Anschlussfinanzierung

Erste Anschlussfinanzierung nicht verpassen

Die erste Anschlussfinanzierung ist besonders wichtig: mit ihr entscheidet sich, ob Sie schneller schuldenfrei sind.
24 Nov
Sie benötigen die erste Anschlussfinanzierung? Gut rechnen, besser vergleichen und sieben Jahre nach Abschluss des Erstvertrags darum kümmern. (Foto: picjumbo.com)

Wenn man die Baufinanzierung unter Dach und Fach hat, lehnt man sich gerne zurück. Und vergisst dabei, dass eine Erstfinanzierung in den allermeisten Fällen auf einen gewissen Zeitraum (in der Regel über 10 Jahre) begrenzt ist. Spätestens dann muss man sich mit der Anschlussfinanzierung auseinandersetzen. In der Niedrigzinsphase sicher eine Überlegung wert, ob man dann mit einer Anschlussfinanzierung eine Laufzeit wählt, die bis zur kompletten Rückzahlung des Kredits abgeschlossen wird.

Auch wenn man die Erstfinanzierung langfristig (z. B. über 20 Jahre oder als Volltilger) abgeschlossen hat, sollte man über eine besondere Art der Anschlussfinanzierung – nämlich die Umschuldung – nachdenken. Deswegen sollte man sich spätestens im 9. Jahr der Laufzeit mit einer möglichen Anschluss-Finanzierung beschäftigen. Warum, werden Sie fragen, wenn die Finanzierung doch noch weitere 5 oder 10 Jahre läuft? Ganz einfach: Grundsätzlich haben Sie die Möglichkeit, jeden Baufinanzierungsvertrag nach 10 Jahren zu kündigen. So können Sie im Anschluss möglicherweise in den Genuss weit günstigerer Konditionen kommen.

Erste Anschlussfinanzierung zur Umschuldung nutzen

Die durchschnittliche Laufzeit der im vergangenen Jahr abgeschlossenen Baufinanzierungen liegt bei ca. 14 Jahren. Im Normalfall wird nach Ablauf der Erstfinanzierung eine relativ hohe Restschuld stehen, die neu finanziert werden muss. Deswegen ist die erste Anschlussfinanzierung sehr wichtig. Mit der Anschlussfinanzierung entscheiden Sie, ob Sie günstiger weiterfinanzieren können. Ziel muss ja immer sein, eine möglichst schnelle Schuldenfreiheit zu erreichen.

In der Regel wurden die meisten Tilgungen in den 2000er Jahren mit 1 bis 2 Prozent abgeschlossen. Heute, da wir uns in einer absoluten Niedrigzinsphase bewegen, ist es sehr ratsam, die Tilgung so hoch wie möglich zu wählen. Denn je höher Sie Tilgung, umso schneller sind Sie schuldenfrei. Deswegen sollte man auf Ratschläge nicht unbedingt hören, die monatlichen Raten durch eine sehr niedrige Tilgung möglichst gering zu halten. Der Effekt dieses Ratschlags ist, dass Sie viel länger finanzieren müssen. Zudem zahlen Sie zumeist bei sehr langen Laufzeiten viel mehr Geld als Zinsdienst an die Bank. Die Faustregel: Je schneller man schuldenfrei ist, um so mehr Geld spart man. In der aktuellen Niedrigzinsphase ist es ratsam, möglichst schnell mit hohen Tilgungsraten von 4 bis 5 Prozent das Baufinanzierungsdarlehen zurückzuzahlen. Das Sonderkündigungsrecht nach einer Laufzeit von 10 Jahren hilft, einen alten –  möglicherweise sehr teuren – Darlehensvertrag zu korrigieren.

Die erste Anschlussfinanzierung und die Frage nach der günstigsten monatlichen Rate

Die erste Anschlussfinanzierung ist immer eine Frage nach der möglichst schnellsten Schuldenfreiheit. Und so gut wie nie eine Frage nach der geringsten monatlichen Belastung. Geringe Rückzahlungen für Zinsen und Tilgung verlängern die Laufzeit und damit die Gesamtkosten des Kredits. Deswegen sollten Sie bei der Anschlussfinanzierung genauso wie beim Abschluss der Erstfinanzierung handeln und sich für den letztendlich in Summe günstigsten Anbieter entscheiden – und nicht nur dem Angebot der erstfinanzierenden Bank vertrauen. Fragen Sie auch bankenunabhängige Baufinanzierer bzw. Online-Direktfinanziererbei einer anstehenden Anschlussfinanzierung an. Diese beraten kostenfrei und machen Ihnen dann ein ebenfalls kostenfreies Angebot.

