Immobilienkauf

Stadtflucht wegen Immobilienkauf – ein neuer Trend?

25 Feb
Stadtflucht wegen Immobilienkauf: Dieser Trend hält seit 2014 unvermindert an. Immer mehr verlassen die Stadt, um sich den Traum der eigenen Immobilie zu erfüllen. (Foto: pexels.com)

In den Metropolen wird es wegen der steigenden Immobilien- und Mietpreise immer schwieriger, passenden Wohnraum zu finden. Besonders Normalverdiener und junge Familien können sich das Leben in der Stadt nur noch schwierig leisten Die Konsequenz: man zieht vermehrt in das Umland. Stadtflucht wegen Immobilienkauf? Aktuelle Untersuchungen bestätigen diesen Trend. Nicht nur die Speckgürtel im Nahbereich der Metropolen werden mehr nachgefragt. Inzwischen werden auch Entfernungen bis zu 100 Kilometer bis zum Arbeitsplatz akzeptiert, um so wohnen zu können, wie man es sich vorstellt. Wichtig bleibt trotzdem: die Infrastruktur und Verkehrsanbindung am neuen Wohnort müssen passen. So sagt es eine Studie des Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) von 2017. Auch die die Daten des Markforschungsinstituts Empirica, Anfang 2019 veröffentlicht, untermauern den Trend: eine zunehmende Nachfrage nach Ein- und Zweifamilienhäusern in der Provinz.

Stadtflucht wegen Immobilienkauf – Metropolen verlieren Einwohner.

Wie es die Statisiken belegen, begann der Trend bereits 2014. Seither ziehen nämlich immer mehr Menschen aus den sieben größten deutschen Städten weg und suchten eine Bleibe im Umland oder in der Provinz. Der Zuzug aus der Provinz in die Städte kann das nicht kompensieren. Dass die Einwohnerzahlen Münchens, Hamburgs oder Berlins trotzdem weiter steigen, liegt einzig am Zuzug von Ausländern. Inländer jedoch ziehen vermehrt in die sogenannt ländlichen Regionen. Kein Wunder, denn ein gebrauchtes Einfamilienhaus in München kann schnell eine Million kosten. Für diesen Betrag kann man in ländlichen Grenzregionen Bayerns 4 Einfamilienhäuser kaufen oder ca. drei Häuser neu bauen.

Auch die aktuellste Studie des Bundesinstituts für Bevölkerungsforschung besagt, dass vor allem Berlin, München und Hamburg Zigtausende Einwohner ans Umland verlieren – vor allem Familien.

Eine weitere Studie des letzten Jahres zeigt zudem, dass nur noch in wenigen Landkreisen Deutschlands zu viele Eigenheime gebaut werden. Seit 2014 nimmt die Immobiliennachfrage kontiuierlich zu. Landkreise und kleinere Städte profitieren vor allem dann, wenn sie in erreichbarer Nähe der Ballungszentren liegen. Außerdem wichtig: ein funktionierender und schneller Nahverkehr. Das nimmt natürlich Einfluss auf die Immobilienpreise.

Bevorzugt sind Regionen, die neben Lebensqualität eine schnelle Erreichbarkeit des Arbeitsplatzes ermöglichen und zudem über eine familienadäquate Infrastruktur verfügen. Denn die Tendenz aus der Stadt ins Umland zu ziehen, betrifft vor allem das Altersspektrum 30 bis 50 Jahre – also Familien. Junge Menschen zieht es nach wie vor vermehrt in die Großstädte. Und Senioren, die über eine eigene Immobilie oder einigermaßen günstige Mieten verfügen, bleiben auch eher in ihrem angestammten Umfeld.

Stadtflucht wegen Immobilienkauf – die Politik reagiert.

Auch Politik und Stadtplaner haben erkannt, dass der vermehrte Wegzug dieser aktiven Altersgruppe sich negativ auf die Stadtentwicklung auswirkt. Mit Konzepten zur Verdichtung innerstädtischen Wohnraums und der Schaffung neuer Wohnungen. Das kann aber dauern, denn die entsprechenden Aktionsprogramme werden erst jetzt – und meist zögerlich – auf den Weg gebracht.

Auch das Umland ist dabei, auf die neuen Herausforderungen zu reagieren z. B. durch die Organisation der Pendlerströme, den Aufbau entsprechender Infrastrukturen, die Erweiterung der Kindergarten- und Schul-Kapazitäten, durch entsprechende Dienstleistungsangebote sowie Ansiedlung von Unternehmen.

Viele Gemeinden haben inzwischen ihre Hausaufgaben gemacht und sind dadurch zu einer ernstzunehmenden Konkurrenz in Sachen Immobilienangebote für Großstädte geworden. Deswegen entscheiden sich auch immer mehr Familien für die Stadtflucht wegen Immobilienkauf. Die Preise steigen zwar auch hier weiter, sind aber im Vergleich zu städtischen Lagen immer noch attraktiv. Zudem werden neue Bauflächen ausgewiesen, kleinstädtische oder dörfliche Angebote an die neuen Wohnstandards angepasst und kräftig in die Infrastruktur investiert. So schafft man attraktive Wohnumfelder für die „Stadtflüchtigen”.

Baufinanzierung in ländlichen Regionen – jetzt wieder attraktiv.

In der Vergangenheit war es manchmal schwierig, ein attraktives Baufinanzierungsangebot für den Immobilienkauf auf dem Land zu bekommen. Die Banken hatten Angst, dass die Landflucht Immobilienpreise in Zukunft einbrechen lassen würde. Tatsächlich gibt ers immer noch Regionen, deren Attraktivität vor allem für Banken nicht so interessant ist. Aber es werden weniger. Und die Banken zeigen sich inzwischen wieder offen für die Finanzierung ländlicher Immobilien – ohne dafür eine sehr hohe Eigenkapitalquote oder weit erhöhte Zinsen zu verlangen.

