Baufinanzierung

Trotz Niedrigzinsphase Immobilienbudget exakt berechnen

Laut FocusMoney (Nr. 21, 16.5.2012) würden sich ca 90% der Bundesbürger jetzt eine Immobilie zulegen, wenn sie das nötige Eigenkapital hätten. Sicher befeuert die derzeitige Niedrigzinsphase diesen Wunsch. Dabei trauen sich sogar 60% einen Objektkauf ohne fremde Hilfe zu. Alleine diese Zahlen belegen, wie beliebt heute Immobilien sind – zur Eigennutzung genauso wie als Wertanlage. Wir raten dabei zur Vorsicht. Es ist vor allem eine Frage der Recherche, des Wissenstandes und der Kalkulation, ob ein Immobilienkauf langfristig ein gutes Geschäft ist oder ob sich der Traum vom Eigenheim zu einem Albtraum entwickelt.

Die 3 wichtigsten Faktoren: Lage, Lage und Lage

Einer der wichtigsten Faktoren ist und bleibt die Lage. Denn die Lage entscheidet mittel- und langfristig, ob man mit Wertzuwachs rechnen kann. Die derzeitige Marktsituation zeigt, dass besonders in den Ballungszentren die Preise rasant steigen und viele Experten inzwischen dazu raten, sich in sogenannten B-Lagen umzusehen, da sich hier die Preisniveaus noch moderat zeigen würden.  Für viele bedeutet das aber, dass sie bereit sind, zwischen Arbeitsplatz und Wohnort zu pendeln. Und genau hier lauert eine Preisfalle, die, falls man sie nicht mit in die Kalkulation mit einbezieht, unter dem Strich Randlagen sogar teurer als innerstädtische Lagen machen können. FAZ Online weist auf folgende Situation hin: „„Mit Blick auf den Grundstückspreis kann man sich das Zentrum einer Großstadt als höchsten Punkt eines spitzen Gebirges vorstellen“, beschreibt Empirica-Vorstand Reiner Braun die Entwicklung. Je größer die Entfernung vom Umland zum Zentrum, umso niedriger sei in der Regel der Preis. Das gilt im Übrigen auch für die Mieten: Laut Empirica liegen sie in den großen westdeutschen Städten im Mittel 27 Prozent über dem Durchschnitt der westdeutschen Landkreise – das ist ein Zuwachs von fünf Prozentpunkten innerhalb der vergangenen drei Jahre”.
Und weiter heisst es: „Für die Region haben Stadtplaner …. in Zusammenarbeit mit dem Münchner Verkehrsverbund MVV einen Wohn- und Mobilitätsrechner entwickelt (http://womo.mvv-muenchen.de). … Wo ist es günstiger – in München oder im Umland? Die Überraschung: Ein Vergleich zwischen München-City und dem ländlichen Ebersberg, rund 35 Autominuten … entfernt, bringt zwar bei reiner Betrachtung der Immobilienpreise das erwartete Ergebnis … Eine dreiköpfige Familie mit 95 Quadratmeter Wohneigentum spart im Beispiel mehr als 900 Euro im Monat. Bei den Mobilitätskosten aber ist es genau umgekehrt. Das Landleben kann die Familie hier bis zu 650 Euro pro Monat mehr kosten – und das trotz der hohen Summe an Pendlerpauschale, die sie vom Staat erhält. Unterm Strich steht ein unerwartetes Ergebnis: Der Vorteil des Landes gegenüber der Stadt schrumpft auf wenige hundert Euro zusammen. Ein Resultat, das sich nach Ansicht der Forscher durchaus auf ganz Deutschland übertragen lässt”. (Den gesamten Artikel finden Sie hier: FAZ Online)

Das im FAZ-Artikel angesprochene Forschungsinstitut Empirica legte auch im Auftrag der LBS dar, dass sich derzeit ca. 50% aller deutschen Haushalte (ausgenommen Hamburg und Berlin) ein ortsübliches Eigenheim leisten könnten, was auch an der derzeitigen Niedrigzinsphase liegt. Machbar ist lt. Empirica der Erwerb dann, wenn Eigenkapital in Höhe eines Jahresnettoeinkommens vorliegt und wenn die Finanzierungsbelastung von 7% pro Jahr für Zins und Tilgung nicht mehr als 35% des Haushaltsnettoeinkommens übersteigt.

