Baufinanzierung

Checkliste Baufinanzierung – sicher finanzieren

Checkliste Baufinanzierung – so finanzieren Sie sicher
05 Nov
Checkliste Baufinanzierung oder wie Sie Ihre Traumimmobilie am sichersten finanzieren ... (Foto: unsplash.com)

Für viele ist eine Immobilienfinanzierung das wichtigste finanzielle Vorhaben im Leben. Unsere Checkliste Baufinanzierung hilft, die wichtigsten Fragestellungrn sowie die notwendigen Unterlagen im Blick zu haben. Bereits lange vor der Realisierung Ihres Vorhabens – den Kauf einer Bestandsimmobilie, einer Eigentumswohnung oder dem Neubau – sollten Sie beginnen, Ihre Wünsche und Vorstellungen zu Papier zu bringen und gleichzeitig zu prüfen, welcher finanzieller Spielraum zur Verfügung steht, um sicher, seriös und letztendlich günstig baufinanzieren zu können.

Checkliste Baufinanzierung – vom ersten Gedanken zur seriösen Anfrage.

Am Anfang die wichtigste Frage: Warum wollen Sie Eigentum kaufen? : Sie wollen aus der Miete raus, um das Geld, dass Sie monatlich an Ihren Vermieter zahlen, lieber als Teil des Ihres Vermögenaufbaus einzusetzen? Oder suchen Sie den Freiraum der Entfaltung – am besten mit Garten? Oder doch lieber innenstadt-nah, aber mit genügend (Wohn-) Raum zum Wohlfühlen? Oder sind Sie pragmatisch und denken bereits an die Altersvorsorge? So einfach diese Fragen klingen, so unterschiedlich wird sich die Suche und Finanzierung Ihres Wohnraum gestalten. Nach Wohnraum mit Garten werden Sie anders suchen als nach der Eigentumswohnung in der Innenstadt? Und die Bank wird eine dörfliche Immobilie anders bewerten als die Eigentumswohnung im Zentrum.

Die Checkliste für die Immobiliensuche:

  • Will ich lieber in der Stadt, am Stadtrand oder auf dem Land wohnen?
  • Verlangt meine Karriereplanung, an verschiedenen Orten zu arbeiten?
  • Wie sieht meine Familienplanung aus?
  • Wieviel Geld kann ich aktuell monatlich zur Seite legen?
  • Wieviel Geld habe ich derzeit auf der Bank, in Aktien bzw. schnell verfügbar angelegt?

Alleine durch die Beantwortung dieser banalen Fragen werden Sie schnell zu einem erstaunlich guten Überblick kommen, was möglich ist. Das Häuschen am Stadtrand ist grundsätzlich anders zu bewerten wie die Eigentumswohnung mitten in der Stadt. Falls Sie wissen, dass Sie in Zukunft sich öfters beruflich verändern müssen, um Ihre Karrierewünsche zu realisieren, werden Ihre Immobilenwünsche eher in Richtung Eigentumswohnung bzw. Vermögensaufbau gehen (um diese Immobilie unter Umständen bereits in 10 Jahren zu verkaufen, um damit an einem anderen Ort z. B. ein Haus zu finanzieren. Das ist auch eine erste Annährung an die Laufzeit des Darlehens).

Wenn Ihnen Familie und Kinder wichtig sind, so werden Sie Ihre finanziellen Zukunftspläne anders ausrichten (die Laufzeit des Darlehens wird dann eher langfristig anzulegen sein) als wenn Sie planen, auch in Zukunft als Single zu leben. Und die Frage nach den eigenen Barmitteln beantwortet die Frage nach der Kredithöhe, die wiederum die Größe und Lage der Wunschimmobilie definiert.

Checkliste Baufinanzierung – was kann ich mir leisten?

Beginnen Sie mit der Ermittlung des Kaufpreises, der Ihren finanziellen Rahmen nicht sprengt. Falls Sie zur Miete wohnen, nehmen Sie Ihre aktuelle Kaltmiete. Da diese nach dem Umzug in die neue Immobilie entfällt, ist das ein Betrag, den Sie sich garantiert monatlich für Zinsen und Tilgung leisten können. Die Heizungs- und Stromkosten werden im Eigentum natürlich weiterhin fällig, da hilft der Vergleich Ihrer aktuellen Kosten im Vergleich zur Wohnraumgröße in dr eigenen Immobilie; für die Rechnung reicht erst einmal der Schätzwert. Ebenso fallen Kosten für Müllabfuhr oder die Grundsteuer weiterhin an. Neu hinzukommen die Instandhaltungskosten (eine neue Heizung, dreifachverglaste Fenster oder Innen- oder Außenanstriche), für die Sie Rücklagen bilden sollten. Einen Wert von ca. 3.500 Euro im Jahr sollte man für die zukünftige Instandhaltung der Immobilie einplanen. Falls die Bestandimmobilie bereits ein- oder mehrere Jahrzehnte alt ist, ist es angebracht, ca. 5.000 Euro / anno einzuplanen und jährlich anzusparen.