Längst haben sich auch Baufinanzierer auf diesen Trend eingestellt. Natürlich spielt bei einer Finanzierung die zukünftige Wertentwicklung der Immobilie weiterhin eine Rolle. Aufgrund der vermehrten Nachfrage wird diese Wertentwicklung inzwischen positiv eingeschätzt. Wer nicht gerade in absoluten Randlagen mit überdurchschnittlichem Demographie-Problem eine Immobilie mit einer 80 prozentigen oder höheren Beleihung finanzieren möchte, wird von den Bankinstituten mit offenen Armen empfangen.

Bei allen Vorteilen, die eine Stadtflucht wegen Immobilienerwerb bietet, sollte man aber trotzdem genau überlegen und genau kalkulieren. Auch eine Immobilie, die nur halb so teuer wie in der Großstadt sein, kann unter dem Strich teuerer sein:

  • Deswegen sollte man sich im Vorfeld immer mit den regional üblichen Immobilienpreisen befassen, um ein Gefühl für die regionale Preispolitik zu bekommen.
  • Auch sollte man nicht unterschätzen, dass höhere Pendleraufwände oder ein zweites Auto das Famiienbudget belasten können.
  • Und drittens sollte man sich versichern, dass im Umfeld Menschen leben, mit denen man gerne zusammenleben möchte. Gerade im ländlichen Raum ist der persönliche Kontakt alltäglich. Ein Leben in Anonymität wird in funktionierenden Dörfern und Gemeinden kaum möglich sein.

Stadtflucht wegen Immobilienkauf – ein anhaltender Trend.

Aktuell kann man ein spezifisches Wanderungsverhalten feststellen. Junge Erwachsene kaufen gerne Immobilien in kleineren Universitätsstädten und mittelgroßen Städten um die 100.000 Einwohner. Auch bleibt man der Region treu. So zieht der Frankfurter eher nach Darmstadt als nach Mainz. Der Berliner lieber nach Leipzig als nach Fürth. Und der Hamburger nach Lübeck oder Hannover. Ältere Mitglieder der Mittelschicht zieht es an die Küste oder ins Alpenvorland, junge Familien am liebsten in Regionen, die über schnelle Verbindungen in die großen Städte verfügen. Diese Wanderungsbewegungen haben zur Folge, dass inzwischen auch in besonders gesuchten Regionen die Immobilienpreise steigen.

Dieser Trend erinnert an die Entwicklung in den 1970er Jahren. Man wollte raus aus der Enge der Stadt und seine eigenen Immobilienträume – am besten mit einem Neubau – realisieren. Der eigene Grund und Boden mit dem eigenen Haus am Land war damals auch Statussymbol. Heute hat der Immobilienerwerb am Land neben kostentechnischen durchaus auch lebenspraktische Motivationshintergründe und ist weit weniger vom Statusdenken geprägt. Aufgrund günstiger Kauf- und Lebenshaltungskosten ist ein Immobilienerwerb in einer mit guter Infrastruktur ausgestatteter Region eine empfehlenswerte Maßnahme für den Vermögensaufbau und der Alterssicherung.

Klein- und Mittelstädte etablieren zudem vermehrt seniorengerechte Angebote.

Die Kommunalpolitik weiss, dass dies eine Investition in die Zukunft ist und machen deswegen die Kommunen und Gemeinden zunehmend auch für Rentner attraktiv. Denn altersgerechte Angebote sind auch ein Argument für jüngere Immobilienkäufer, deren Idee ist, die eigene Immobilie auch als Altersabsicherung zu erwerben. Immobilienkäufer profitieren in späteren Jahren von diesen Maßnahmen.

Die Stadtflucht wegen Immobilienkauf aus größeren Städten ab 250.000 Einwohner ist in vollem Gange. Die Folge: die Immobilienpreise im ländlichen Raum werden steigen. Das wiederum ist vorteilhaft für alle, die in nächster Zeit in diesen eher ländlichen Regionen eine Immobilie erwerben bzw. neu bauen. Durch diesen vermehrten Zuzug werden diese Regionen zukünftig noch attraktiver. Wiederum positiv für den Wertzuwachs der Immobilie – aber auch für den Lebenswert.

Sie überlegen, aus der Stadt wegzuziehen, um auf dem Land eine Immobilie zu erwerben?

Informieren Sie sich jetzt bei einem bankenunabhängigen Baufinanzierungsberater, welche Eckpunkte der Finanzierung zu beachten sind und ob die Region, die Sie im Blick haben, von kreditgebenden Finanzierungsinstituten positiv eingeschätzt wird. Davon ist unter anderem abhängig, zu welchen Zinssatz Sie Ihre Baufinanzierung erhalten und wie viel Eigenkapital benötigt wird.

Programme wie „Jung kauft Alt”, die zum Beispiel ein Altbaugutachten finanzieren, das für mehr Sicherheit beim Erwerb sorgt, sollten auch im ländlichen Raumgenutzt werden; denn oft ist auch hier eine Bestandsimmobilie einem Neubau vorzuziehen, da aktuell besonders die Kosten für den Neubau steigen. Die Sanierung und der Ausbau einer Gebrauchtimmobilie ist inkl. Kaufpreis oft günstiger. Und es ginbt interessante bezuschusste oder zinsreduzierte Sanierungskredite z. B. der KfW.

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