Zinskommentar

Steigende Zinsen vermeiden – die besten Strategien

Dwer Traium vom Eigenheim
08 Jun
Vermeidungsstrategien gegen steigende Zinsen (Foto: pixabay.com)

Der Zinsvergleich zeigt, dass seit Anfang des Jahres steigende Zinsen in der Baufinanzierung festzustellen sind. Die Zinsen für Immobilienkredite fielen in den eltzten Jahren beständig. Im Jahr 2000 musste man im Durchschnitt bei einer zehnjährigen Zinsbindung noch 6,5 Prozent bezahlen. 2010 waren es nicht einmal mehr vier Zinsen. Und 2020 fielen sie sogar unter die 1 Prozent-Marke. Das Sparpotential war dadurch extrem hoch. Nicht selten konnte man im Zehn-Jahres-Vergleich bei einem größeren Immobilienkredit schon auch 100.000 Euro an Zinszahlungen sparen. Betrachtet am die aktuelle Entwickung – und nimmt man die Kennzahlen „Inflation” und ”Bundesanleihen” – ist davon auszugehen, dass wir uns inmitten der Trendwende befinden. Baugeldzinsen steigen wieder.

Steigende Zinsen: Die Prognose für 2021

Aktuell ist der Zinssatz im Durchschnitt –bei entsprechendem Eigenkapitalanteil von 40 Prozent und 10 jähriger Zinsbindung – in den letzten Monaten von unter 0,7 Prozent auf nun über 0,9 Prozent gestiegen. Noch heftiger fällt der Anstieg bei geringem Eigenkapitalanteil von unter 30 Prozent aus. Auf den ersten Blick scheinbar ein sehr geringer Anstieg. Aber ein Viertel mehr als noch vor wenigen Monaten ist am Markt tatsächlich eine heftige Verteuerung. Experten prognostizieren, dass dies erst der Anfang sei: Bis Ende des Jahres rechnet man damit, dass Baufinanzierungskredite im Durchschnitt zwischen 1,6 bis über zwei Prozent kosen werden. Man erwartet zudem, dass steigende Zinsen bis Ende 2022 auf der Tagesordnung stehen. Dann erst werde eine Stagnation eintreten. Summasummarum also bewölkte Aussichten auf dem Zinsmarkt.

Die Gründe für steigende Zinsen in der Baufinanzierung

Die  erwartete Entspannung der Corona-Pandemie wird dazu führen, dass die Menschen im zweiten Halbjahr 2020 mehr Geld ausgeben, weil sie während der Pandemie Geld sparen konnten (weniger Konsum, keine Urlaubsreisen etc.). Zusätzlich wirkt die massive Geldschwemme durch Anleihekäufe der Notenbanken und die Konjunkturprogramme der Staaten als  Zinstreiber. Das wir die Preise in die Höhe treiben. Deutschland wird inzwischen mit mehr als drei Prozent Inflation bis zum Jahresende gerechnet.

Weil die Zinsen nicht weiter fallen, wollen die Anleger an den Zinsmärkten entschädigt werden – mit einem höheren Zins. Die Renditen für Bundesanleihen sind bereits deutlich gestiegen. Der Zinssatz der Bundesanleihen ist wiederum ein wichtiger Indikator  für die Zinsentwicklung in der Baufinanzierung. Es besteht also Handlungsbedarfvor allem für Immobilienbesitzer, die in Kürze ihre Erstfinanzierung mit einer Anschlussfinanzierung verlängern müssen. Und natürlich alle, die nun erstmals eine Immobilie finanzieren wollen.

Bei allen Baufinanzierungsverträgen, die bereits circa 10 Jahre laufen, heisst es jetzt, schnell zu handeln

Nach einer Laufzeit von 10 Jahren hat jeder Kreditnehmer das Recht – unabhängig von der tatsächlich vereinbarten Vertragslaufzeit – den Vertrag mit einer Vorlaufzeit von 6 Monaten zu kündigen. Dann hatr der Kreditnehmer eine Anschlussfinanzierung bei einer anderen Bank mit besonders günstigen und flexiblen Vertragskonditionen abzuschließen. Oder er strebt bei der erstfinanzierenden Bank eine Prolongation an – natürlich zu besonders guten, neuen Vertragskonditionen.

Baufinanzierungsverträge vor Ablauf von 10 Jahren kündigen

Natürlich kann man das Baufinanzierungsdarlehen auch zu einem früheren Zeitpiunkt köndigen. Dann muss der Kreditnehmer an seine Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung für die Zinsen zahlen, die der Bank entgehen. Diese fällt umso höher aus, je früher vor dem vereinbarten laufzeitende gekündigt wird. Das kann dann schon mal mehr als 10.000 Euro betragen.

