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Immobilienkauf planen: was kann ich mir leisten?

Immobilienkauf planen – sicher und seriös mit dem Beratungsangebot der ACCEDO AG.
17 Dec
Immobilienkauf planen: mit einem seriösen Kassensturz und dem kostenlosen Beratungsservice der ACCEDO AG. (Foto: pexels.com)

Bevor der Traum vom Wohneigentum real wird, sollte man nicht nur einen ehrlichen Kassensturz machen, sondern auch die mögliche Entwicklung der eigenen finanziellen Situation einschätzen. Immobilienkauf planen heisst auch, sich einen Überblick zu verschaffen, welche möglichen Finanzmittel in Zukunft in die Finanzierung mit eingebracht werden können. Dazu gehören eventuell vorgezogene Erbschaften, Verkäufe oder finanzielle Unterstützung vom Arbeitgeber sowie Förderangebote von Kommunen, Ländern und Bund. Sich diesen umfassenden Überblick zu verschaffen kostet Zeit. Doch je genauer man diesen durchführt, umso sicherer wird am Ende die Finanzierung sein.

Immobilienkauf planen: Welches monatliches Budget kann mnan sich lesten?

Wer den Immobilienkauf mit einem Kredit finanziert, muss mit 3 Arten an laufenden Kosten rechnen:

Eine gute Vergleichszahl für die Betriebskosten sind die Abrechnungen eines laufenden Mietvertrags. Heizung, Strom, Wasser, Müllabfuhr, Grundsteuer und Wohngebäudeversicherung gehören dazu. Bedenken Sie aber, dass diese Kosten – besonders wenn der zukünftige Immobilienbesitz über mehr Wohnfläche und eventuell einen Garten verfügt, diese Kosten anteilig steigen können. Oder sinken, wenn Sie z. B. aus einem Altbau in einen energetisch optimierten Neubau ziehen.

Instandhaltungskosten einrechnen!

Da im Lauf der Zeit Instandhaltungskosten auf Sie zukommen werden, sollten Sie nach Einzug ca. 200,– bis 300,– Euro monatlich als Instandhaltungsrücklage einplanen. Falls Sie iene Eigentumswohnung kaufen wollen, müssen Sie sich vor dem Kauf nach der Höhe dieses Hausgeldes erkundigen. Das Hausgeld ist bei Wohnungseigentümergemeinschaften das Äquivalent zu den Betriebskosten.

Die monatlichen Zins- und Tilgungszahlungen werden unter dem Begriff Kapitaldienst zusammengefasst. Der Kapitaldienst sollte nicht 40 Prozent des Nettoeinkommens übersteigen. Und wenn Sie die Betriebskosten dazu rechnen, müssen 50 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens für das Leben übrig bleiben. Natürlich sind das nur Näherungswerte. Denn ein weiterer Faktor sind Ihre familiären Gegebenheiten: eine Familie mit vier Kindern und einem Haushaltseinkommen von 3.000 Euro werden mit 1500,– Euro nur schwer durch den Monat kommen. Ein Zwi-Personen-Haushalt mit 5.000,– Euro Nettoeinkommen, wird dageben auch 60 Prozent fürs Wohnen ausgeben können, ohne dass man sich besonders einschränken müsste.

Grundsätzlich sollten Sie nicht zu knapp rechnen. Wer auf Nummer sicher gehen will, bedenkt zudem, dass das Einkommen im Laufe einer Baufinanzierung auch sinken kann z. B. wegen Elternzeit.

Nebenkosten beim Immobilienkauf planen – ein wesentlicher Faktor.

Der ausgewiesene Preis beim Immobilienkauf oder das verbindliche Angebot für den Hausbau sind leider nicht die einzigen Kosten, die auf Sie zukommen. Ein wichtiger Faktor ihrer Finanzierungsrechnung sind die Kaufnebenkosten. Zu den Kaufnebenkosten zählen:

  • Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent)
  • die Notar-Kosten für den Kaufvertrag aufsetzt
  • sowie die Kosten fü den Grundbucheintrag.
  • Außerdem können noch Maklerkosten hinzukommen.

Diese Kaufnebenkosten können erheblich ausfallen, wie folgendes Beispiel zeigt: Eigentumswohnung in Hamburg mit einem Kaufpreis von 400.000,– Euro. Die Nebenkosten dafür fallen wie folgt aus:

Die Nebenkosten liegen damit also bei 48.000 Euro. D.h. ein Finanzmittelbedarf von ca. 450.000 Euro ist nötig, um den Immobilienkauf zu stemmen. Und das ist nur der Kaufpreis. Falls noch Renovierungsbedarf anfällt oder neue Möbel angeschafft werden müssen, sind diese Beträge zusätzlich on top zu setzen.

