Für vermietete Häuser und Wohnungen kann man in den Genuß von Steuervorteilen kommen, da die Finanzierung, die Instandhaltung und Sanierungs- bzw. Modernisierungskosten gegenüber den Mieteinnahmen steuerlich geltend gemacht werden können. Dabei sollte man aber nicht vergessen, dass Mietüberschüsse einkommensteuerpflichtig sind. Sollten aber die Mieteinnahmen Investitionen nicht ausggleichen, so kann dieser Verlust zudem mit anderen Einnahmen wie z. B. dem Gehalt aus nichtselbständiger Arbeit gegengerechnet werden.
Wer über Steuervorteile für Vermieter nachdenkt, sollte deswegen genau rechnen.
Wer derzeit darüber nachdenkt, sein Geld anstatt in eine Bankanlage in eine Immobilie zu stecken, die man anschließend vermieten möchte, sollte genau rechnen bzw. Informationen von Baufinanzierern einholen, um auch langfristig auf der sicheren Seite zu sein. Wer heute eine passende und zum ortsüblichen Kaufpreis angebotene Immobilie findet, die zudem im Umfeld über eine entsprechende Infrastruktur verfügt (z. B. Einkaufsmöglichkeiten, Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel, Kindergarten, Schulen usw.), kann diese Immobilie nicht nur zum „Nulltarif” finanzieren, sondern zugleich in eine gesicherte Zukunft blicken:
Eine Musterrechnung von FocusMoney (Ausgabe 42/2012, Seite 42) am Beispiel München zeigt die Möglichkeit des „Nulltarifs”, die sich durch die Steuervorteile für Vermieter ergeben: „Eine Immobilie in mittlerer Lage (Sendling) trägt sich auch ohne Eigenkapital. Für eine 65 Quadratmeter große 2-Zimmer-Wohnung muss ein Käufer 217.815 Euro hinlegen. Hinzu kommen Nebenkosten für Notar, Grunderwerbsteuer sowie Makler in Höhe von insgesamt 10 Prozent sowie Renovierungskosten in Höhe von 4.000 Euro. Die Gesamtkosten betragen 241.418 Euro… Über diesen Betrag nimmt der Käufer einen Hypothekenkredit in Höhe von drei Prozent über eine Laufzeit von 15 Jahren auf (Tilgung 2 Prozent). Der Käufer, der über ein zu versteuerndes Einkommen von 80.000 Euro im Jahr verfügt, muss aus eigenem Budget monatlich nur 363 Euro zur Finanzierung der Wohnung beisteuern … Steuerlich kann der Käufer von der jährlichen Abschreibung profitieren (zwei Prozent von 213.676 Euro, also 4.273 pro Jahr). Zudem sind Schuldzinsen absetzbar. Die Restschuld beträgt nach 15 Jahren noch 150.092 Euro. Die Rate der Abschlussfinanzierung beträgt 16.899, wenn der Zinssatz auf fünf Prozent springt. Bei einem Verkauf nach 20 Jahren erzielt der Käufer 323 165 Euro – und das steuerfrei. Dafür müssen natülich die Annahmen (Verkauf zur 25-fachen Jahresmiete, Miet-/Kostensteigerung 2% pro Jahr) aufgehen.”
Immobilienfinanzierung zum Nulltarif
An dieser Beispielrechnung sieht man einerseits, für wen sich Immobilienfinanzierungen zum „Nulltarif” auszahlen, nämlich für Gutverdiener mit einer sicheren Einkommensprognose; zum anderen ist natürlich die Vermietungssituation entscheidend: Die Wohnung sollte über die gesamte Laufzeit des Kredits jeden Monat Mietzahlungen abwerfen. Und last but not least ist die Anschlussfinanzierung nach 15 Jahren eine mögliche Unwägbarkeit. Liegt der Zinssatz dann nicht bei 5 Prozent – wie in der Beispielrechnung, sondern z. B. bei 6,5 Prozent, verteuert sich die Restschuld nicht unerheblich. Der FMH-Index weist derzeit für einen 15-Jahre-Kredit einen Wert von aktuell 3,09 Prozent aus; vor fünf Jahren lag dieser noch bei 5,3 Prozent. Alles in allem ist dem Interessenten anzuraten, sich ausgiebig über die Kosten, Belastungen und Risiken im Vorfeld zu informieren – am besten bei Baufinanzierungsexperten, die aufgrund ihrer Erfahrung das persönliche Risiko bei einer Komplett-Finanzierung am besten einschätzen können. Unser Rat lautet jedenfalls, wenn Sie auf Nummer Sicher gehen wollen, zumindest 10 Prozent Eigenmittel in die Finanzierung miteinzubringen, da man dadurch eine hohe Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung z. B. nach 15 Jahren vermeiden kann. Hierin liegt unserer Meinung nach das unkalkulierbarste Risko, denn wer kann heute schon sagen, welcher Zinssatz für Baufinanzierung im Jahre 2027 stehen wird. Je nach Situation kann er auch die 6 Prozent-Marke überspringen, wie in der Vergangenheit schon geschehen.
Besserverdienende können Steuervorteile für Vermieter voll ausnutzen
Bessere wäre auf alle Fälle, ein Volltilgerdarlehen abzuschließen und sich noch eine Sondertilgungsmöglichkeit in den Vertrag schreiben zu lassen (z. B. wenn man in der Zukunft von eine Veräußerung oder eine Erbschaft Geld erwartet). Das ist aber meist nur möglich (z. B. bei einer Laufzeit von 20 Jahren, die von einigen Baufinanzierern wie der ACCEDO AG angeboten werden), wenn man Eigenkapital mitbringt und über die Laufzeit dann die Mieteinnahmen und den Steuervorteil dazu nutzt, das Annuitäten-Darlehen zu bedienen. Diese Vorgehensweise ist in Niedrigstzinsphasen wie derzeit anzuraten. Wer also genau rechnet, über ein entsprechendes sicheres Einkommen verfügt, das ihn in den Genuß von Steuervorteilen bringt, für den ist der Erwerb einer Immobilie derzeit höchst interessant, da die Finanzierungskosten nach wie vor im Keller sind. Die Absetzbarkeit von Schuldzinsen (ein wesentlicher Baustein der Steuervorteile für Vermieter), Disagio, von Renovierungskosten (die aber den Standard der Immobilie nicht erhöhen dürfen) und als Werbungskosten (Anschaffungs- und Herstellungskosten) können echte finanzielle Vorteile bringen – Grundvoraussetzung ist aber, dass man im Vorfeld genau rechnet und sich sowohl vom eigenen Steuerberater und von einem Baufinanzierungsprofi entsprechend beraten lässt.
