Der beste Weg, viel Geld bei der Finanzierung einer Immobilie zu sparen ist die Möglichkeiten zur Sondertilgung zu nutzen. Das Ziel: möglichst schnell schuldenfrei zu sein. Warum: weil jedes Jahr, das man früher die Baufinanzierungarlehen vollständig zurückgezahlt hat, sich die Zinszahlungen an die Bank spart. Drei Wege führen schneller zu diesem Ziel:
- Eigenkapital in die Finanzierung einbringen
- einen möglichst hohen Tilgungssatz von Anfang an einstellen
- die volle Sondertilgung ausnutzen.
Besonders die Sondertilgung ist eine besonders flexible Möglichkeit, schneller schuldenfrei zu werden. Damit schließt man einen Baufinanzierungsvertrag ab, der möglichst flexibel ist und der den eigenen finanziellen Spielraum nicht zu stark einschränkt.
Sondertilgung im Baufinanzierungsvertrag ist ein Muss
Es ist bereits beim Abschluss des Erstvertrags darauf zu achten, dass dieser ein Sondertilgungsrecht beinhaltet. Nicht jede finanzierende Bank bietet von sich aus die Möglichkeit eine Sondertilgung in den Vertragsverhandlungen an. Es ist für Kreditnehmer immer wichtig, von sich aus das Sondertilgungsrecht anzusprechen und dieses im Vertrag festschreiben zu lassen.
Normalerweise verlangen Banken eine Vorfälligkeitsentschädigung, wenn der Kreditnehmer seinen Kredit früher als vertraglich vereinbart zurückzahlen will. Diese Vorfälligkeitsentschädigung kann erheblich sein. Deswegen macht es aus finanziellerer Sicht wenig Sinn, eine frühere Rückzahlung anzustreben– z. B. weil man die zu finanzierende Immobilie vor Vertragsablauf verkauft oder weil man eine Erbschaft gemacht hat.
Der elegante Weg, sich Flexibilität und einen finanziellen Spielraum zu bewahren, ist die Möglichkeit, mittels kostenfreier Sondertilgung den Kredit früher abzulösen und damit die Kreditlaufzeit zu verkürzen. Das ist aber Verhandlungssache vor Vertragsabschuss.
Sondertilgung bis 5 Prozent der Nettodarlehenssumme kostenfrei
Kostenfreie Sondertilgung kann in der Regel bis maximal 10 Prozent der aktuellen Schuldenlast betragen. Dieser Prozentsatz variiert aber von Anbieter zu Anbieter. Ein möglichst hohes kostenfreies Sondertilgungsrecht sollte aber immer sein. Ihr Vorteil: die Sondertilgung ist eine „Kann-Bestimmung”. Das heisst, Sie können während der Laufzeit sondertilgen, müssen aber nicht.
5 Prozent klingt nun nicht viel, ab wenn Sie dieses Recht konsequent und jährlich nutzen, um auch kleiner Beträge aus dem Urlaubs- oder Weihnachtsgeld dafür verwenden, wird die Restschuld, die nach Vertragslaufzeitende anschluss-finanziert werden muss, bereits viel geringer ausfallen und die eventuelle Anschlussfinanzierung entsprechend günstiger zu haben sein.
Machen kostenpflichtige Sondertilgungsrechte Sinn?
Grundsätzlich kann man zwischen drei Arten von Sondertilgungsmöglichkeiten wählen:
- Zwischen 5-10 Prozent der Nettodarlehenssumme pro Jahr mittels Sondertilgung kostenfrei zurückzahlen. 5 Prozent kostenfreie Sondertilgung ohne Zinsaufschlag bieten nahezu alle Banken an. Einige wenige gewähren auch ein kostenfreies 10 Prozent-Sondertilgungsrecht.
- Eine einmalige Sondertilgung, wobei hier z. B. bis zu 25 Prozent der Nettodarlehenssumme innerhalb der vereinbarten Vertragslaufzeit möglich sind; das kostet in der Regel aber einen Zinsaufschlag. Deswegen sollte man auch über andere Möglichkeiten – z. B. kürzere Vertragslaufzeiten oder flexible Darlehen nachdenken, wenn man tatsächlich davon ausgehenkann, dass man in Zukunft 25 Prozent der Darlehenssumme mit einer Zahlung tilgen kann.
- Eine festgelegte jährliche Obergrenze der Sondertilgung, z. B. 5.000 oder 10.000 Euro im Jahr.
In dem Moment, wo die eingeräumte Sondertilgung einen höheren Zinssatz kosten, ist gut nachzudenken, inwieweit sich dieses Recht für Sie tatsächlich rentiert.
