Anschlussfinanzierung

Ist eine Forward-Finanzierung aktuell sinnvoll?

23 Nov
Forward-Finanzierung – die beste Wahl bei zukünftig steigenden Zinsen (Foto: pixabay.com)

Eine Forward-Finanzierung ist in Zeiten steigender Zinsen die beste Möglichkeit, sich niedrige Zinssätze für die Zukunft zu sichern. So sichert man sich bei der Anschlussfinanzierung, die inzum Beispiel in zwei Jahren fällig wird, vor höheren Zinskosten ab. Voraussetzung für ein Forward-Darlehen ist, dass man aktuell ein Baufinanzierungsdarlehen abgeschlossen hat, das in den nächsten 5,5 Jahren ausläuft. Im Gegensatz dazu kann man eine Prolongation des bestehenden Vertrags oder eine Anschlussfinanzierung bei einer anderen Bank maximal ein Jahr vor Auslaufen des Erstvertrags ohne weitere Kosten abschließen. Je länger die Vorlaufzeit eines Forward-Darlehen jedoch ist, umso höher fällt der von der Bank angebotene Zinssatz aus. Diese höheren Zinskosten können sich jedoch lohnen.

Ist eine Forward-Finanzierung für Sie eine Option?

Eine Forward-Finanzierung ist immer eine „Wette” auf zukünftig steigende Zinssätze. Deswegen ist ein Forward-Darlehen in Niedrigzinszeiten immer eine Überlegung wert. Rechnet man in den nächsten Jahren mit steigenden Baugeldzinsen, dann sollte man handeln. Viele Banken bieten inzwischen Forward-Darlehen mit einer bis zu 5,5 jährigen Vorlaufzeit an. Zu bedenken ist allerdings, dass sich Kreditgeber mit höheren Zinssätzen im Vergleich zu einer Neufinanzierung – die wiederum abhängig von der Vorlaufzeit sind – gegen mögliche Zinserhöhungen in der Zukunft absichern.

Eine Forward-Finanzierung ist immer ein Annuitätendarlehen mit festen Monatsraten – bestehend aus Zins und Tilgung. Für den neuen Vertrag können Sie die Laufzeit der Zinsbindung sowie die Tilgungsrate frei wählen. Außerdem können Sie flexible Bausteine, wie Sondertilgungsrechte, Ratenanpassungen und Tolgungsaussetzungen neu verhandeln. Läuft Ihre Erstfinanzierung jedoch in den nächsten 12 Monaten aus, ist der Abschluss eines Forward-Darlehens nicht mehr möglich. Dann ist eine Anschlussfinanzierung, die man bei vielen Banken bereit 12 Monate vor Beendigung des Erstvertrags kostenfrei abschließen kann, die erste Wahl.

Aktuell kommt Bewegung in das Kreditgeschäft. Das liegt vor allem an der Inflationsrate, die wieder im Steigen begriffen ist. Die Inflationsrate hat wiederum Einfluss, wenn auch auf Umwegen, auf die Zinsangebote. Steigende Inflationsraten nehmen Einfluss auf die Anleihenmärkte, denn Anleger nutzen diese als „sicheren Hafen”. Das wiederum führt zu steigenden Zinsen auf diese Papiere. In der Folge werden auch die Zinsen für Immobilienkredite steigen. Experten rechnen mit steigenden Baugeld-Zinsen in den nächsten Jahren. Deswegen sollte man sich über Ihre Möglichkeiten eines Forward-Darlehens heute schon kundig machen, auch wenn Ihr Erstvertrag erst in 2 oder 3 Jahren ausläuft.

Vorteile einer Forward-Finanzierung

  • Man sichert sich so den aktuellen Niedrigzinssatz für die Zukunft, in dem die Zinsen teuerer werden.
  • Die Auszahlung des Forward-Darlehens erfolgt pünktlich zum Ablauf der Erstfinanzierung. Damit finanzieren Sie die verbliebene Restschuld fristgerecht, sicher und günstig weiter.
  • Eine Forward-Finanzierung ist immer ein Annuitätendarlehen, sodass die monatlichen Raten, die sich aus Zins- und Tilgung zusammensetzen, während er Laufzeit immer gleich bleiben.
  • Für ein Forward-Darlehen können Sie die vertraglichen Rahmenbedingungen (z. B. Tilgung, Sondertilgungsrechte, Ratenanpassungen während der Laufzeit sowie die Laufzeit) mit der Bank frei verhandeln und optimal auf die eigene finanzielle Situation anpassen.
  • Mit einer Forward-Finanzierung hat man Zins- und Planungssicherheit: künftig steigende Zinsen betreffen Sie nicht. Sie wissen im Voraus, welche monatliche Rate Sie in Zukunft zu zahlen haben.
  • Bei einem Forward-Darlehen werden keine Berteitstellungszinsen fällig.

Risiken einer Forward-Finanzierung

  • Mit der Unterzeichnung eines Forward-Darlehens gehen Sie auch eine Abnahmeverpflichtung ein. Sollte während der Vorlaufzeit der Zinssatz günstiger werden, müssen Sie trotzdem den vereinbarten höheren Zinssatz über die gesamte Laufzeit zahlen.
  • Banken verlangen für ein Forward-Darlehen einen Zinsaufschlag auf den tagesaktuellen Zinssatz am Zeitpunkt des Abschlusses. Je länger die Vorlaufzeit ist, umso höher wird dieser Zinssatz ausfallen.

