Immobilienkauf

Immobilien in der Großstadt verlieren an Attraktivität

Immobilien in der Großstadt? Immer noch attraktiv?
25 May
Immobilien in der Großstadt? Seit Corona nicht mehr so gefragt – das Umland wird attraktiver (Foto: pexels.com)

Seit 2020 ändert sich einiges auf dem Immobilienmarkt. Tendenzen und Trends, die das letzte Jahrzehnt gegolten haben, schwächen sich ab. Immobilien in der Großstadt werden bereits weniger gesucht und seltener finanziert. Das Interesse an Mittelstädten und den Randregionen der Metropolen wächst hingegen signifikant. Laut Forschungsinstitut Empirica haben sich im Berliner Umland die Bodenpreise seit 2012 verdreifacht, weswegen immer mehr Käufer in abgelegene Dörfer und Kleinstädte ausweichen. Außerdem – und das wird gerade in der Pandemie besonders sichtbar – empfiinden viele die Großstadt als zu eng. Zudem hat der Freizeitwert durch den Lockdown entsprechend abgenommen. Und die immer weiter steigenden Lebenshaltungskosten tun ihr übriges. Es scheint, der Hype, u nbedingt in der Großstadt leben zu wollen, scheint vorbei. Das Land zieht in erster Linie Familien an, die sich dort den Traum vom Haus mit Garten erfüllen

Immobilien in der Großstadt – bald nicht mehr interessant?

Trotz Minizinsen sind Immobilien in der Großstadt für viele Menschen nicht mehr finanzierbar. Insbesonders junge Familien sind kaum in der Lage, 15 bis 20 Prozent Eigenmitel in die Finanzierung einzubringen. Gerade für junge Familien verliert die Großstadt zudem ihren Reiz, weil durch Covid 19 das vielfältige kulturelle Programm nahezu zum erliegen gekommen ist und sich die urbane Dynamik eingebremst hat. Auch ändert sich die berufliche Situation – viele haben die Vorzüge des Home-Office zu schätzen gelernt. Anwesenheit am Unternehmenssitz des Arbeitgebers ist oftmals nur noch wenige Tage im Monat nötg.

Solange die Pandemie immer wieder aufflammt, werden Städte wieder als potenziell ”lebensgefährdende” Orte empfunden. Erinnerungen werden wach an das 19. Jahrhundert, als die rasch wachsenden Industriestädte berüchtigte Erregerzuchtanstalten mit hohen Sterblichkeitsraten waren. Das pulsierende Leben –  der eigentliche Motor für die massive Attraktivität der urbanen Zentren – hat durch Lockdown und viele sozialen Einschränkungen an Anziehungskraft verloren. Städtisches Leben ist so reduziert auf häusliche Enge und hohe Lebenshaltungskosten. Man befürchtet zudem, dass die Einschränkungen bleiben werden. Die ständige Sorge um die Infektionsgefahr verdrängt die gewohnte Leichtigkeit des Daseins. Zugleich bleiben die Mieten hoch, die Straßen sind voll. Bürger, die U-Bahnen und Busse meiden und lieber mit dem Auto fahren, stehen genervt im Stau. Also lieber wegziehen?

Die kleine Wohnung in der Stadt oder Freiraum auf dem Land?

Die neuen Wünsche sehen plötzlich auch neu aus. Durch Corona ist Home Office plötzlich Alltag. Fürs Arbeiten ist die städtische Daueranwesenheit nur noch bedingt notwendig. Wer nur noch gelegentlich aus dem Home Office ins Büro muss, stellt sich neue Fragen an den Sinn des Lebens. So werden neue Lebens- und Arbeitsmodelle beschleunigt. Wohnen im weiteren Umland, mit gelegentlicher Anbindung an die Metropole, wo man vielleicht noch eine kleine Wohnung unterhält – der Traum vom Lebensmittelpunkt auf dem Land. Fernab von Ansteckungsgefahr und Stress.

Das zeigen auch die Daten zur Wanderungsbewegung: Während die Jungen weiterhin aus dem ländlichen Raum fortziehen, strömen die Dreißig- bis Fünfzigjährigen mit ihren Kindern dorthin. Selbst in entlegenen Regionen wächst seit kurzem die Bevölkerung wieder. Berlin ist hingegen im vergangenen Jahr zum ersten Mal seit 15 Jahren wieder hinsichtlich der Einwohnerzahl kleiner geworden. Aber es sind nicht nur Familien, dievermehrt aufs Land ziehen. Seit einigen Jahren gibt es einen Trend zu Zweitwohnsitzen auch jenseits der touristischen Zentren. Zudem lockt der ländliche Raum zunehmend Großstädter an, die in großen Immobilien gemeinschaftlich wohnen und arbeiten wollen – Projekte, die man bisher vorwiegend in der Stadt realisierte.

Die ökonomische Geografie ändert sich. Es gab immer wieder Epochen, in der die Metropolen an Attraktivität verloren. Meistens am Ende eines längeren Zeitraum des beschleunigten Fortschritts. Landflucht kennzeichnete das Ende der Wirtschaftwunder-Epoche genauso wie das Ende des Wirtschaftswachstums in den 1980er Jahren. Immer dann holte das Umland auf. Die Coronakrise wird eine ähnliche Entwicklung einläuten. Die Metropolen, die großen Gewinner der Globalisierung, werden an Attraktivität verlieren, während das Umland gewinnt – wobei der Radius dabei zunimmt.

Immobilien in der Großstadt – nur noch für wenige finanzierbar?

