Immobilienkauf

Immobilien in der Großstadt verlieren an Attraktivität

Immobilien in der Großstadt? Immer noch attraktiv?
18 Aug
Immobilien in der Großstadt? Seit Corona nicht mehr so gefragt – das Umland wird attraktiver (Foto: pexels.com)

2020 ändert sich einiges auf dem Immobilienmarkt. Tendenzen und Trends, die das letzte Jahrzehnt gegolten haben, schwächen sich ab. Immobilien in der Großstadt werden bereits weniger gesucht und seltener finanziert. Das Interesse an Mittelstädten und den Randregionen der Metropolen wächst hingegen signifikant. Außerdem – und das wird gerade in der Pandemie besonders sichtbar – empfiindet man die Großstadt als ansteckend. Zudem hat der Freizeitwert durch den Lockdown der Eventindustrie und der kutlurellen Einrichtungen zu einer gewissen Leere geführt. Und die immer weiter steigenden Lebenshaltungskosten tun ihr übriges. Es scheint, der Hype ist vorbei.

Immobilien in der Großstadt – bald nicht mehr interessant?

Trotz Minizinsen sind Immobilien in der Großstadt für viele Menschen nicht mehr finanzierbar. Insbesonders junge Familien sind kaum in der Lage, 15 bis 20 Prozent Eigenmitel in die Finanzierung einzubringen. Gerade für junge Familien verliert die Großstadt zudem ihren Reiz, weil durch Covid 19 das vielfältige kulturelle Programm nahezu zum erliegen gekommen ist, die beruflichen Unsicherheiten steigen und die urbane Dynamik sich eingebremst hat.

Die belebende Ballung vieler Menschen ist nicht mehr anregend sondern ansteckend. Solange Solange die Pandemie immer wieder aufflammt, werden Städte wieder potenziell lebensgefährliche Orte empfunden. Erinnerungen werden wach an das 19. Jahrhundert, als die rasch wachsenden Industriestädte berüchtigte Erregerzuchtanstalten mit hohen Sterblichkeitsraten waren. Das pulsierende Leben –  der eigentliche Motor für die massive Attraktivität der urbanen Zentren – hat durch Lockdown und viele sozialen Einschränkungen an Anziehungskraftverloren. Städtisches Leben ist plötzlich reduziert auf häusliche Enge und hohe Lebenshaltungskosten. Man befürchtet zudem, dass die Einschränkungen bleiben werden. Die ständige Sorge um die Infektionsgefahr verdrängt die gewohnte Leichtigkeit des Daseins. Zugleich bleiben die Mieten hoch, die Straßen sind voll. Bürger, die U-Bahnen und Busse meiden und lieber mit dem Auto fahren, stehen genervt im Stau. Also lieber wegziehen?

Der Traum von der kleinen Wohnung in der Stadt und vom Freiraum auf dem Land.

Die neuen Wünsche sehen plötzlich auch neu aus. Durch Corona ist Home Office plötzlich Alltag. Fürs Arbeiten ist die städtische Daueranwesenheit nur noch bedingt notwendig. Wer nur noch gelegentlich aus dem Home Office ins Büro muss, stellt sich neue Fragen an den Sinn des Lebens. So werden neue Lebens- und Arbeitsmodelle beschleunigt. Wohnen im weiteren Umland, mit gelegentlicher Anbindung an die Metropole, wo man vielleicht noch eine kleine Wohnung unterhält – der Traum vom Lebensmittelpunkt auf dem Land. Fernab von Ansteckungsgefahr und Stress.

Die ökonomische Geografie ändert sich. Es gab immer wieder Epochen, in der die Metropolen an Attraktivität verloren. Meistens am Ende eines längeren Zeitraum des beschleunigten Fortschritts. Landflucht kennzeichnete das Ende der Wirtschaftwunder-Epoche genauso wie das Ende des Wirtschaftswachstums in den 1980er Jahren. Immer dann holte das Umland auf. Die Coronakrise wird eine ähnliche Entwicklung einläuten. Die Metropolen, die großen Gewinner der Globalisierung, werden an Attraktivität verlieren, während das Umland gewinnt – wobei der Radius dabei zunimmt.

