Baufinanzierung

Strategien gegen steigende Bauzinsen

07 Dec
Steigende Bauzinsen: was kann man dagegen tun (Foto: pixabay.com)

Die Vorzeichen mehren sich, dass sich die historische Niedrigzinsphase dem Ende zuneigt. Bereits in den letzten Monaten konnten leicht steigende Bauzinsen festgestellt werden. Aktuell sind die Steigerungen noch sehr moderat. Aber langfristig können auch sehr langsam steigende Bauzinsen zu einer spürbaren Mehrbelastung der Kreditnehmer führen. Man darf nicht vergessen, dass das sehr billige Baugeld für viele einen Immobilienkauf trotz hoher Immobilienpreise überhaupt erst möglich machte.

Die aktuelle Entwicklung auf dem Zinsmarkt erscheint erst einmal ungefährlich: Die Zinsen für eine durchschnittliche Baufinanzierung mit zehnjähriger Laufzeit sind auf knapp über einen Prozent gestiegen. Das ist nach wie vor deutlich günstiger als vor zehn Jahren. Da lagen die Zinsen in der Baufinanzierung deutlich über drei Prozent.

Steigende Bauzinsen im Jahresüberblick: Ein deutlicher Anstieg ist feststellbar

Anfang dieses Jahres lag der vergleichbare Zinssatz mit zehnjähriger Zinsbindung bei 0,75 Prozent. Jetzt bei über 1 Prozent. Das entspricht einem Anstieg von 40 Prozent in 11 Monaten. Bereits diese kleine Steigerung bedeuten nicht unwesentliche Mehrkosten.

Wenn man z. B. am Anfang des Jahres einen Kredit über 320.000 € mit einem Zinssatz von 0,75 Prozent aufgenommen, 20 Prozent Eigenmittel mitgebracht und eine durchschnittliche Tilgung von 3 Prozent vereinbart hatte, lag die monatliche Belastung bei ca. 1.000 €. Dieser Kredit würde nun am Ende des Jahres bereits annährend 100 € Mehrbelastung im Monat bedeuten. Allein an dieser Beispielrechnung sieht man, was eine Zinserhöhung um ca. 0,25 Prozent ausmacht.

Das Problem steigender Bauzinsen

Es liegt auf der Hand, dass steigende Zinsen einen großen Einfluss auf die Kaufentscheidung nehmen: Die historisch günstigen Zinsen der jüngsten Vergangenheit federten die Preissteigerungen auf dem Immobilienmarkt ab. Wenn man nun hohe Immobilienpreise mit höheren Zinsen finanzieren muss, bedeutet das, dass man über weit mehr Eigenkapital verfügen sollte um sicher finanzieren und die monatlichen Belastungen in Grenzen halten zu können.

Aber: aktuell kann niemand die tatsächliche Zinsentwicklung vorhersagen. Zu viele Unwägbarkeiten durch steigende Inflation, Auswirkungen der Pandemie und staatliche Zinspolitik lassen eine verläßliche Vorhersage nicht zu. Aber es scheint sicher, dass man nicht weiter auf ein sinkendes Zinsniveau hoffen sollte. Da sind sich die Experten sicher. Seitwärts oder moderat aufwärts – das sind die Prognosen der Banken für die nahe Zukunft.

Das heisst, wer bereits eine Kaufimmobilie gefunden hat oder kurz dem Abschluss eines Neubau-Beauftagung steht, sollte jetzt handeln. Da viele Banken eine zinsfreie Vorlaufzeit bis zu einem Jahr bis zur Auszahlung des Baukredits gewähren, sollte spätestens Anfang nächsten Jahres eine Baufinanzierung zu den aktuell noch günstigen Zinsen abschließen. Aber vor dieser Unterschrift ist eine umfangreiche Beratung – am besten durch einen bankenunabhängigen – Baufinanzierungsexperten empfehlenswert. Im Fokus dabei: die Bereitstellungszinsen.

Bei einer „vorgezogenen” Finanzierung wichtig: die Bereitstellungszinsen

Viele Banken bieten eine bereitstellungszinsen-freie Zeit von einem Jahr an. Damit lässt sich zwar aus Kreditnehmersicht gut „arbeiten”. Diese bergen aber auch ein großes Risiko. Denn diese Berechnen sich immer auf den allerletzten bankenseitigen Auszahlungsbetrag des Gesamtkredits. Und besonders bei Neubauten oder Komplett-Sanierungen kann eine bereitstellungszins-freie Zeit von einem Jahr sehr knapp sein. Was ist, wenn Baustoffe verzögert geliefert , Gewerke nicht im vereinbarten Zeitraum fertig werden oder oder sonstige Verzögerungen die Auszahlung der letzten Kreditrate verzögern?

Im Durchschnitt verlangen Banken 3 Prozent Bereitstellungszinsen nach Fristablauf. Das ist viel. Diese Bereitstellungszinsen bzw. den breitstellungsfreien Zeitraum muss bei einer vorgezogenen Finanzierung also nicht nur bedacht, sondern auch verhandelt werden.