Der Wechsel zu einem anderen Kreditgeber nach Ablauf der Erstfinanzierung ist einfach: Da Sie ja alle Unterlagen der Erstfinanzierung zur Hand haben, reicht zumeist die Beschaffung und Aushändigung des Grundbuchauszugs aus;. Es gibt einige Online-Finanzierer wie die ACCEDO AG, die selbst das Beschaffen dieses Grundbuchauszugs für Sie erledigen. Letzt müssen Sie nur fristgerecht vor dem Ablauf der 10 jährigen Bindung bei der Hausbank kündigen (wie diese Kündigung richtig geht, lesen Sie hier: Umschuldung durch Kündigung).

Auf alle Fälle sollten Sie sich bei Angeboten für die erste Anschlussfinanzierung immer die Restschuld nach Ablauf von 10 Jahren (entspricht der gesetzlichen Kündigungsfrist) sowie nach vollständiger Laufzeit (wenn die Anschlussfinanzierung z. B. über 15 oder 20 Jahre abgeschlossen wird) ausrechnen und mitteilen lassen. Diese Restschuld ist ein wichtiger Maßstab, ob sich eine Kündigung nach 10 Jahren und eine damit verbundene Umschuldung lohnt.

Erste Anschlussfinanzierung als Forward-Darlehen abschließen?

Banken agieren gerne damit, Ihre Kunden zeitlich unter Druck zu setzen. Um Ihre Entscheidung aber nicht von diesem vorgegebenen Druck beeinflussen zu lassen, macht es immer Sinn, sich selbstätig um die erste Anschlussfinanzierung zu kümmern. Hierfür gibt es verschiedene Szenarien:

  1. Setzen Sie sich ca. ein  Jahr vor Ablauf der 10 Jahresfrist mit der kreditgebenden Bank in Verbindung und lassen Sie sich ein Angebot für die Anschlussfinanzierung bzw. Umschuldung machen.
  2. Nehmen Sie dieses Angebot und verhandeln Sie mit einem Online-Direktfinanzierer, um möglicherweise ein besseres Angebot zu erhalten.
  3. Läuft Ihre Baufinanzierung länger als 10 Jahre, sollten Sie sich spätestens nach 8 Jahren mit der Umschuldung beschäftigen und die entsprechenden Inforationen einholen.

Normalerweise lässt sich der Übergang vom Erstvertrag in die Anschlussfinanzierung ohne weitere Gebühren regeln (mit ca. einem Vorlauf von einem Jahr). Solange Sie bereits in der Niedrigzinsphase ihre erste Baufinanzierung abgeschlossen haben, drängt Sie nichts zur Anschlussfinanzierung. Es sei denn, Sie benötigen eine besonders flexible Vertragsausgestalltung (z. B. erweiterte Sondertilgungsrechte, Ratenwechsel, eimalige Rückzahlung eines Teils des Baufinanzierungsdarlehens etc.).

Stammt Ihr Vertrag allerdings aus einer Zeit vor 2012, dann können Sie sich bereits ca. 36 Monate vor Ablauf (also nach 7 Jahren) mit der Anschlussfinanzierung mittels Forward-Darlehen kümmern. Ein Forward-Darlehen sichert Ihnen den günstigen Zinssatz für die Zukunft; allerdings sind – je nach Vorlaufzeit – Zinsaufschläge fällig. Sie sollten die die Bauzinsentwicklung im Auge behalten, um  reagieren zu können, wenn der Zins dreht.

Folgender Zinsvergleich-Artikel ist bereits älter. Auch wenn die darin angesprochene Zinserhöhung längst wieder vom Tisch ist, sind die Ausführungen zu Forward-Darlehen immer noch aktuell:

Die Vorzeichen der letzten Wochen nehmen nun Kontur an: Die Baufinanzierungszinsen beginnen wieder zu steigen, ein Rückfall in das historisch günstige Zinstief, das im 1. Quartal 2015 erreicht wurde, scheint nicht mehr wahrscheinlich. Seit Mai hat sich Baugeld deutlich verteuert, wenngleich auf immer noch niedrigem Niveau. Die Frage nach der richtigen Strategie bei steigenden Baugeldzinsen …
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