Immobilien in der Großstadt – mittelfristig nur noch für wenige finanzierbar.

Durch den massenhaften Zuzug in der letzten Dekade ist Wohnraum knapp. Deswegen schießen auch die Immobilienpreise durch die Decke. Inzwischen sind es vor allem Investoren, die in den Metropolen Immobilieninvestments tätigen. Private Haushalte können – wenn überhaupt – sich noch kleinere Eigentumswohnungen leisten, deren Wohnwert vielen aber nicht mehr erstrebenswert erscheint.

Experten sind sich sicher, dass von dieser Entwicklung mittelgroße Städte im Einzugsbereich der Metropolen bzw. Metropolregionen profitieren. Aktuell zeigt sich bereits die Tendenz, dass Anfahrtszeiten von 60 bis 90 Minuten vom eigenen Haus zum Arbeitsplatz öfter in Kauf genommen werden. Zumal dann, wenn ein Teil der Arbeit im Homeoffice erledigt werden kann. Aufgrund dieser neuen Arbeitssituation gewinnt das Eigenheim wieder an Bedeutung.

Die Zahlen der Baufinanzierer sprechen eine deutliche Sprache: in den ersten 7 Monaten des Jahres 2020 sind die Kreditvolumen im Vergleich zum Vorjahreszeitraum weiter gestiegen. Und die Nachfrage nach Neubau und Hauskauf jenseits der Großstädte hat zudem zugenommen. Das Wachstum der Städte ist kein einseitiger Prozess. Im Gegenteil: Städte können auch perioddisch schrumpfen. In den 1970er bis 1980er Jahren dverloren Zentren massiv an Attraktivität. Viele gingen weg, wenige zogen hin. Neues Traumziel damals: Umland oder Stadtrand um. „Suburbanisierung“ wurde über Jahrzehnte zum prägenden Trend westlicher Gesellschaften – und dieser Trend könnte gerade wieder einsetzen.

Was bedeutet diese Stagnation für den Kauf von Immobilien in der Großstadt?

In den Großstädten könnte es auf Sicht ruhiger werden. Abwanderung und sinkende Touristenzahlen sorgen für eine gewisse Entspannung. Trotzdem rechnen Ökonomen weiterhin mit steigenden Immobilienbewertungen, weil es für Sparer in Zeiten großer Unsicherheit und ultra-niedrigen Zinsen kaum alternative Geldanlagen gibt. Doch wird dieser Preisanstieg moderater ausfallen und von den metropolnahen Regionen überholt werden.

Vielleicht droht der Innovationskraft der Metropolen eine Schwächephase. Aber ob sich die Reibungswärme der Ideen und die daraus resuliterende Innovationsenergie auch mit den durchdigitalisierten Arbeitsweisen verstreut arbeitender Wissenswerktätiger erzielen lässt, muss sich erst noch beweisen.

Die zukünftige Attraktivität von Metropolregionen.

Für Regionen und Mittelstädte  im Umland von Metropolen mit einer Pendlerdistanz von 60 bis 90 Minuten Fahrzeit eröffnen sich neue Chancen. Standorte in kleineren Städten in Pendeldistanz werden für Spezialisten  attraktiver, was Deutschlands Mittelstand, der oft abseits der Metropolen beheimatet ist, der unter chronischer Personalknappheit leidet, helfen dürfte.

Dadurch ist mit einer Tendenz zu rechnen, die bereits begonnen hat: die Nachfrage nach Immobilien in diesen Bereichen zieht an– und damit die Preise. Aktuell gibt es besonders im ländlichen Raum – jenseits dieser Mittelstädte – durchaus lukrative Angebote an Bauland, Neubauten und Bestandsimmobilien. Die Frage ist nur wie lange noch?

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