Fördermittel

Denkmalgeschützte Häuser maßgeschneidert finanzieren

Ein Lebenstraum. Eind enkmalgeschütztes Haus kaufen und sanieren.
05 Feb
Der Kauf und die Sanierung eines denkmalgeschützten Hauses muss wohl überlegt und intelligent finanziert sein. (Foto: pexels.com)

Sie interessieren sich für den Kauf einer denkmalgeschützten Immobilie? Denkmalgeschützte Häuser sind oftmals eine reine Herzensangelegenheit. Und weniger eine rein rational auf Vermögensaufbau ausgerichtete Entscheidung. Man kann zwar mit einigen steuerlichen Vorteilen rechnen, andererseits weiss man auch um die Unwegbarkeiten bei einer Generalsanierung. Man muss schon kühl kalkulieren und sich umfassend informieren, bevor man sich für den Kauf eines denkmalgeschützen Hauses entscheidet. Aufwändige Sanierungen, ständige Absprachen mit dem Denkmalamt, strenge Auflagen und ein im Vopraus nur schwer planbarer Finanzierungsaufwand. Das macht den Kauf und die Sanierung einer denkmalgeschützten Immobilie spannend.

Sicherlich muss man sich im Vorfeld umfassend informieren und recherchieren. Das beginnt schon bei der Finanzierung, da man am Anfang den gesamten Finanzbedarf normalerweise nicht absehen kann. Weil sich Bauabschnitte – und damit die Auszahlungszeitpunkte der gesamten Kreditsumme – verschieben können. Und das Denkmalamt Auflagen macht, die nur von Spezial-Unternehmen ausgeführt werden können. Außerdem ist der Förderdschungel zu durchforsten. Es gibt zwar viele Angebote zur Denkmalschutz-Förderung durch die öffentliche Hand oder die Deutsche Stiftung Denkmalschutz; diese sind aber manchmal kompliziert zu finden und zu beantragen. Zudem werden Eigentümern steuerliche Förderung mit besonderen Abschreibungsmöglichkeiten geboten, wenn man sich an gewisse Vorgaben hält. Alles in allem: eine spannende Planungsphase wartet auf Sie.

Der Reiz denkmalgeschützter Häuser.

Meistens steht am Anfang der besondere Reiz eines Objekts. Dem Charme alter Busubstanz können sich viele nicht entziehen. Ganz vorne steht die reine Bausubstanz. Bis zu vier Meter hohe Räume oder 1,5 Meter breiten Mauerwerk, große Treppenhäuser und individuell angefertigte Fensterkästen. Oder Fachwerk mit einem Stroh-Lehm-Gemisch ausgefüllt, das ein besondere Raum-Atmosphäre schafft. Fassaden, Giebel und Erker, die mit heutigen Bebauungsplänen der Kommunen kaum vereinbar wären. Aber als denkmalgeschützter Bestand möglich sind. Oder die Lage: aufgrund des Alters oftmals in Toplagen – umgeben von ähnlich altem Bestand. Andere abseits gelegen auf zum Teil großen Grundstücken, die heute nicht mehr bebaut werden dürften.

Und zuletzt natürlich die Individualität. Leben in einer alten Fabrik, einem historischen Fachwerkhaus, in einer ehemaligen Grundschule oder einem stillgelegten Leuchtturm ist einzigartig. Trotzdem lassen denkmalgeschützte Häuser noch genug Spielraum, um zum Beispiel Innenräume ganz nach den eigenen Vorstellungen zu gestalten – auch wenn das Bauamt bei Fassaaden und Bausubstanz.-Erhalt Vorgaben macht, die exakt einzuhalten sind.

Fördermittel für denkmalgeschützte Häuser.

Die Fördermittel richten sich dabei immer nach der Art der Sanierung. Will man die Immobilie energetisch sanieren, bieten sich die Förderprogramme der KfW an, die zinsgeförderte Kredite und nicht rückzahlungspflichtige Tilgungszuschüsse bieten.

Für den Erhalt denkmalgeschützter Bausubstanz finden sich interessante Förderungen bei der Stiftung Denkmalschutz und dem Bund-Länder-Programm Städtebaulicher Denkmalschutz. Diese Zuschüsse müssen nicht zurückgezahlt werden. Im Unterschied zu den Denkmalschutzförderungen der KfW sind die keine klar definierten Programme , sondern werden individuell für die jeweilige Baumaßnahme entschieden. Interessant ist dabei die Kombinierbarkeit mehrerer Förderungen.

In welcher Höhe die Förderungen gewährt werden, kann man nicht pauschal beantworten. So unterscheiden sich die Fördermöglichkeiten von Bundesland zu Bundesland. Zudem entscheidet die Art der geplanten Maßnahmen sowie der historische Wert der Immobilie über die Förderhöhe. Besonders schützenswerte Objekte erhalten eine höhere Förderung als weniger schützenswerte. Zuletzt spielt auch die finanzielle Lage des Eigentümers eine Rolle.

Auch wichtig: Der Kauf muss vor einem ersten Bauschritt stattgefunden haben. Kauft man ein Gebäude, welches schon teilsaniert ist, so können die staatlichen Zuschüsse verloren gehen bzw. nicht gewährt werden. Deswegen ist es wichtig, sich genauestens mit den Fristen und Bedingungen für Förderungen auseinanderseiten BEVOR man einen Kaufvertrag unterschrieben hat.