Wer sich für eine Forward-Finanzierung interessiert, sollte die Zinsentwicklung vorab immer im Blick behalten. Dafür sind auch die Prognosen wichtig, wie sich der Zinsmarkt in den nächsten Jahren entwickeln wird. Inflation, Geldmarktpolitik und der Entwicklung der Zinssätze für Staatsanleihen sind dabei wichtige Indikatoren, die die Entwicklung der Baugeld-Zinsen maßgeblich beeinflussen.

Dabei ist auch zu bedenken, dass sich die Baugeld-Zinsen seit Mitte der 2010er Jahre auf historischen Niedrigzins-Niveau bewegen. Man kann also annehmen, dass Baugeld-Zinsen aktuell kaum noch nachgeben oder eher wieder steigen werden. Trotzdem bleibt eine gewissen Unsicherheit, denn genau kann niemand eine zukünftige Zinsentwicklung voraussagen.

Mit welchen Zinsaufschlägen bei Forward-Darlehen müssen Sie rechnen

Hierfür ist ein Anbietervergleich wichtig, denn jede Bank verlangt eigene Zinsaufschläge. Wenn Sie im Vorfeld bei der Entscheidungsfindung rechnen wollen, sollten Sie einen Durchschnittswert veranschlagen. Aktuell verlangen Banken im Mitel einen Aufschlag von 0,02 Prozentpunkten pro Monat. Da Sie ein Forward-Darlehen nicht bei der erstfinanzierenden Bank abschließen müssen und die freie Wahl des Anbieters haben, lohnt es sich immer, rechtzeitig verschiedene Angebote für Ihr zukünftiges Forward-Darlehen einzuholen. Wie bei der Anschlussfinanzierung ist der Wechsel des Kreditgebers problemlos möglich.

Mit dieser Formel können Sie den Zinsaufschlag für ein Forward Darlehen berechnen:

+ 0,02 Prozent auf den tagesaktuell angebotenen Zinssatz
x Anzahl der Monate der Vorlaufzeit bis zum Vertragsende des Erstfinanzierung
= reservierter Zinssatz für die Forward-Finanzierung

Geht man von folgender Annahme einer Vorlaufzeit von 40 Monaten aus und rechnet man mit einem Zinssatz (2021) in der Baufinanzierung von 1 Prozent, ergibt sich folgendes Ergebnis:

  • 0,02% x 40 Monate + 1,0 % = 1,8 %

Diese Beispielrechnung zeigt, dass sich der Zinssatz, den Sie dann während der Laufzeit des Forward-Darlehens, beginnend in 40 Monaten, um gerade einmal 0,8 % verteuert. Bedenkt man, dass 2011 der durchschnittlich angebotene Zinssatz im Tagesgeschäft bei ca. 3,5 Prozent lag, sind 1,8 Prozent trotz Forward-Aufschlag immer noch sehr günstig. An dieser Beispielrechnung zeigt sich, dass der Abschluss eines Forward-Darlehens in einer Niedrigzinsphase lohnend für die Zukunft sein kann.

Den besten Anbieter für eine Forward-Finanzierung finden

 Die wichtigste Frage zuerst: wann soll das Forward-Darlehen greifen? Denn je nach Länge der Vorlaufzeit ändern sich die Angebote der Anbieter. Einige Banken bieten Vorlaufzeiten bis zu 60 Monaten an – andere nur bis zu 48 Monaten. Natürlich stellt sich auch die Frage nach dem tagesaktuell angebotenen Zinssatz sowie den berechneten Zinsaufschlag pro Monat. Es lassen sich auch Anbieter finden, die nicht, wie in der Beispielrechnung veranschlagt, einen durchschnittlich 0,02 Prozent-Aufschlag pro Monat sondern weniger verlangen.

Auch sollten Sie bei der Überlegung eines Forward-Darlehensauch  über die zukünftige Vertragsausgestaltung nachdenken. Wichtige Fragen – wie z. B. kostenfreie Sondertilgungsrechte, Laufzeit, Nachjustierung von Tilgungshöhe und monatlicher Rate im Vergleich zu Ihrer laufenden Erstfinanzierung oder Teilablösung der Restschuld – spielen eine wichtige Rolle bei der Wahl des Anbieters. Denn Sie haben mit dieser Art der Anschlussfinanzierung die besondere Chance, Ihren neuen Darlehensvertrag zu optimieren.

Umfassend informieren, gut beraten und in Ruhe den besten Anbieter suchen

Wenn der Baufinanzierungsvertrag Ihrer Erstfinanzierung in 2 Jahren oder später ausläuft, sollten Sie sich mit den Möglichkeiten eines Forward-Darlehens auseinandersetzen. So haben Sie zudem genug Zeit für die Entscheidung, ob für Sie die Forward-Finanzierung, eine Prolongation oder eine Anschlussfinanzierung bei einem neuen Anbieter die beste Wahl ist. Nutzen Sie dafür die kostenfreie Beratung durch die accedo AG. In vielen Fällen kann ein Forward-Darlehen tatsächlich Sinn machen, wenn eine Anschlussfinanzierung im Zeitraum von 24 bis 60 Monate fällig wird.

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