Wie wird der monatliche Kreditbetrag berechnet?

  • aktuelle Kaltmiete: + 1.000,- EUR
  • aktueller Sparbetrag pro Monat: + 500,- EUR
  • Bewirtschaftungskosten pro Monat (bei 100 qm): – 350,- EUR
  • Die zukünftige Kreditrate sollte somit folgenden Betrag nicht übersteigen: 1.150,- EUR

Mit dieser einfachen Rechnung stellen Sie sicher, dass Sie sich Ihren aktuellen Lebensstandard bei der Finanzierung der Kaufimmobilie nicht einschränken müssen (was Sie auch niemals sollten).

Bei einer Kreditlaufzeit von 30 Jahren, einem Zinssatz von 1 Prozent, einer Anfangstilgung von 4 Prozent ergibt das eine maximale Kreditsumme von ca. 275.000,- EUR. Wenn Sie nun das für den Kauf zur Verfügung stehende Eigenkapital dazurechnen (z. B. 50.000,- EUR), ergibt das einen Immobilienkaufpreis von ca. 325.000,- EUR (zum Rechner). Bei der anschließenden Immobiliensuche sollten Sie nur Objekte ins Auge fassen, die diesen Kaufpreis nicht oder nur unwesentlich übersteigen.

Kaufnebenkosten werden nicht über ein Darlehen gezahlt.

Sämtliche Baufinanzierungsnebenkosten (Makler- und Notarkosten, Grundsteuer, Grundbuch-Eintrag) sollten aus eigenen Mitteln beglichen werden können, da diese nicht Teil des Baufinanzierungsdarlehens sind. Ein Baufinanzierungskredit deckt tatsächlich nur die Erwerbs- bzw. die Baukosten ab. Die Nebenkosten bewegen sich zwischen 5 bis 15 Prozent (abhängig vom Bundesland sowie der Frage, ob ein Makler beim Kauf eingeschaltet ist). In diesem Beispielfall wären als Nebenkosten also 60.000,- EUR im Maximalfall (20.000 EUR im Minimalfall).

Kurzgefasst: benötigte Eigenmittel zwischen 70.000,- bis 100.000,- EUR (je nach Bundesland), Kreditsumme 275.000,– EUR.

Checkliste Baufinanzierung – welche Baufinanzierung ist für mich geeignet?

Sie wissen also, dass Sie sich in diesem Beispielfall einen Baufinanzierungskredit von ca. 275.000,– EUR leisten können, ohne Ihren finanziellen Rahmen zu sprengen (die Zinsen, die in diesem Beispiel mit 1,00 Prozent angenommen wurden, können aktuell leicht nach unten oder oben variieren). Zudem liegt dieser Beispielrechnung ein Annuitätendarlehen zugrunde, also ein Darlehen, dessen monatlichen Belastungen sich über die gesamte Laufzeit nicht ändern.

Es ist mehr als empfehlenswert, sich nicht alleine auf das Angebot Ihrer Hausbank zu verlassen. Holen Sie sich auch noch weitere von Direkt-Baufinanzierern wie z. B. der ACCEDO AG ein, um die für Sie beste Finanzierung zu finden. Wichtig ist dabei nicht nur der Zinssatz. Vielmehr zählen schnelle Rückzahlung des Kredits, Flexibilität durch kostenfreie Sondertilgungsmöglichkeiten, möglichst lange Laufzeit und hohe Anfangstilgung.

Checkliste Baufinanzierung – die 4 wichtigsten Themen.

  1. Darlehensart: Die sicherste Variante ist das Annuitätendarlehen, d. h. während der Laufzeit ändert sich die monatliche Belastung nicht. Empfehlenswert für Sicherheitsbewusste ist das Volltilgerdarlehen, d. h. die nutzen die aktuell historisch niedrigen Zinsen solange, bis der Baufinanzierungkredit komplett zurückgezahlt ist (in unserem Beispielfall nach 29 Jahren).
  2. Laufzeit: Aktuell sind risikolose Volltilgerdarlehen sehr zu empfehlen. Zu kurze Darlehensformen (z. B. 5 oder 10 Jahre) bringen das Risiko mit sich, dass nach Ablauf der Finanzierung am Ende viel teurer weiterfinanziert werden muss, weil inzwischen die Zinsen gestiegen sind (bedenken Sie dabei das vor über 10 Jahren ein 5 Prozent Zinssatz in der Baufinanzierung als besonders günstig galt). Vermeiden Sie in der aktuellen Niedrigzinsphase solche Risiken und finanzieren Sie lieber langfristig und damit sicher.

Wichtig: Die Höhe der Tilgung entscheidet über den Zeitpunkt, wann der Kredit zurückgezahlt ist.

