Baufinanzierung

Immobilienblase in Deutschland? Ist sie bereits da?

Internetportale, Zeitschriften und Expertenmeinungen heben den Zeigefinger und warnen vor der Immobilienblase: Die Immobilienpreise in den deutschen Ballungszentren würden rasant steigen und von einem Rekordniveau zum nächsten springen. Betrachtet man aber die Immobilienpreis-Entwicklung mit einem gewissen Abstand und ohne Emotion, tritt Erstaunliches zu Tage. Die Wohnkostenbelastung in Deutschland – der prozentuale Anteil der Kosten für Miete oder Hausbelastung in Relation zum Einkommen – zeigt, dass man z. B. im hochpreisigen München weit günstiger als in Madrid, London, Wien oder Paris wohnt. Laut einer Studie von FocusMoney (30/2012) sinkt der Erschwinglichkeitsindex sogar: Dieser setzt die Kaufpreise für Häuser ins Verhätnis zum verfügbaren Einkommen und fällt laut dieser Studie seit 2000 kontinuierlich. „Das aktuell erreichte Inedxtief signalisiert, dass es einer Familie relativ leicht fällt, Wohnungseigentum zu finanzieren. So läßt sich vorrechnen, dass unter der Annahme, dass die Erschwinglichkeit bis 2020 auf ihren langfristigen Durchschnitt zurückgeht, die Haupreise noch Luft nach oben haben. Wenn etwa die durchschnittliche Wachstumsrate des verfügbaren Einkommens bei zwei Prozent läge, könnten sich die Hauspreise um fünf Prozent pro Jahr erhöhen”, meint die Zeitschrift. Diese Betrachtung der zwei Seiten der Medaille – Warnung vor explodierenden Preisen einerseits und Entwarnung bei der Preisspirale andererseits – wirft natürlich sofort die Frage auf, was nun richtig ist.

Anfragen für Baufinanzierung auf Rekordniveau

Die Baufinanzierer melden für 2012 ein Rekordniveau an Anfragen von Baufinanzierungsinteressierten. Da derzeit viele Geldanlagen und Sparmöglichkeiten alles andere als lukrativ sind und auf der anderen Seite Baugeld günstig wie nie ist, warnt die Deutsche Bundesbank, dass es in einigen regionalen Teilmärkten zur Preisübertreibungen kommt. Diese Aussage bezieht sich in erster Linie auf Ballungszentren und auf das Luxussegment. Hier sind tatsächliche Preise festzustellen, die jenseits einer zu erwartenden moderaten Wertsteigerungen der Immobilie für 10 – 20 Jahre liegen. Andererseits führt die Attraktivität der Ballungszentren zu einer Wohnungsverknappung, die sich ebenfalls auf den Preis auswirkt. Erweitert man aber den Blickwinkel auf die Peripherie dieser Zentren und auf den ländlichen Einzugsbereich, dann zeigt sich, dass es dort attraktive Angebote zu vernünftigen Preisen gibt. Insbesondere der Neubausektor, jahrlang in Deutschland nachrangig behandelt, ist ein lohnendes Invest. Deutschland braucht neue Häuser und Wohnanlagen, da sind sich die Experten sicher. Deswegen erwartet man, dass 2013 ein kleiner Bauboom beginnen wird. Gut für alle, die sich jetzt bereits entschlossen haben zu bauen und die Verträge unter Dach und Fach haben. Wir erwarten für das 1. Quartal 2013, dass man dann immer noch Haubauanbieter findet, die zu Preisen von 2012 ihre Leistungen anbieten. Sollte dieser Bauboom aber wirklich eintreffen, dann ist auch mit einer Verteuerung des Eigenheimbaus zu rechnen. Aufgrund dieser Faktoren ist eine Immobilienblase nicht in Sicht.

Immobilienblase wegen Günstigzins?