Durch den massenhaften Zuzug in der letzten Dekade ist Wohnraum knapp. Deswegen schießen auch die Immobilienpreise durch die Decke. Inzwischen sind es vor allem Investoren, die in den Metropolen Immobilieninvestments tätigen. Private Haushalte können – wenn überhaupt – sich noch kleinere Eigentumswohnungen leisten, deren Wohnwert vielen aber nicht mehr erstrebenswert erscheint.

Experten sind sich sicher, dass von dieser Entwicklung nicht nur – wie bisher – mittelgroße Städte im Einzugsbereich der Metropolen bzw. Metropolregionen profitieren. Aktuell zeigt sich bereits die Tendenz, dass Anfahrtszeiten von 60 bis 90 Minuten vom eigenen Haus zum Arbeitsplatz öfter in Kauf genommen werden. Zumal dann, wenn ein Teil der Arbeit im Homeoffice erledigt werden kann. Aufgrund dieser neuen Arbeitssituation gewinnt das Eigenheim wieder an Bedeutung. Häuser in Regionen, die mehr als neunzig Minuten Fahrzeit von der nächsten Großstadt entfernt liegen, haben sich in den vergangenen 4 Jahren bereits um 40 Prozent verteuert. Sogar in Regionen, die mehr als zwei Stunden von der nächsten Großstadt entfernt liegen, sind die Preise um 30 Prozent gestiegen. Aber immer noch nicht annährend so wie Immobilien und Grundstückspreise in städtischen Räumen.

Die Zahlen der Baufinanzierer sprechen eine deutliche Sprache: in den ersten 7 Monaten des Jahres 2020 sind die Kreditvolumen im Vergleich zum Vorjahreszeitraum weiter gestiegen. Und die Nachfrage nach Neubau und Hauskauf jenseits der Großstädte hat zudem zugenommen. Das Wachstum der Städte ist kein einseitiger Prozess. Im Gegenteil: Städte können auch periodisch schrumpfen. In den 1970er bis 1980er Jahren dverloren Zentren massiv an Attraktivität. Viele gingen weg, wenige zogen hin. Neues Traumziel damals: Umland oder Stadtrand um. „Suburbanisierung“ wurde über Jahrzehnte zum prägenden Trend westlicher Gesellschaften – und dieser Trend könnte gerade wieder einsetzen.

Was bedeutet diese Stagnation für den Kauf von Immobilien in der Großstadt?

In den Großstädten könnte es auf Sicht ruhiger werden. Abwanderung und kuurzfristig sinkende Touristenzahlen sorgen für eine gewisse Stagnatiom. Trotzdem rechnen Ökonomen weiterhin mit steigenden Immobilienbewertungen, weil es für Sparer in Zeiten großer Unsicherheit und ultra-niedrigen Zinsen kaum alternative Geldanlagen gibt. Doch wird dieser Preisanstieg in den urbanen Zentren moderater ausfallen. Es ist auch die Frage, inweiweit die in den letzten Jahren massiv gestiegenen Büroflächen mittelfristig überhaupt noch benötigt werden. Erste Bürohäuser werden jetzt schon zu Wohnraum umgewidmet.

Vielleicht droht der Innovationskraft der Metropolen eine Schwächephase. Aber ob sich die Reibungswärme der Ideen und die daraus resuliterende Innovationsenergie auch mit den durchdigitalisierten Arbeitsweisen verstreut arbeitender Wissenswerktätiger erzielen lässt, muss sich erst noch beweisen. Die aktuelle Tendenz ziegt aber, das Eigentum in der Provinz plötzlich an Attraktziviät gewinnt. Denn selbst die steigenden Immobilienpreise in der Provinz bleiben im Vergleich eher moderat und die Anschaffungspreise liegen weit unter den aufgerufenen Preisem vergleichbarer Immobilienangebote im urbanen Umfeld.

Die stiegende Attraktivität von Metropolregionen.

Für Regionen und Mittelstädte  im Umland von Metropolen mit einer Pendlerdistanz von 60 bis 90 Minuten Fahrzeit eröffnen sich neue Chancen. Standorte in kleineren Städten in Pendeldistanz werden für Spezialisten attraktiver, was Deutschlands Mittelstand, der oft abseits der Metropolen beheimatet ist, der unter chronischer Personalknappheit leidet, helfen dürfte. In der Pandemie hat man erkannt, dass diese Regionen eine hohe Lebensqualität bieten und infrastrukturell durchaus attraktiv sind.

Dadurch ist mit einer Tendenz zu rechnen, die bereits begonnen hat: die Nachfrage nach Immobilien in diesen Bereichen zieht an. Aktuell gibt es besonders im ländlichen Raum – jenseits dieser Mittelstädte – weiterhin lukrative Angebote an Bauland, Neubauten und Bestandsimmobilien. Viele junge Familien haben das bereits erkannt. Und darin liegt auch eine Chance für eher ländlich geprägte Regionen. Denn mit dem Zuzug wächst auch das infrastrukturelle Angebot. Und damit wächst die Attraktivität für Menschen, die Ruhe suchen und trotzdem nicht auf Einklaufsmöglichkeiten, Kinderbetreuung, schulische Angebote und Freitprogramme verzichten möchten.

Immobilienpreise 2021 – eine Zinsvergleich-Prognose
Nach 5 Monaten Corona-Krise zeigt sich der Immobilienmarkt nahezu unberührt. Wird das aber so bleiben? Wie werden sich die Immobilienpreise 2021 entwickeln? Eine Zinsvergelcih-Prognose.
WordPress-EinbettungFüge diese URL in deine WordPress-Website ein, um sie einzubetten.