In letzten Wochen verdichten sich Meldungen in der Presse, dass der deutsche Immobilienmarkt eine ähnlich fatale Entwicklung nehme wie die inzwischen geplatzen Märkt in den USA, in Spanien und Großbritannien. Was ist dran an diesen Horrormeldungen? Richtig ist, dass insbesondere in Ballungszentren wie München, Hamburg, Berlin oder Köln die Preise nur eine Richtung kennen: rasant nach oben. Auch richtig ist, dass seit 2010 die Immobilienpreise jedes Jahr um ca. 7 Prozent steigen. Das ist für Deutschland ungewöhnlich, wo sich die Immobilienpreise in den 2000er Jahren nur seitwärts bewegten, während Großbritannien, Spanien und selbst Holland immense Steigerungen aufwiesen. Heute sieht die Situation völlig anders aus: Lt. Deutschem Statistischen Bundesamt sind seit 2007 bis heute weist der Preisindex für Deutschland +9,3 und für Frankreich +4,3 aus, während er für Großbritannien mit -8,7 und Spanien mit drastischen -15,4 immens eingebrochen ist. Gefährlich?
Wertsteigerungen sind im deutschen Immobilienmarkt immer noch möglich
Die Universität Regensburg vermeldet, dass 3 – 5% Wertsteigerung pro Jahr für Immobilien immer noch drin sind. Dass der Markt nicht platzt, machen die Experten am sogenannten Erschwinglichkeitsindex fest; dieser besagt, wie leicht oder schwer es für einen Normalverdiener ist, sich Immobilieneigentum zu kaufen. Normalerweise steigen Gehälter, Mieten und Immobilienpreise parallel. Ein ausgeglichener Index liegt bei 100. Für Spanien und Großbritannien weist dieser Index aber erstaunlich hohe 160 aus, während dieser Index in Deutschlanf seit 1995 stetig gesunken und heute bei 80 liegt. Also gibt es noch Luft nach oben und der deutsche Immobilienmarkt ist somit noch längst nicht ausgereizt.
Fabelpreise auf dem Immobilienmarkt der Ballungszentren
Natürlich widerspricht das der subjektiv gefühlten Wahrnehmung. Inzwischen gibt es jede Menge Artikel in der Presse, die von Quadratmeterpreisen von 6.000,- EUR und mehr fabulieren. Man darf nicht die regionalen, sondern muss die landesweiten Entwicklungen sehen, um eine Aussage über den deutschen Immobilienmarkt treffen zu können. Gerade in Ballungszentren ist es derzeit zweifelhaft, inwieweit ein Kaufpreis, der das 30fache eines Jahreseinkommens übersteigt, sich in 20 Jahren auszahlt. Das mag bezweifelt werden. Aber deswegen ist es auch sehr wichtig, den Markt genaustens zu sondieren und Preise mit dem Index zu vergleichen. Es gibt selbst in Städten und deren Randlagen mit guter Infrastruktur noch jede Menge „vernünftige” Angebote.
30 Jahre Zeiträume – um eine Immobilie als werthaltige Anlage zu verstehen
Grundsätzliche sollte man – insbesondere wenn der Immobilienkauf als Wertanlage gesehen wird – mit einem Zeitraum von 20 bis 30 Jahren rechnen. Die Zahlen zeigen bereits heute, dass jemand, der seine Immobilie nach kurzer Zeit innerhalb von 10 Jahren wieder abstößt, in der Regel auf dem derzeitigen Immobilienmarkt Verluste macht; allein schon deswegen, weil die sekundären Gebühren für einen Immobilienkauf – vom Makler und Notar bis zur Grunderwerbsteuer ca. 10% des Kaufpreises ausmacht. Ganz zu scheigen von den Finanzierungskosten (Zinsbelastungen). Da braucht es schon die besagten 20 bis 30 Jahr, bis Teuerungsraten, Inflation und gestiegene Einkommen eine Wertsteigerung für die Immobilie zulassen.
Deutscher Bauboom spielt sich (noch) in überschaubaren Grenzen ab
Zudem ist in Deutschland, im Gegensatz zu den derzeitigen Krisenländern, nicht ein riesiger Bauboom festzustellen – im Gegenteil, in Deutschland sucht man nach wie vor besonders in den Ballungszentren händeringend nach Wohnraum. Ein vergleichbarer Neubauboom hat hierzulande nicht stattgefunden. Auch wächst die Zahl der Immobilienkredite um gerade mal 1% pro Jahr. Und auch sind die Finanzierungshürden in Deutschland besonders hoch: Statistisch gesehen müssen Deutsche ca. 30% des Kaufpreises an Eigenmitteln mitbringen, eine 100% oder höhere Beleihung lassen deutsche Banken zudem nicht zu. All das sind Indikatoren, die den deutschen Immobilienmarkt Stand heute als sicher präsentieren.
Falls Banken ihre Kreditrichtlinien nicht lockern, solange keine Kleinverdiener mit Kampfzinsen und 110% Beleihung ( wie z. B. in den Niederlanden) gelockt werden und Investoren die Innenstädte nicht mit Wohnanlagen zupflastern, so lange kann man von einem stabilen Immobilienmarkt und von keiner Immobilienblase in Deutschland sprechen.