Je mehr Eigenkapital Sie beim Immobilienkauf planen umso besser.

Die günstigsten Kredite, die in der Bankenwerbung zu lesen sind, bekommt man nur mit viel Eigenkapitalanteil. Ohne Eigenkapital ist der Traum vom Eigenheim fast unmöglich. Nur in wenigen Fällen – nämlich wenn Sie jung und in unkündbarer Stelle (z. B. verbeamtet) sind oder über ein wirklich großes Vermögen verfügen, ist eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital überhaupt möglich.

Eigenkapital ist aus Sicht der Bank alles, was sie sofort zur Vwerfügung haben:

  • Tagesgeld- und Festgeld oder Sparbücher.
  • Aktien, Fonds und Wertpapiere, die nicht langfristig angelegt sind.
  • Bausparverträge, wenn sie zuteilungsreif sind. Von einer vorzeitigen Kündigung ist abzuraten, da in der Regel sehr teuer.
  • Ebenso Lebensversicherungen. Eventuell können diese aber langfristig als Sicherheit dienen.
  • Gibt es weitere Möglichkeiten, an freies Kapital zu kommen z. B. durch ein vorgezogenes Erbe oder eine Veräusserung;
  • Eigenleistungen werden wie Eigenkapital behandelt. In Absprache mit der Bank können Eigenleistung als Eigenkapital einplant werden.
  • Auch Darlehen der staatlichen Förderbank KfW werden als Eigenkapital bvehandelt, wenn sie im Grundbuch als nachrangig eingetragen sind. Bis zu 50.000 Euro sind dabei möglich.

Die meisten Banken erwarten einen Eigenkapitalanteil von 20 bis 30 Prozent. Wer weniger als 20 Prozent bringt, benötigt dann ein hohes Einkommen und einen besonders sicheren Jobs. Besonders Beamte haben gute Chancen, auch mit wenig Eigenkapital zu finanzieren.

Zurück zum Fallbeispiel: die Eigentumswohnung in Hamburg für 400.000 Euro und Kaufnebenkosten von ca. 50.000,- Euro benötigt einen Eiugenkapitalanteil von ca. 125.000,- Euro für eine günstige Baufinanzierung. Dann ist aktuell eine Baufinanzierung für ca. 1,2 Prozent zu haben. Der monatliche Kapitaldienst beläuft sich dann bei einer Zinsbindung von 20 Jahren bei gleichzeitiger Anfangstilgung von 4 Prozent bei ca. 1.300,– Euro. Die Restschuld nach Ablauf der 20 jährigen Zinsbindung ist mit ca. 30.000,– Euro überschaubar.

Sie wollen ein eigenes Fallbeispiel rechnen: Nutzen Sie diesen Zinsvergleich Rechner

Immer Sicherheit beim  Immobilienkauf planen!

Wer eine ältere Immobilien kauft, sollte am Anfang nicht das gesamte verfügbare Geld in den Kauf investieren. Ein Sicherheitspuffer von ca. 10.000 Euro ist anzuraten. Diese Reserve haben Sie in einer Anlageform, die sofort kündbar ist, wenn an der Immobilie eine notwendige Reperatur auftritt.

Wenn Sie wissen, wie viel Eigenkapital Sie haben und welche monatliche Belastung Sie tragen können, sind Sie schon sehr nah dran am persönlichen Kaufbudget.

In der Niedrigzinsphase den Immobilienkauf mit einem langfristigen Kredit absichern.

Die Zinsen für Immobiliendarlehen sind seit Jahren historisch niedrig. Es kann sogar sein, dass diese im kommenden Jahr weiter gegen Null tendieren. Zum Vergleich: Vor zehn Jahren waren mindestens fünf Prozent fällig. Die Höhe der Zinsen ist beim Immobilienkauf entscheidend. Je geringer diese sind, umso mehr kann man in den Kaufpreis stecken. Wie hoch die Zinsen für Ihren Immobilienkredit sind, hängt neben den am Zinsmarkt angebotenen Zinsen zusätzlich von mehreren Faktoren ab:

Daher ist die Entscheidung für die Darlehensdauer besonders wichtig. Dier Frage, wie lange man sich den aktuellen Minizins sichern will – z. B. für 5, 10, 15 oder 20 Jahre – entscheidet über die Zinshöhe.Je länger Sie die aktuellen Zinsen festschreiben lassen, desto höher wird der Satz.

Das Fallbeispiel: unter identen Annahmen des Kaufpreises, des Eigenkapitalanteils und der Nebenkosten variiert der Zinssatz zwischen einer 5 jähriger Zinsbindung mit ca. 0,6 Prozent und einer 20 jährigen Zinsbindung mit ca. 1,2 Prozent.