Steigende Zinsen vermeiden bei Kreditverträgen, deren Zinsbindungsfrist im Lauf des Jahres 2022 endet

Es finden sich immer mehr Anbieter von Baufinanzierungen, die Anschlussfinanzierungen mit einem bereitstellungszins-freien Zeitraum von 12 Monaten anbieten. Das bedeutet, wenn man bereits ein Jahr vor Ablauf des Erstfinanzierungen zum heutigen Zeitpunkt mit noch sehr günstigen Zinsen eine Anschlussfinanzerung oder gegebenenfalls eine Prolongation abschließt, werden für den zu überbrückenden Zeitraum keinerlei Gebühren bzw. zusätzliche Zinsen fällig. Und die Anschlussfinanzierung schließt dann nahtlos an die Erstfinanzierung an. In seltenen Fällen findet man auch Banken, die mehr als diese 12 Monate bereitstellungszinsfreie Zeit anbieten.

Aber Vorsicht: manche Banken, dei eine bereitstellungszinsfreie Zeit 12 Monate oder mehr geben geben, verlangen bereits mehr als die  aktuell zinsgünstigen Anbieter. Und oftmals sind die Vertrag dann auch nicht flexibel ausgestattet. Das ist vorab genau zu prüfen – am besten mit einem bankenunabhängigen Baufinanzierungsvermittler wie die accedo ag.

Steigende Zinsen mit einem Forward-Darlehen vermeiden

Forwarddarlehen sind 12 bis 60 Monate im voraus vereinbar bis die Zinsbindung des Erstvertrags endet. Sie kosten allerdings einen Aufschlag auf den aktuellen Zins, der abhängig von der Zeitspanne zwischen Ablauf und Anschlussfinanzierung sit. Für 12 Monate kommen derzeit durchschnittlich 0,08 Prozentpunkte, für 36 Monate Vorlauf 0,45 Prozentpunkte und für 5 Jahre etwa 0,6 Prozentpunkte obendrauf, die während der gesamten Zinsbindungszeit gezahlt werden müssen.

Das heißt, ist der Baugeldzins für ein 36-monatiges Forward-Darlehen in dann drei Jahren höher als 0,45 Prozent höher als jetzt, lohnt sich ein Forwarddarlehen. Oder anders ausgedrückt: erhält man aktuell einen Zins von 1 Prozent, sollte der Zins in 3 Jahren dann über 1,45 Prozent liegen, damit sich das Forward-Darlehen lohnt. Ein Restrisiko bleibt: Steigen in diesem Zeitraum die Zinsen nicht entsprechend oder geben sogar wieder nach, muss der Kreditnehmer trotzdem zum im Forward-Darlehen vereinbarten Zinssatz finanzieren. Nach Abschluss sind Froward-Darlehen nämlich nicht mehr kündbar.

Wer erstfinanziert, kann steigende Zinsen kaum vermeiden

Für alle, die sich in zwei Jahren eine Immobilie kaufen wollen, gibt es wenig Möglichkeiten, sich den aktuell noch sehr günstigen Zinssatz zu sichern. Trotzdem sollteman nicht in Hektik verfallen. Die Zinsen swerden zwar steigen, werden aber –im Vergleich der Jahrzehnte – aber immer noch niedrig sein. Um zu hohe Zinsen in ein bis 2 Jahren zu vemeiden, hilft es einen möglichst hohen Eigenkapitalanteil (30 Prozent oder mehr) in die Finanzierung einzubringen.

Dann gibt es auch noch den „Eltern-Trick”: Wenn Eltern eine Immobilie besitzen, die bereits abbezahlt ist, können die Kinder bereits heute einen Forward-Kredit mit der Bank für die Zukunft vereinbaren. Als Sicherheit dient der Bank eine Grundschuld für das Elternhaus, die im Grundbuch eingetragen wird. Später, wenn man dann die eigene Immobilie gekauft hat, kann die Grundschuld vom Elternhaus dann auf das eigene geändert werden. Aktuell finden sich einige Banken, die diesen „Elterntrick” mitgehen.

Ein Zinsvergleich ist der beste Weg, zinsgünstig zu finanzieren

Statt zu viel Eile bei der Erstfinanzierung, um sich 0,2 oder 0,5 Zinspunkte zu sparen, ist ein ausführlicher Bankenvergleich sinnvoller. Denn der Unterschied der Zinsangebote verschiedener Banken ist viel höher. Für ein Darlehen von 300.000 Euro, 30 Prozent Eigenkapitalanteil und 10 Jahren Zinsbindung variieren die Angebote zwischen 0,60 Prozent bis 1,30 Prozent. Das teuerste Angebot sorgt in zehn Jahren für Mehrkosten von fast 25.000 Euro (bzw. von über 200 Euro pro Monat).

Einen solchen Zinsvergleich macht man am besten mit einem bankenunabhänigen Baufinanzierungsvermittler wie die accedo ag. Die kennen nicht nur die tagesaktuellen Zinssätze von über 400 Anbietern, sondern helfen gleichzeitig dabei, ein auf die eigenen finanziellen Möglichkeiten abgestimmtes Baufinanzierungskonzept mit möglichst hoher Flexibilität und möglichst schneller Schuldenfreiheit zu entwickeln. Besonders in Zeiten, in denen die Zinsen wieder steigen, ist eine solche – und wie bei der accedo ag – völlig kostenfreie Beratung Gold wert, gibt Sicherheit und spart am Ende viel Geld. Denn eins ist sicher: steigende Zinsen befeuert den Konkurrenzkampf der Anbieter. Deswegen sind Anbietervergleiche besonders jetzt so wichtig.