Immobilienkauf

Die Hindernisse des Immobilienkaufs

gut beraten mit wenig Eigenkapital trotzdem eine Immobilie kaufen
12 Aug
Hindernisse des Immobilienkaufs: Viele trauen sich aktuell eine Baufinanzierung nicht zu. Warum eigentlich? (Foto: pexels.com)

Deutschland träumt vom Einfamilienhaus. Viele Studien belegen, dass die meisten gerne in einem eigenen Haus leben möchten. Doch der Traum der eigenen vier Wände wird hierzulande im Vergleich zu anderen Ländern in Europa nur selten auch realisiert. Deutschland rangiert in Sachen Eigenheim-Besitz am unteren Ende der Skala. Dabei sehen die meisten Wohneigentum als die ideale Altersvorsorge. Woran liegt diese Diskrepanz? Wieso sind Traum und Wirklichkeit so weit voneinander entfernt? Und welche Hindernisse des Immobilienkaufs stehen der Realisierung im Wege?

70 Prozent der Deutschen würden gerne im Eigenheim leben

Die Fakten sprechen eine klare Sprache: Wer es sich leisten kann, kauft sich ein Eigenheim. Besonders in Zeit von niedrigen Zinsen, gefühlter Unsicherheiten und fehlender Anlagealternativen sind nahezu 50 Prozent aller Mieter überzeugt, dass die eigene Immobilie die beste Altersvorsorge ist. Nahezu ebenso viele haben die Meinung, dass die Lebensqualität durch den Besitz entscheidend gesteigert wird. Lebensq2ualität ist der größte Motivationsfaktor, denn nur ein Viertel sehen in den niedrigen Baufinanzierungszinsen ihre Motivation, sich mit einem Immobilienkauf zu beschäftigen. Interessant dabei ist, dass ältere Kaufinteressenten über 55 Jahren die günstigen Zinsen eher als Investitionsgrund sehen; junge Interessenten unter 25 Jahre motivieren die extrem niedrigen Zinsen dagegen nicht. Also ist der Immobilienwunsch besonders von emotionalen Werten geprägt.

Immerhin plant jeder fünfte Bundesbürger, in den nächsten 5 Jahren eine Immobilie zu bauen oder zu erwerben. Wenn sich so viele Menschen nach den eigenen vier Wänden sehnen, stellt sich tatsächlich die Frage, warum nur so wenige ihren Traum tatsächlich Realität werden lassen.

Hindernisse des Immobilienkaufs: fehlendes Eigenkapital und zu hohe monatliche Zins- und Tilgungsbelastung

Gerade einmal 3 Prozent sehen keine Schwierigkeiten und persönlichen Hindernisse des Immobilienkaufs. 20 Prozent fiinden kein passendes Immobilienangebot. Demgegenüber scheuen über 40 Prozent der Mieter die monatlichen Kosten für Zins und Tilgung. Am meisten fehlt es aber an Eigenkapital. Nahezu 70 Prozent geben diesen Grund an, warum sie trotz Wunsch keine Immobilie kaufen oder bauen wollen oder können. Die Ergebnisse dieser bundesweiten Mieter-Befragung legen nahe, dass die Mehrheit der Mieter tatsächlich verhinderte Eigentümer sind. Entweder trauen sie sich eine Finanzierung nicht zu, scheuen die damit verbundene finanzielle Verantwortung oder sind tatsächlich nicht in der Lage, entsprechendes Eigenkapital beizusteuern.

Aus volkswirtschaftlicher Sicht ist das gut und schlecht zugleich. Gut, weil es zeigt, dass in Deutschland nach wie vor sichere Finanzierungen ohne zu großes Risiko bevorzugt sind. Schlecht aber, weil so der – auch für die Altersabsicherung – dringend benötigte Vermögensaufbau von privaten Haushalten durch Immobiulienbesitz verhindert wird.

