken rieten zum halten. Hätte man diese zuim Zeitpunkt verkauft, hätte man satte 3.000 EUR Kursgewinn eingeheimst – hält man diese Anlagen bis zur Fälligkeit, erhält man nur den Nennwert zurück.
Empfehlung: Überprüfen Sie die angebotenen Zinsen auf Tilgung und Laufzeit
Oft wird in der Werbung nur der günstigste Zinssatz bei einer 5 jährigen Bindung, 1 Prozent Tilgung und bei einem ca. 20 prozentigem Eigenanteil ausgelobt. In Wirklichkeit sind die meisten Kredit aber über 10 Jahre gebunden, die Tilgung ist höher und der Eigenanteil variiert. Erst wenn diese wirklichen Eckpunkte feststehen, lohnt sich der Vergleich. Und hier lauern echte Fallstricke, wenn es aufgrund der Annahmen günstige Zinssätze ausgegeben werden, die in der Realität dann aber 1 Prozent teurer sind. Also niemals Äpfel mit Birnen vergleichen.
Empfehlung: Fragen Sie gezielt nach Wohn-Riester und KfW-Darlehen
Wer angestellt ist hat Anspruch einer staatlichen Riesterförderung für die Tilgung eines zertifizierten Darlehens. Diese Riester-Möglichkeit wurde aber in den meisten Beratungsgesprächen im Test verschwiegen. Grundsätzlich eignet sich ein Riesterdarlehen immer, wenn der Zinssatz nicht höher als der des ungeföderten Darlehens ist. Ähnliches gilt für KfW-Förderungen. Mit bis zu 50.000,- EUR geförderten Kredit kann derjenige rechnen, der eine Immobilie zur Selbstnutzung kauft. Es sei darauf hingewiesen, dass KfW-Kredite nicht immer lohnen, weil günstige Anbieter bessere Konditionen haben. Falls Sie aber energiesparende Maßnahmen planen, sollten Sie unbedingt mit KfW-Förderung rechnen können.
Empfehlung: Pochen Sie auf umfängliche Informationen
Sie brauche definitiv einen Tilgungsplan, die Höhe der Restschuld nach Ablauf des Kredits und Informationen über die Laufzeit bis zur Schuldenfreiheit unter der Annahme, dass der Kredit solange weiterlaufen würde. Auch interessant ist eine Berechnung, was passiert, wenn nach Ablauf des Erstkredits der Folgekredit mit einem höheren als dem derzeitigen Zinssatz von z. B. 5 Prozent abgeschossen werden muss. Denn nur so können Sie einschätzen, ob der vorgeschlagene Kredit auch zukunftssicher für Sie ist.
Aufgrund der nach wie vor günstigen Zinsangebote ist es zudem dringend anzuraten, längerfristige Baufinanzierungen (15 – 20 Jahre) bei gleichzeitig höherer Tilgung (min. 2 Prozent) abzuschließen. Auch sollten Sie aufgrund der langen Laufzeit flexible Möglichkeiten der Rückzahlung haben, z. B. wenn Sie durch eine Veräußerung oder ein Erbe über mehr Geld verfügen, um den Kredit schneller abbezahlen zu können.
Fragen sie nicht nur bei Banlfilialen, sondern auch bei Direkt-Vermittlern
So unbefriedigend sich die Ergebnisse auch darstellen, eine Lehre kann man daraus ziehen: Sie benötigen immer einen versierten Baufinanzierungsexperten, um zu einer sicheren und günstigen Baufinanzierung zu kommen. Oftmals ist das Glückssache: laut Testbericht war einer von sieben gestesteten Berater der Testverlierers Postbank richtig gut. Es kommt also auf die Expertise ihres Beraters an; als Faustregel gilt, Anbieter, die sich ausschließlich um Baufinanzierung – und keine anderen Geldanlage-Produkte – kümmern – sind zu empfehlen. Auch wenn diese Empfehlung ebensolche Fallstricke beinhaltet: Tendenziell ist die Beratung bei bankenunabhängigen Direkt-Finanzierern bzw. Baufinanzierungsvermittlern wie z. B. die ACCEDO AG umfassender und professioneller. Deswegen sollten Sie bei Baufinanzierungsanfragen neben der Hausbank zumindestens einen seriösen Internet-Direkt-Vermittler mit anfragen. Die guten und seriösen bieten die Beratung und Konzepterstellung zudem kostenfrei an.