Hohe Tilgung ist in der Niedrigzinsphase wichtig

Lt. FocusMoney zahlen Kreditnehmer eines 100.000,- EUR-Darlehens heute für Baugeld mit 10 jähriger Zinsfestschreibung pro Monat im Idealfall 287,50 EUR bei 1 % Anfangstilgung. Nach Ablauf der Zinsbindung stünden dann noch 88.681,51 EUR Restschuld zu Buche. Aber Achtung: Genau hier findet sich der Haken. Denn wer heute darauf setzt, dass in 10 Jahren die Bauzinsen noch genauso niedrig wie in der derzeitigen Niedrigzinsphase sind, kann sich sehr schnell verkalkulieren. Deswegen ist anzuraten, erstens von Anfang an eine höhere Tilgung (z. B. 3% oder mehr) zu vereinbaren und zudem die Laufzeit möglichst lange festzuzurren, auch wenn dann die Zinsen gegenüber einer 10 jährigen Bindung höher ausfallen. Nur so ist man dagegen gewappnet, dass man sich den Anschlusskredit auch noch leisten kann. Sollten die Zinsen aber nach Ablauf der 10 jährigen Zinsbindung im Jahre 2022 mit 6,90% festgeschrieben sein – diesen Wert die Finanzberatung FHM als durchschnittlichen Zinssatz für den Zeitraum von 1980 bis heute berechnet – dann verlangt der Kreditfinanzierer anstatt der 207,50 EUR monatlich dann satte 578,60 EUR pro 100.000 EUR-Darlehen, das 2012 abgeschlossen wurde.

Langfristige Zinsbindung ist anzuraten

Auf dieser Grundlage raten wir allen Baufinanzierungs-Interessenten, fie Niedrigzinsphase für eine langfristige Zinsbindung (ab 20 Jahre oder mehr) und für eine höhere Anfangstilgung (ab 3%) zu nutzen. Außerdem ist es immer günstig, möglichst viel Eigenkapital in die Gesamtfinanzierung miteinzubringen (günstigste Finanzierung gibt es ab einer 60% Beleihung) und auch Bausparer, Wohn-Riester und mögliche Fördermaßnahmen (z. B. KfW-Kredite, Sonderprogramme für energetische Maßnahmen sowie mögliche Regionalpakete) mit in Betracht zu ziehen.

FocusMoney weist in der Ausgabe 20 vom 9. Mai 2012 darauf hin, dass ein Blick ins Internet an den Anfang jeder Baufinanzierung gehört. Der dort leicht gemachte Konditionsvergleich schützt vor überhöhten Bankforderungen. Explizit nennt FocusMoney als seriösen Online-Anbieter die Seite von www.accedo.de, die sogar bis zu 30 Jahren Zinsbindung anbietet.

Exakt berechnen, wieviel Geld im Monat Sie für Ihre Lebenshaltungskosten benötigen

Wir empfehlen zudem eine Rechnung, über monatliche Einnahmen und Ausgaben. Dabei sollten nur regelmäßige Einnahmen in die Rechnung einfließen – mögliche Prämien, Tantiemen oder Überstunden und sonstige Sonderzahlungen, auf die kein gesetzliches Anrecht besteht, gehören nicht dazu. Auf Ausgabenseite gehören nicht nur die Ausgaben für Ernährung, Kleidung und KFZ oder öffentliche Verkehrsmittel. Auch Urlaubsreisen, Ausgaben für Schule, Weiterbildung, Hobbys und sonstige familiäre Angelegenheiten sollten nicht übersehen werden – zumal man empfehlenswerterweise 20 Jahre und mehr vorplanen sollte. Zudem braucht eine Immobilie immer einmal Handwerker im Haus (besonders dann, wenn man die Finanzierung länger als 10 Jahre plant). Als Faustregel gilt: Die Monatsrate Ihres Baufinanzierungskredits sollte 30% bis max. 50% des Monatsnettoeinkommens nicht übersteigen.

Sie sehen, gut Ding braucht Weile und je mehr Zeit Sie in die Planung investieren, umso besser werden Sie am Ende dastehen. Auch wenn eine schnelle Entscheidung in der anhaltenden Niedrigzinsphase lockt, kalkulieren Sie exakt und nehmen Sie sich Zeit für Anbietervergleiche, damit am Ende die Vorteile der Niedrigzinsphase nicht von unbedachten Entscheidungen aufgefressen werden.