Zudem kommt noch ein typisch deutsches Problem hinzu. Als besondere Hindernisse des Immobilienkaufs sind die im internationalen Vergleich sehr hohen Kaufnebenkosten  zu sehen – da sind sich die Experten einig. Denn hierzulande werden – abhängig vom Bundesland – bis zu 15 Prozent der Kaufsumme für Grundsteuer, Makler-, Notar- und sonstige Kosten fällig. Bei einem Kaufpreis 250.000 Euro werden demnach durchschnittlich um die 26.000,- Euro fällig, die mit Eigenkapital beglichen werden müssen. Dieses Eigenkapital fehlt dann wieder bei der Baufinanzierung und verhindert, entsprechend günstigere Zinssätze über einen langen Zeitrtaum zu erhalten. Denn ein günstiger Zinssatz korreliert mit der Höhe des eingebrachten Eigenkapitals.

Hindernisse des Immobilienkaufs: Der Nebenkosten-Effekt

Eigentlich ist der Gesetzgeber gefordert: Insbesondere zwei Positionen üben einen negativen Effekt auf die Eigenkapitalisierung des Immobilienkaufs aus: die Makler-Provision und die Grunderwerbsteuer. Beides behandelt der Bundestag aktuell – wenn auch nur halbherzig. Die Maklercourtage wird zukünftig geteilt. 50 Prozent trägt der Verkäufer, 50 Prozent der Käufer. Ein typischer Kompromiss. Denn in vielen anderen Ländern gilt das reine Bestell-Prinzip; d. h. wer den Makler beauftragt, bezahlt auch die gesamte Zeche. So fallen bereits bis zu 7 Prozent der Kaufnebenkosten weg.

Ähnlich verhält es sich mit der Grunderwerbsteuer. Diese ist Ländersache. Dabei verlangen aktuell ärmere Bundesländer mehr als reichere. Genaugenommen ein Paradox. Denn das verhindert neuen Zuzug – und damit neue Einnahmen für die klammen Länder. Empfehlenswert ist z. B. ein Steuerfreibetrag beim Kauf eines Grundstücks. Dieser Steuerfreibetrag über die Einkommenssteuer ist Bundessache. In Zeiten wie diesen, in denen der Staatssäckel aufgrund er sprudelnden Steuereinnahmen bis zum platzen gefüllt ist, ist dieses sicherlich auch finanzierbar. Alleine mit diesen zwei Maßnahmen hätte dann der Kaufinteressierte über 10.000,- Euro mehr für die eigene Baufinanzierung zur Verfügung. Dringend benötigtes Eigenkapital, das dann für den Kauf eingesetzt werden kann.

Förderkredite und steuerliche Anreize – dann wird auch Deutschland zum Eigentümerland

Vom Traum zu Realität: Gilt das Bestellerprinzip und ist Käufer so von der Maklercourtage befreit und ist zudem die Grunderwerbsteuer steuerlich begünstigt, verfügen viele aktuell unterfinanzierte Kaufwillige über das nötige Eigenkapital für die Bewilligung der Baufinanzierung. Dieser Effekt lässt sich mit dem Baukindergeld untermauern. Seit Einführung des Baukindergelds, das zudem von der Bank als Eigenpaital mit eingerechnet ist, haben viel mehr junge Familien Immobilien gekauft. Wir brauchen als weitere Förderung für mehr Wohneigentum die im Koalitionsvertrag beschlossenen KfW-Bürgschaften für Wohnungskäufer und eine Befreiung von der Grunderwerbsteuer beim selbst genutzten Ersterwerb einer Immobilie.

Was Eigentümer sagen: Gründe, warum Wohneigentum einen besonders wichtigen Stellenwert hat

Wer die Hinderisse des Immobilienkaufs gemeistert hat, führt folgende Gründe an, wieso man sich nun besser fühlt:

  1. Wohneigentum ist ein besonders wichtiger Beitrag zu meiner / unserer Altersvorsorge
  2. Durch Wohneigentum bin ich unabhängig bei der Gestaltung meines Wonumfelds.
  3. Wohneigentum befreit mich vor der Angst ständiger Mieterhöhungen bzw. von ständiger Wohnungssuche.
  4. Meine Immobilie ist natürlich auch eine sinnvolle Kapitalanlage.
  5. Die eigene Immobilie ist die Erfüllung eines Lebenstraums.

