Baufinanzierung

Sondertilgung – der beste Weg viel Geld zu sparen

Mit Sondertilgung schneller schuldenfrei
05 Aug
Sondertilgung ist ein einfacher Weg, schneller schuldenfrei zu sein. Wenn man weiss, was zu beachten ist (Foto: pexels.com)

Der beste Weg, viel Geld bei der Finanzierung einer Immobilie zu sparen? Mit der Möglichkeit zur Sondertilgung. Das Ziel: möglichst schnell schuldenfrei zu sein. Warum: weil jedes Jahr, das man früher die Baufinanzieruungarlehen vollständig zurückgezahlt hat, an Zinsrückzahlung spart. Drei Wege führen schneller zu diesem Ziel:

Besonders die Sondertilgung ist eine besonders flexible Möglichkeit, schneller schuldenfrei zu werden, aber trotzdem einen Baufinanzierungsvertrag abzuschließen, der möglichst flexibel und zudem den eigenen finanziellen Spielraum nicht zu stak einschränkt.

Sondertilgung in jedem Baufinanzierungsvertrag ein Muss

Es gilt bereits beim Abschluss des Erstvertrags darauf zu achten, dass dieser ein Sondertilgungsrecht beinhaltet. Nicht jede finanzierende Bank schreibt die Möglichkeit eine Sondertilgung automatisch in den Vertrag. Es ist für Kreditnehmer immer wichtig, von sich aus das Sondertilgungsrecht anzusprechen und dieses im Vertrag festschreiben zu lassen.

Normalerweise verlangen Banken eine Vorfälligkeitsentschädigung, wenn der Kreditnehmer seinen Kredit früher als vertraglich vereinbart zurückzahlen will. Diese Vorfälligkeitsentschädigung kann erheblich sein, dass aus finanziellerer Sicht eine frühere Rückzahlung keinen tatsächlich keinen Sinn macht.

Der elegante Weg, sich Flexibilität und einen finanziellen Spielraum, zu bewahren, ist die Möglichkeit, mittels kostenfreier Sondertilgung den Kredit früher abzubezahlen. Das ist aber Verhandlungssache vor Vertragsabschuss.

Sondertilgung bis 5 Prozent der Nettodarlehenssumme kostenfrei

Kostenfreie Sondertilgung kann in der Regel bis maximal 10 Prozent der aktuellen Schuldenlast betragen. Dieser Prozentsatz vairriiert aber von Anbieter zu Anbieter. Eine möglichst hohes kostenfreies Sondertilgungsrecht sollte aber immer sein. Ihr Vorteil: die Sondertilgung ist eine „Kann-Bestimmung”. Das heisst, Sie können während der Laufzeit sondertilgen, müssen aber nicht.

5 Prozent klingt nun nicht viel, ab wenn Sie dieses Recht konseuqent und jährlich nutzen, um auch kleiner Beträge aus dem Urlaubs- oder Weihnachtsgeld dafür verwenden, wird die Restschuld, die nach Vertragslaufzeitende anschllusszufinanziertwerden muss, bereits viel geringer ausfallen und die Anschlussfinanzierung entsprechend günstiger zu haben sein.

Machen kostenpflichtige Sondertilgungsrechte Sinn?

Grundsätzlich kann man zwischen drei Arten von Sondertilgungsmöglichkeiten wählen:

  • Zwischen 5-10 Prozent der Nettodarlehenssumme pro Jahr.  Bis zu 5 Prozent sollten ohne Zinsaufschlag gewährt werden.
  • Eine einmalige Sondertilgung, wobei hier z. B. bis zu 25 Prozent der Nettodarlehenssumme innerhalb der vereinbarten Vertragslaufzeit möglich sind; hierfür werden aber bankenseits Zinsaufschläge verlangt.
  • Einen festgelegten jährliche Obergrenze der Sondertilgung, z. B. 5.000 oder 10.000 Euro im Jahr.

In dem Moment, wo die eingeräumte Sondertilgung einen höheren Zinssatz kosten, ist gut nachzudenken, inwieweit sich dieses Recht für Sie tatsächlich rentiert.