  1. Tilgung: Je höher Sie die Tilgung ansetzen, umso schneller sind Sie schuldenfrei und profitieren dadurch am besten vom Niedrigzins. Die in unserer Beispielrechnung angesetzten 4 Prozent sind auch als Empfehlung zu sehen. Wenn noch mehr geht, umso besser…
  2. Sondertilgung: Falls Sie während der Kreditlaufzeit Erbschaften, Erlöse aus größeren Veräußerungen etc. erwarten, sind Sondrtilgungen eine gute Möglichkeit, bereits vor Ablauf der vereinbarten Kreditlaufzeit schuldenfrei zu werden. Banken bieten häufig von sich aus Sondertilgung an – zum Beispiel 5 Prozent der anfänglichen Darlehenssumme – und verlangen dafür dann einen höheren Zins. Wenn Sie sich für eine höhere Tilgung entscheiden, wird das Angebot meist besser. Sie sollten aber nur dann mit einem höheren Zinssatzf ür die schnellere Schuldenfreiheit bezahlen, wenn Sie sie die Sondertilgung auch nutzen können.

Checkliste Baufinanzierung – für das Beratungsgespräch.

Sie haben jetzt eine passende Immobilie gefunden und wissen, dass es jetzt schnell gehen muss. Bringen Sie deswegen zu Ihren Erstgespräch bereits folgende Unterlagen mit:

  • Exposé bzw. Beschreibung des Wunschobjekts
  • Gehaltsauszüge der letzten 3 Monate
  • Nachweis über Ihre Vermögenssituation (zur Verfügung stehende Barmittel)
  • Angabe, ob Sie alleine, zusammen mit einem Lebenspartner oder mit Familienmitgliedern den Darlehensvertrag unterzeichnen.

Für ein erstes Angebot gehen Sie zu Ihrer Bank und suchen Kontakt zu Direkt-Vermittlern (unter Nutzung Ihrer eigenen Checkliste Baufinanzierung). Die großen bundesweit tätigen Baufinanzierungsvermittler haben den Vorteil, dass sie die Angebote von mehr als 450 Banken vergleichen können. Bedenken Sie auch, dass bereits ein um 0,1 Prozentpunkt niedrigerer Zinssatz mehrere Tausend Euro Ersparnis bringt.

Checken Sie die Beratungsqualität Ihrer Berater

Die Qualität der Beratung zeigt sich auch, inwieweit der Anbieter neben der klassischen Baufinanzierung auch Möglichkeiten einer geförderten KfW-Finanzierung anspricht. Vorsichtig sollten Sie werden, wenn Mischfinanzierungen via Fondsparen, Lebensversicherungen oder ähnliches angeboten werden. Zumeist erhöhen diese Mischfinanzierungen nur die Provision des Vermittlers und bringen Ihnen ein höheres Risiko. Solche Modelle rechnen sich nur, wenn der Wertzuwachs nach Abzug der Gebühren und Provisionen mehr bringt als das Baufinanzierungsdarlehen kostet; und das ist im aktuellen Niedrigzinsumfeld zumindest schwierig.

Sprechen Sie im Gespräch auch die Provisionen an, die der Vermittler oder die Bank erhält. Seriöse Direktfinanzierer haben Ihre Provision bereits in den Zins eingepreist und verlangen keine zusätzliche Provision.

Und lassen Sie die Anbieter wissen, dass Sie im Wettberwerb mit anderen Banken und Vermittlern stehen. Fragen Sie auch, wenn die Kreditsumme auf Ihrem Konto eingeht; normalerweise sollte von der Antragsstellung bis zur Auszahlung max. 6 Wochen vergehen.

Checkliste Baufinanzierung – so haben Sie die besten Chancen.

  • Beamtenstatus oder langfristiges Angestelltenverhältnis
  • Eigennutzung der Immobilie
  • Großer fester Gehaltsanteil (und keine große Abhängigkeit von Tantiemen oder Erfolgshonoraren)
  • Immobilien in guten Lagen (und nicht in wirtschaftlich schwierigen Regionen)
  • Neubau-Objekte oder solche in gutem Zustand
  • guter Schufa-Leumund

Aber es gibt natürlich auch Möglichkeiten, z. B. Objekte in eher schlechten Lagen finanziert zu bekommen (z. B. Bauernhöfe in eher schlechtem Zustand und in landlichen Regionen oder Altbausanierungen); dies ist dann wiederum eine Frage der Eigenmittel, des Leumunds und des Einkommens. Grundsätzlich macht es aber immer Sinn, wenn man seine Traumimmobilie gefunden hat, darüber mit der Bank oder einem Direktvermittler zu sprechen. Mit der Ausarbeitung dieser Checkliste Baufinanzierung haben Sie dann nicht nur die wichtigen Eckpunkte für das Gespräch, sondern geben dem Kreditgeber auch zu verstehen, dass Sie mit dem Thema vertraut und gut informiert sind.

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