Strategien für die Anschlussfinanzierung

Wer im Zeitraum 2010 bis 2014 eine langerfristige Baufinanzierung zu zu den damals deutlich teureren Zinskonditionen abgeschlossen hat, hat aus heutiger Sicht 3 Optionen:

  1. Kündigung de laufenden Vertrags mithilfe des Sonderkündigungsrechts nach 10 Jahren
  2. Abschluss einer Anschlussfinanzierung mit einer 12 bis 16 monatigen kostenfreien Vorlaufzeit
  3. Nutzung eines Forward-Darlehens, das erst in 16 bis 32 Monaten zum Einsatz kommt

Mit einem Forward-Darlehen können Sie sich die aktuell günstigen Zinsen für die Zukunft sichern. Das ist natürlich eine Wette auf steigende Zinsen. Aber es könnte viele Kreditnehmer vor finanzielle Herausforderungen stellen, wenn mit dem Ablauf der Sollzinsbindung nach oft zehn oder 15 Jahren seine Anschlussfinanzierung zu deutlich höheren Zinsen abgeschlossen werden muss.  Besonders dann, wenn das Einkommen nur eine niedrige Tilgung zulässt. Nicht umsonst empfehlen Verbraucherschützer, vor Kreditabschluss nachzurechnen, ob die Finanzierung auch mit Zinsen von drei Prozent für den Kreditnehmer noch tragbar ist.

Ab wann lohnt sich ein Forward-Darlehen?

Deswegen ist ein Vergleich mit einem Forward-Darlehen angebracht. Aktuell sollte man mit einem Zinsaufschlag von ca. 0,02 Prozent pro Vorlaufmonat bei einem Forward-Darlehen rechnen. Das heisst, ein Forward-Darlehen mit 24 monatiger Vorlaufzeit verteuert den Zinssatz um ca. 1 Prozent. Steht der Bauzins in 2 Jahren tatsächlich bei ca. 3 Prozent, ist ein Forward-Darlehen ein lohnendes Geschäft.

Anschlussfinanzierung unter Nutzung der kostenfreien Vorlaufzeit

Diese Option macht in der Regel einen Anbieterwechsel nötig. Läuft die Erstfinanzierung in 12 bis 16 Monaten aus, dann kann man sich jetzt schon die Anschlussfinanzierung zu den aktuell niedrigen Bauzinsen sichern. Voraussetzung ist, dass man eine Bank findet, die eine entsprechende kostenfreie Vorlaufzeit findet. Hierfür sind bankenunabhängige Baufinanzierungsvermittler prädestiniert, die über die Angebote von 400 oder mehr  finanzierenden Banken informiert sind.

Sonderkündigungsrecht nutzen

Der Gesetzgeber gewährt allen Kreditnehmern die Möglichkeit, auch eine längerfristge Finanzierung nach exakt 10 Jahren mit 6-monatiger Vorlaufzeit zu kündigen. Diese Option bieten sich damit allen an, die zwischen 2012 bis 2014 eine längerfristige Baufinanzierung abgeschlossen haben. Auch hier ist es ratsam, sich von einem versierten Baufinanzierungsvermittler kostenfrei beraten zu lassen.

Steigende Bauzinsen sind eine Gefahr für Voll- bzw. 110 Prozent-Finanzierungen

Von einer 110 Prozent- bzw. Vollfinanzierung spricht man dann, wenn die Bank den kompletten Kaufpreis und Kaufnebenkosten als Darlehen gewährt hat. Dabei übersteigt die Kreditsumme oftmals den sogenannten Beleihungswert der Immobilie. Dadurch das die Bank komplett finanziert, geht sie ein großes Risiko ein – und lässt sich das mit deutlich höheren Zinsen bezahlen.

Steigende Bauzinsen in Zukunft können für Vollfinanzierer gefährlich werden. Fällt der Beleihungswert unter die Restschuld, drohen wegen der Risiken weitere Aufschläge auf die ohnehin schon gestiegenen Zinsen. Dadurch kann die Rate für die Anschlussfinanzierung unbezahlbar werden. Gerade 100 Prozent bzw. Vollfinanzierer sollten sich deswegen Gedanken machen, wie Sie in Zweiten noch günstiger Zinsen eine bezahlbare Anschlussfinanzierung in „trockene Tücher” zu bekommen. Auch hier ist ein kostenfreies Beratungsgespräch über die Möglichkeiten einer sicherer Anschlussfinanzierung anzuraten.

Steigende Bauzinsen – ein durchaus realistisches Szenario

Einiges spricht aktuell dafür, dass die Zinsen in Zukunft steigen werden. Deswegen ist es ratsam – für Erst- wie für Anschlussfinanzierer, sich jetzt Gedanken zu machen, mit welchen Strategien man gegen steigende Bauzinsen agieren will. Da mit keinem sprunghaften Anstieg zu rechnen ist, kann man dann auf Grundlage der eigenen Stategie schnell entscheiden und handeln, wenn sich der Trend zu steigenden Zinsen tatsächlich verfestigt und Realität wird. In diesem Fall gilt: gut Rat ist nicht teuer. Denn die accedo AG berät Sie in diesen Fragen vollumfänglich, aber kostenfrei.

In Zeiten steigender Baugeld-Zinsen ist ein Forward-Darlehen anstelle einer später abzuschließenden Prolongation eine gute Option.
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