Mehr als 10 Prozent Sondertilgung pro Jahr kosten einen Zinsaufschlag

Wenn Sie nun die Möglichkeit haben wollen, mehr als 10 Prozent der Restschuld pro Jahr zurückzuzahlen, dann wird Sie das ein paar Prozentpunkte Aufschlag auf Ihren persönlichen Baufinanzierungszins kosten. Diese Zinsaufschläge varieren von Bank zu Bank. Es kommt dann auch auf Ihr Verhandlungsgeschick an, welche Zinsaufschläge aufgerufen werden.
Erwarten Sie mit ziemlicher Sicherheit eine größeren Geldeingang, so ist genau abzuwägen, ob sich ein kostenpflichtiges Sondertilgungsrecht für Sie überhaupt lohnt. Hier ist die Beratung eines ausgewiesenen Baufinanzierungsexperten – wie z. B. die ACCEDO AG – sinnvoll. Zum einen gibt es Banken, die relativ hohe Sondertilgungen kostenfrei zulassen.

Geld für Sondertilgung ansparen

Auch die Sparvariante ist sinnvoll. Mit Schuldentilgung können Sie in der aktuellen Niedrigzinsphase mehr Geld sparen bzw. Vermögen aufbauen als durch Sparverträge oder viele Anlagen. Bevor Sie Ihr Geld in schlecht verzinste Anlagen legen, sollten Sie lieber auf eine höhere Sondertilgung setzen. Aktuell sind Zinsen auf sichere Geldanlagen niedriger als der Kreditzins. Zudem werden auf angesparten Kapitalgewinn Steuern fällig. Deswegen ist eine Tilgung der Schulden immer die bessere Geldanlage.

Tilgung durch vorzeitige Vertragskündigung

Jeder Baufinanzierungsvertrag ist unabhängig von der Laufzeit nach 10 Jahren kündbar. Wenn Sie z. B. mit einer Erschaft oder einer Auszahlung einer Geldanlage rechnen können, dann kann es durchaus Sinn machen, sich einfach möglichst hohe kostenfreie Sondertilgungen in den Vertrag schreiben undd den Vertrag aus Sicherheitsgründen möglichst langfristig laufen zu lassen, um dann nach 10 Jahren diesen Vertrag zu kündigen, um einmalig die Restschuld möglichst zu begleichen.

Falls der Geldsegen doch ausbleibt, passiert nichts, Ihr Vertrag mit den aktuellen Niedrigzinsen läuft weiter. Denn hier greift Ihr Recht, jeden Finanzierungskredit – egal wie lange dieser läuft – nach 10 Jahren ohne Angabe von Gründen zu kündigen.

Wie bei allen Finanzierungsmodellen so gilt auch bei der Frage von Sondertilgungen: Das beste Modell ist immer abhängig von Ihren persönlichen Vorstellungen und Ihrer individuellen finanziellen Lebensplanung. Es gibt nun mal kein allgemeingültiges Regelwerk, sondern Eckpunkte, die jeder für sich durchdenken muss. Trotzdem sollten Sie das Thema Sondertilgungen immer und ausnahmslos in Ihre Überlegungen bei der Kreditplanung einbeziehen.

Sondertilgung – machen Sie es Ihrer Bank nicht zu leicht

Natürlich ist jede Bank darum bemüht, gute Geschäfte zu machen. Sondertilgungsrechte gehören nicht dazu. Denn je schneler der Kunde einen Kredit zurückzahlt, um so weniger ist am Zinssatz verdient. Deswegen sollte vor dem Abschluss einer Finanzierung mehrere Finanzierungsangebote eingeholt und explizit die Höhe bzw. die Zinsaufschläge für eine mögliche Sondertilgung eingeholt werden.

Oftmals ist  ein leicht höherer Zinssatz günstig, wenn im Gegenzug ein möglichst hohes Sondertilgungsrecht gewährt wird. Vor allem dann, wenn Sie in Zukunft mit einem höheren bzw. frei werdenden Geldbetrag rechnen können, den sie in die Schuldendeckung stecken möchten. Wie gesagt, je schneller ein Kredit zurückgezahlt ist, umso mehr Zinsausgaben spart man sich. Das ist gut für den eigenen Geldbeutel und den nachhaltigen Vermögensaufbau.

Rechnen Sie mit einem versierten Baufinanzierungsberater die Einsparpotentialien von Sondertilgungen durch und entscheiden Sie sich dann für eine finanzierende Bank, deren Relation von Zinssatz zu Sondertilgung für Sie am vorteilhaftesten ist.

Checkliste Baufinanzierung – so finanzieren Sie sicher
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