Steuervorteile für denkmalgeschützte Häuser.

Bei den Abschreibungsmöglichkeiten muss dabei zwischen Eigennutzung und Vermietung unterschieden werden. So können Vermieter beispielsweise über 8 Jahre hinweg bis zu 9% der Kosten jährlich steuerlich abschreiben. Danach sind weitere 4 Jahre mit jährlich 7% möglich. So können Vermieter über diesen Zeitraum tatsächlich 100% der Gesamtkosten absetzen.

Eigennutzer können über einen Zeitraum von 10 Jahren 90% der Gesamtkosten absetzen. Oder anders ausgedrückt: über 10 Jahren können Eigennutzer jeweils 9 % pro Jahr steuerlich geltend machen. In beiden Fällen nutzt man die AfA, die Absetzung für Abnutzung (AfA), wie das im „steuerdeutsch” heisst. Diese legt zunächst als Berechnungsgrundlage 70 Prozent des Gesamtkaufpreises, inklusive der Sanierungskosten, fest.

Für Investoren sind die Steuervorteile gestaffelt. Je nach Sanierungsaufwand sind Abschreibungen bis zu 70% über 12 Jahre machbar. Dabei müssen natürlich alle Denkmalschutz-Vorgaben und Vorschriften eingehalten werden.

Vorsicht vor schwarzen Schafen

Leider gibt es immer wieder Fälle, bei denen ein Bauträger auch etwas von den Steuervorteilen abhaben möchte. Daher werden einige denkmalgeschützte Häuser nicht zum eigentlichen Marktpreis verkauft, sondern erheblich teurer. Durch die steuerlichen Vorteile fällt dies dem Käufer dann gar nicht so sehr auf. Es kam schon vor, dass ein Bauträger 50% der Vorteile auf den Marktpreis aufgeschlagen hatte und so kräftig mitverdiente.

Daher ist dringend anzuraten, den Markt großflächig zu durchforsten und immer auch einen Sacherständigen zu Rate ziehen, der sowohl Angebotspreis wie Sanierungsbedarf einschätzen kann. Kauft man ein überteuertes Objekt, so kann das verschiedene Auswirkungen haben, zum Beispiel:

  • Die Bank verlangt höhere Sicherheiten als erwartet, da diese mit dem reellen Wert rechnet.
  • Beim Wiederverkauf fährt man eine geringere Rendite ein, als erwartet.

Seriöse und flexible Finanzierungsplanung ist besonders wichtig

Nicht nur, dass man zum Zeitpunkt des Kaufs den tatsächlichen Kreditaufwand nur selten exakt kennt. Auch die Dauer der Sanierung ist schwer zu kalkulieren. Benötigte Spezial-Gewerke sind nur schwer zu finden und dementsprechend terminlich schlecht zu planen. Die Finanzplanung muss also flexibel sein, z. B.

  • die zinsbefreite Auszahlungszeitraum für den Kredit muss besonders lang und flexibel gestaltet sein
  • die Kombination von Fördermitteln, Eigenkapital und Immobilienfinanzierungs-Bausteinen muss aufeinander abgestimmt sein
  • Flexibilität und Anpassungsfähigkeit des Finanzierungskonzepts sind besonders wichtig

Vor der Unterschrift unter den Kaufvertrag sind also viele Hausaufgaben zu erledigen. Und Sie brauchen Spezialisten, die Sie beraten. Von der Frage nach dem Zustrand der Bausubstanz bis zur Schätzung des tatsächlichen Werts der Denkmalschutz-Immobilie, über die recherchierten Vorgaben des Denkmalschutzamtes für die Sanierung und die Sicherheit, welche Gewerke und Aufwände anfallen bis hin zu einer – zumeist kombinierten und vor allem– besonders flexiblen Baufinanzierungsplanung, wer diese Fragen VOR der Unterzeichnung des Kaufvertrags weitgehend geklärt hat, kann danach ruhig schlafen.

Suchen Sie sich professionelle Unterstützung

Falls Sie den Kauf eines denkmalgeschützten Hausesin Betracht ziehen, dann sollten Sie sich einen professionellen Berater bzw. Sachveerstndigen suchen. Gerade bei solchen Objekten ist es extrem wichtig, im Vorfeld gut zu planen. Ist beispielsweise in die Finanzierung die staatliche Förderung mit einkalkuliert, so sollten Sie weitgehend schuldenfrei sein, sobald die Fördermittel aufhören zu fließen. Ein Beratungsgespräch bei einem seriösen Kreditvermittler kann Ihnen schnell Ihren finanziellen Rahmen aufzeigen.

Zudem helfen Ihnen sachkundige Baufinanierungsberater dabei, das beste Finanzierungskonzept zu erstellen– welches aus geförderten Krediten, Tilgungszuschüssen, Unerstützung des Bundes und der Länder sowie klassische Baufinanzierungsdarlehen bestehen kann. Und Ihren Steuerberater sollten Sie auf alle Fälle auch kontaktieren, um über Abschreibungsmöglichkeiten und steuerliche Vorteile bestens informiert zu sein. Dieser Mix entscheidet am Ende, wie günstig Sie ihr denkmalgeschütztes Haus erwerben können.

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