Mehr als 10 Prozent Sondertilgung pro Jahr kosten einen Zinsaufschlag
- Wenn Sie nun die Möglichkeit haben wollen, mehr als 10 Prozent der Restschuld pro Jahr zurückzuzahlen, dann wird Sie das ein paar Prozentpunkte Aufschlag auf Ihren persönlichen Baufinanzierungszins kosten. Diese Zinsaufschläge varieren von Bank zu Bank. Es kommt dann auch auf Ihr Verhandlungsgeschick an, welche Zinsaufschläge aufgerufen werden.
- Erwarten Sie mit ziemlicher Sicherheit eine größeren Geldeingang, so ist genau abzuwägen, ob sich ein kostenpflichtiges Sondertilgungsrecht für Sie überhaupt lohnt. Hier ist die Beratung eines ausgewiesenen Baufinanzierungsexperten – wie z. B. die ACCEDO AG – sinnvoll. Zum einen gibt es Banken, die relativ hohe Sondertilgungen kostenfrei zulassen.
- Geld für Sondertilgung ansparen
Auch die Sparvariante ist sinnvoll. Mit Schuldentilgung können Sie in der aktuellen Niedrigzinsphase mehr Geld sparen bzw. Vermögen aufbauen als durch Sparverträge oder andere Anlageformen. Wer nachhaltig sparen möchte, sollte die Möglichkeit der Sondertilgung in der Baufinanzierung nutzen. Aktuell sind Zinsen auf sichere Geldanlagen niedriger als der Kreditzins. Zudem werden auf angesparten Kapitalgewinn Steuern fällig. Deswegen ist eine Tilgung der Schulden immer die bessere Geldanlage.
Tilgung durch vorzeitige Vertragskündigung
- Jeder Baufinanzierungsvertrag ist unabhängig von der Laufzeit nach 10 Jahren kündbar. Denn Sie haben das Recht, jeden Finanzierungskredit – egal wie lange dieser läuft – nach 10 Jahren ohne Angabe von Gründen zu kündigen.
- Wenn Sie z. B. mit einer Erschaft rechnen können – aber nicht wissen, wann diese eintritt, kann es durchaus Sinn machen, sich eine möglichst hohe kostenfreie Sondertilgungen in den Vertrag schreiben und den Vertrag aus Sicherheitsgründen möglichst langfristig laufen zu lassen, um dann nach 10 Jahren diesen Vertrag zu kündigen, um die Restschuld durch eine einmalige Zahlung abzubauen. Falls der Geldsegen doch ausbleibt, passiert nichts. Ihr Vertrag mit den aktuellen Niedrigzinsen läuft weiter.
- Wie bei allen Finanzierungsmodellen so gilt auch bei der Frage von Sondertilgungen: Das beste Modell ist immer abhängig von Ihren persönlichen Vorstellungen und Ihrer individuellen finanziellen Lebensplanung. Es gibt nun mal kein allgemeingültiges Regelwerk, sondern Eckpunkte, die jeder für sich durchdenken muss. Trotzdem sollten Sie das Thema Sondertilgungen immer und ausnahmslos in Ihre Überlegungen bei der Kreditplanung einbeziehen.
Sondertilgung – machen Sie es Ihrer Bank nicht zu leicht
Natürlich ist jede Bank darum bemüht, gute Geschäfte zu machen. Sondertilgungsrechte gehören nicht dazu. Denn je schneller der Kunde einen Kredit zurückzahlt, um so weniger ist an den Zinszahlungen verdient. Deswegen sollte vor dem Abschluss einer Finanzierung mehrere Finanzierungsangebote eingeholt und explizit die Höhe bzw. die Zinsaufschläge für eine mögliche Sondertilgung angefragt werden.
Oftmals ist ein leicht höherer Zinssatz günstig, wenn im Gegenzug ein möglichst hohes Sondertilgungsrecht gewährt wird. Vor allem dann, wenn Sie in Zukunft mit einem höheren bzw. frei werdenden Geldbetrag rechnen können, den sie in die Schuldendeckung stecken möchten. Wie gesagt, je schneller ein Kredit zurückgezahlt ist, umso mehr Zinszahlungen spart man sich. Das ist gut für den eigenen Geldbeutel und den nachhaltigen Vermögensaufbau.
Rechnen Sie mit einem versierten Baufinanzierungsberater die Einsparpotentialien und flexiblen Vorteile von Sondertilgungen durch und entscheiden Sie sich dann für eine finanzierende Bank, deren Relation von Zinssatz zu Sondertilgung für Sie am vorteilhaftesten ist.
https://www.zinsvergleich.de/2020/06/checkliste-baufinanzierung-sicher-finanzieren/
