Was Experten im letzten Jahr kaum für möglich gehalten hatten, ist nach wie vor Realität: Die Baugeld-Zinsen sind nun bereits seit gut 1 1/2 Jahren auf niedrigstem Niveau. Heute traut sich kaum einer von Ihnen, längerfristige Prognosen zur Baugeld-Entwicklung abzugeben. Sicher ist, dass es aber noch niemals in der Geschichte der Baufinanzierung eine solch lange Niedrigzinsstrecke gab. Auch sicher ist, dass die Bauzinsen derzeit in den Händen der Politiker liegen. Kommen z. B. die angekündigten Euro-Bonds der EU-Länder, geht der Markt davon aus, dass die Zinsen in Deutschlnad erheblich steigen könnten. Andererseits hört man seitens der Geldmarkt-Experten, dass auch für 2013 mit keiner Inflationsgefahr im Euroraum zu rechnen sein (Prognosen gehen von einer Inflation in 2013 von unter 2% aus). Grundsätzlich sind die Eckpfeiler für eine sichere Prognostik sehr wackelig: Jede Menge Geld wird von der EZB in die Wirtschaftsräume gepumpt, die Staatsschulden in vielen EU-Ländern steigen und Deutschland erfährt gerade einen Immobilienboom. Die Frage für alle, die den Erwerb einer Immobilie in Erwägung ziehen, lautet demnach, wann dreht der Immobilien- und der Baufinanzierungsmarkt?
Immobilienerwerb wird teuerer
Auf dem Immobiliensektor sind kräftige Preisanstiege festzustellen. Trotzdem besteht keine Gefahr einer Immobilienblase in Deutschland, zumal in den letzten 10 Jahren der Preisanstieg in Deutschland weit unter dem europäischen Durchschnitt lag. Selbst heute müssen Bewohner der Ballungszentren in München, Hamberg oder Berlin weniger Geld im Verhältnis zum Einkommen für einen Immobilienerwerb bezahlen wie z. B. in Paris, Rom oder Madrid. Trotzdem sollten alle, die einen Immobilienerwerb als renditesichere Geldanlage sehen, mit Bedacht kaufen. Der Kaufpreis- und damit der Finanzierungsbedarf – entscheidet, ob sich eine solche Anlage lohnt. Kaufpreise zwischen 1.200,- bis 2.000,- EUR pro Quadratmeter sind im Normalfall immer ein gutes Geschäft – unter der Voraussetzung das die Lage eine sichere Vermietung garantiert. Plant man mit einer entsprechend langen Laufzeit der Berechnung (z. B. 20 Jahre), dann ergibt das am Ende je nach Eigenkapital-Anteil (Beleihungshöhe) eine Rendite zwischen 3 – 5%. Zudem sollte der Wert der Immobilie im Lauf dieser 20 Jahre auch gesteigen sein.
Insbesondere wird sich dieser Immobilienerwerb lohnen, wenn man dabei auch auf entsprechend lange Kreditlaufzeiten (20 Jahre) setzt – zumal es dadurch auch zu einer steuerlichen Entlastung des Anlegers über die Laufzeit kommt. Wichtig ist aber aus unserer Sicht, dass man von Anfang an mit einem hohen Eigenfinanzierungsanteil einsteigen sollte. Eine 100% Finanzierung rechnet sich in der derzeitigen Situation nur selten.
Bald strengere Bank-Kriterien für einen Immobilienerwerb
Auch eine Hürde, die 2013 auf Immobilienfinanzierer zukommt: Ab Januar werden die Banken strengere Kriterien für die Kreditvergabe einführen. Auch werden die zu finanzierenden Immobilien von den Banken einer genaueren Prüfung unterzogen. So kann es z. B. schnell vorkommen, dass der Kaufpreis 20 bis 30 Prozent über den von der Bank veranschlagten Wert liegt – und die Bank deswegen von einer ”130%-Finanzierung” ausgeht. Da der Immobilienkauf-Boom in Deutschland weiterhin ungebrochen ist, können es sich die Banken leisten, aus ihrer Sicht zu riskante Finanzierungen ablehnen. Das passiert in der Regel nie, wenn der Kaufinteressent über genügend Barmittel verfügt (ab 20 – 30% der Kaufsumme) .
Interessant wie nie sind langfristige Finanzierungen, da die Zinsunterschiede zwischen kurzfristigen (z. B. 5-jährigen) und langfristigen Laufzeiten (z. B. 20 Jahre) in den letzten Monaten zusammengeschrumpft sind (so kosten ein Kredit mit 5-jähriger Laufzeit aktuell ca. 2%, der mit 20 jähriger Laufzeit maximal 1% mehr). Auch noch ein Riesenvorteil für Baukredit-Nehmer: Selbst langfristige Kredite können von ihm nach 10 Jahren gekündigt und neu verhandelt werden (dieses Recht hat die Bank nicht).
Mit Forward-Darlehen-Geld sparen
Wer bereits finanziert hat, sich für Jahren für einen Immobilienerwerb entschieden hat und dessen Kredit in max. 36 Monaten ausläuft, dem bietet sich heute mit einem Anschluss-Darlehen (Forward-Darlehen) eine lukrative Möglichkeit, die derzeit günstigen Zinsen sich für den Anschlusskredit bereits heute zu sichern. Trotz der Auschläge, die Banken für eine solche vorausschauende Kreditnahme berechnen, sind Forwarddarlehen zu Zinsätzen zu haben, die vor 3-4 Jahren noch der reine Traum gelesen werden.