Die 5 Gründe zeigen, worum der Immobilienbesitz bei der Mehrzahl wertgeschätzt ist. Allerdings zeigt es auch, dass es ein 60 : 40 Verhältnis hierzulande gibt. Denn immerhin 40 Prozent geben an, kein Interesse am Immobilienerwerb zu haben und weiterhin zur Miete lwohnen zu wollen. Bei manchen ist dies der beruflichen Situation und der Karriereplanung geschuldet. Andere wollen sich nicht binden bzws. Verantwortung für den Erhalt einer Immobilie übernehmen. Diese Zahlen stammen aus einer repräsentativen YouGov-Umfrage im Auftrag des Immobilienverband Deutschland, bei der über 2000 Personen befragt wurden.

Natürlich spielt auch der hartumlämpfte Käufermarkt in den Ballungszentren eine Rolle. Nach wie vor gibt es in diesen Regionen zu wenig Immobilienangebite für zu viele Interessenten. Dadurch steigen die Preise weiter. Zwar ist eine gewisse „Landflucht” festzustellen. Besonders junge Familien zieht es in die Randlagen, um sich den Traum vom Eigenheim zu erfüllen. Der Effekt auch hier: die Kaufpreise steigen.

Wie man die Hindernisse des Immobilienkaufs meistert.

Die alles entscheidenen Fragen drehen sich um Eigenkapital und monatlich zur Verfügung stehendes Einkommen. Doppelverdiener-Haushalte haben gute Chancen, eine Baufinanzierung bei einer Bank zu erhalten. Wer zudem mindestens 15 Prozent an der Kaufsumme aus Eigenmitteln stemmen kann, ist bei vielen Banken gern gesehener Kunde. Die Erfahrung zeigt, dass man mit ca. 70.000 Euro Eigenkapital, das man dann für den Kauf sowie die Kaufnebenkosten einsetzt, eine Immobilie im Wert von ca. 250.000 Euro erwerben kann.

Wenn der aktuell sehr günstige Zinssatz des Baufinanzierungskredits dann langfristig über eine entsprechend lange Laufzeit abgesichert ist und

  • die Anfangstilgung bei 4 Prozent gewählt wird und entsprechend über Eigenkapital verfügt,
  • erhält man aktuell – je nach Bonität einen Zinssatz von unter 1,5 Prozent
  • und zahlt ca. 1.030,- Euro monatlich für Zins und Tilgung auf 20 Jahre gebunden zurück.
  • Die verbleibende Restschuld von ca. 16.500  Euro nach Ablauf ist überschaubar (bei ienem Kaufpreis von 250.000,–).

Dieses Rechenbeispiel verdeutlicht, dass aktuell wahrscheinlich viel mehr Menschen sich Wohneigentum leisten können als angenommen – es muss ja nicht immer das vielbeschworene Einfamilienhaus mit Garten sein. Eigentumswohnungen sind ebenfalls ein guter Beitrag zu Altervorsorge, Kapitalaufbau und finanzieller Unabhängigkeit. Zudem stellt sich die Frage, ob man das Eigenkapital aufstocken kann, indem aus dam familiären Umfeld finanzielle Unterstützung mitgetragen werden kann.

Wer denn dringenden Wunsch hat, eine Immobilie zu erwerben, sollte – auch wenn er es sich aktuell nicht zutraut – trotzdem mit einem versierten Baufinanzerungsberater der ACCEDO AG sprechen. Aktuell sind die Zinsen extrem günstig – und liegen nahe dem historischen Zinswert. Im gemeinsamen Gespräch kann man dann ausloten, ob es nicht trotzdem klappen kann – ohne zu großes Risiko und mit der Sicherheit, die man für die Zukunft braucht. Ein solches Beratungsgespräch ist kostenfrei, kann Ihnen aber die Wege aufzeichnen, wie Sie die Hindernisse des Immobilienkaufs trotzdem meistern können.

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