Solange die Hypothekenzinsen so günstig wie derzeit sind, dann kann man sich die eigene Immobilie weiterhin leisten. Derzeit erhält man Baugeld auf 10 Jahre noch unter 3%. Wenn man dazu noch die empfehlenswerten 2% Tilgung wählt, ist die monatliche Belastung eines 100.000,- EUR Kredites unter 400,- EUR. Setzt man die Miete dazu in Relation, dann kann man sehr schnell feststellen, wieviel Kredit man sich leisten kann, ohne auch nur 1 Cent mehr monatliche Belastung verkraften zu müssen. In diesem Zusammenhang möchten wir aber darauf hinweisen, dass man in dieser Niedrigzinsphase aber langfristige Darlehen mit Laufzeiten von 20 Jahren oder länger abschließen sollte, will man tatsächlich auf Nummer Sicher gehen und nicht auf fallenden Baugeld-Zinsen z. B. im Jahr 2023 spekulieren (die Wahrscheinlichkeit, dass Baugeld 2023 wieder bei 5 – 6% liegt, ist groß, da dieser Wert den Mittelwert der Baufinanzierungskosten im Zeitlauf von 30 Jahren darstellt).

Mieten steigen weiter

Diese Marktvoraussetzungen beschleunigen natürlich auch die Steigerungsraten von Mietkosten. Das Internetportal immowelt vermeldet derzeit Preissprünge von um die 20% selbst in Mittelstädten; die Deutsche Bundesbank geht von einem Preisprung von 11% in den deutschen Ballungszentren im Jahr 2012 aus. Betrachtet man die Zahlen genauer, so kann man von Preisanpassungen sprechen, denn in den letzten 15 Jahren stieg das Einkommensniveau weit schneller als das Niveau der Mietkosten. Zudem spielt die in Deutschland übliche konsevative Hausfinanzierung eine wichtige Rolle, dass es zu keiner Immobilienblase kommt. Deutsche Banken finanzieren maximal 100% und nicht wie in den USA oder Spanien auch schon mal 120% bis 150%, um sich über die Hausfinanzierung auch schnell noch ein neues Auto oder eine teuere Urlaubsreise zu finanzieren. Zudem wird nach wie vor Wert auf einen relativ hohen Eigenkapitalanteil gelegt. Auch wir empfehlen, ca. 20% der Finanzierung mit Eigenmitteln zu bestreiten, um am Ende nicht mehr zu zahlen, als was die eigene Immobilie am Ende der Finanzierung tatsächlich Wert ist.

Aufgrund der fehlenden Möglichkeiten, sein Geld gewinnbringend anzulegen, tendieren viele Deutsche dazu, Betongold als Altersvorsorge zu sehen. Denn ist die Baufinanzierung einmal abbezahlt, sind dann im Alter keine Mietausgaben mehr fällig, was den Rentner finanziell sehr entlastet. Besonders wer heute zwischen 30 und 40 Jahre alt ist, sollte die aktuelle Situation der niedrigen Baugeld-Zinsen nutzen und sich jetzt über den Kauf eines Hauses oder einer eigenen Immobilie informieren. Wer seriös an die Immobilien- und Kreditsuche herangeht, kann eigentlich nur gewinnen. Suchen Sie auch das Gespräch mit Baufinanzierungsexperten, denn die sagen Ihnen bereits im Vorfeld, was Sie sich tatsächlich leisten können. Andreas Brönner, Vorstand der ACCEDO AG – einem der efolgreichsten deutschen Direktfinanzierer – rät sogar: „Bevor Sie den Mark für einen Neubau, Haus- oder Immobilenkauf sondieren, sollten Sie ein Beratungsgespräch mit einem Baufinanzierungs-Profi aus unserem Haus suchen. Denn danach wissen Sie exakt, was Sie sich leisten können und danach Ihre Wunschimmobilie suchen. So erleben Sie am Ende garantiert keine böse Überraschung”. Die Beratung bei der ACCEDO AG ist zudem völlig kostenfrei – der Baugeldvermittler verdient erst, wenn er einen Immobilienkredit vermittelt hat, wobei die Provision bereits im Kredit eingerechnet ist und auf Sie keinerlei Extrakosten zukommen.