Wie risikofreudig sind Sie?

Wenn Sie als Zinsbindung für einen 300.000-Euro-Kredit nur fünf Jahre wählen, bekommen Sie heute einen extrem niedrigen Zinssatz angeboten. Der Haken: Am Ende der Zinsbindung beläuft sich die Restschuld auf 255.000,– Euro. Das ist der Betrag, den Sie dann mit einer Anschlussfinanzierung neu verhandeln. Wenn aber in 5 Jahren der Zinssatz inzwischen gestiegen ist, müssen Sie dann monatlich weit höhere Belastungen tragen. Bei einer 20 jährigen Laufzeit, beträgt die Restschuld nur ca. 30.000,– Euro.

Und die monatlichen Kapitaldienste des Fallbeispiels? Im Laufe der 5 jährigen Darlehensbindung zahlen Sie monatlich ca. 1.260,– Euro an Kapitaldiensten. Bei einer 20 jährigen Laufzeit nur unwesentlich mehr, nämlich ca. 1.380,– Euro. Da stellt sich die Frage nach der Risikofreudigkeit eigentlich nicht mehr. Die monatlichen Mehrkosten von 120,– Euro geben eine so große Planungssicherheit, dass man dann mit Sicherheit eine 20 jährige Zinsbindung wählt.

In einer Minizinsphase besonders schnell tilgen!

Achten Sie auf die Werbeangebote der Banken. Diese suggerieren mit besonders niedrigen monatlichen Belastungen und verleiten dazu, als Durchschnittsverdiener von einer Loft im angesagten Großstadtviertel zu träumen. Doch vorsicht! Diese Angebote rechnen mit einer Tilgungsrate von einem Prozent pro Jahr. Dieses Prozent verlängert aber die Rückzahlungsfrist bis ins Unendliche, bis die Schulden abgetragen sind.

Gerade in Zeiten niedriger Zinsen ist muss man eine höhere Tilgungsrate von 4 Prozent oder mehr pro Jahr wählen. Das erhöht zwar die monatliche Belastung, aber die Kreditschulden werden viel schnell abgetragen.Eins ist klar: am meisten spart man, wenn man möglichst schnell schuldenfrei wird. Von einer hinausgezögerten Schuldenfreiheit profitiert nur die Bank.

Viele Banken bieten an, mindestens ein Mal im Jahr die Tilgungsrate zu ändern. Dass ist in einem Baufinanzierungsvertrag umbedingt festzuschreiben. Wenn Sie in zehn Jahren deutlich mehr verdienen als heute, können Sie die Tilgungsrate erhöhen. Und mit dieser Erhöhung reduzieren Sie die Restschuld – und letztendlich auch die Laufzeit bis zur vollständigen Rückzahlung.

Auch auf die Möglichkeit zur Sondertilgung ist zu pochen. Das hilft, den Kredit ebenfalls schneller zurückzuzahlen. Immer wenn Sie Geld übrig haben, ist dieses dann bis zu einem bestimmten, im Vertrag festgeschrieben Höchstbetrag in die Rückzahlkung einzubringen. Auch das bringt schnellere Schuldenfreiheit. Eine Verkürzung der Laufzeit ist das beste Sparmodell, das Sie finden und hilft zugleich, schneller Vermögen aufzubauen.

Immobilienkauf: Gut geplant – viel gewonnen!

Je genauer Sie im Vorfeld den Immobilienkauf planen, umso sicherer und günstiger kommen Sie an eine Baufinanzierung. Sicherlich kann man nicht alles bedenken, wenn man kein Baufinanzierungsfachmann ist. Deswegen ist es sinnvoll, einen Experten hinzuzuziehen. Besonders gut ist, wenn diese Beratung nichts kostet. Seriöse Online-Baufinanzierungsvermittzler wie die ACCEDO AG bieten diesen Beratungsservice gratis an. Gehen Sie mit Ihrem persönlichen Baufinanzierungsberater alle Eckpunkte durch, die für Ihre Finanzierung wichtig sind. Mit diesen Expertentipps können Sie Ihre persönliche Finanzplanung noch besser bewerkstelligen. Damit Sie am Ende den besten, günstigsten und sichersten Darlehensvertrag erhalten, der auf Ihre persönlichen Finanzverhältnisse maßgeschneidert ist. So ist auch auf dem aktuellen Immobilienmarkt mit hohen Kaufpreisen, der Traum von der eigenen Immobilie realisierbar.

Immobilienkauf planen – sicher und seriös mit dem Beratungsangebot der ACCEDO AG.
Immobilienkauf planen: Bereits vor der Entscheidung für das Wohneigentum wissen, was machbar ist.
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