So vermeidet man Baufinanzierungsfehler

7 wichtige Fraen, um Baufinanzierungsfehler zu vermeiden.
29 Jan
Wer entspannt in der neu erworbenen Immobilie leben möchte, sollte Baufinanzierungsfehler am Anfang vermeiden (Foto: pexels.com)

Baufinanzierung ist eine komplexe Angelegenheit. Wer auf Nummer Sicher gehen will, darf sich nicht alleine auf den Bankberater verlassen. Um Baufinanzierungsfehler zu vermeiden, ist es wichtig, sich mit der Materie zu befassen. Es geht beileibige nicht nur um die günstigste monatliche Rate oder den günstigsten Zinssatz. Mindestens genauso wichtig wie die bekannten Fragen nach Tilgung, Laufzeit, Zinssatz und Eigenmittel sind die Nebenkosten, die im Rahmen eines Immobilienerwerbs oder eines Neubaus immer anfallen. Im Folgenden eine Auflistung von häufig auftretenden Fehlern bei der Finanzierungsplanung

1. Finanzierungsplan nicht vollständig

Wer kauft oder baut, denkt in erster Linie an Kaufpreise. Dabei sind aber auch Zusatzkosten zu kalkulieren, die im Umfeld des Kaufs immer anfallen werden. Zu Biespiel doe Grunderwerbssteuer, die je nach Bundesland aktuell zwischen 3,5 bis 6,5 des Kaufpreises ausmacht. Auch sollten die Grundbuch- und Notarkosten (zwischen 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises) nicht vergessen werden. Und wenn ein Makler beteiligt ist, schlagen weitere 3,57 bis 7,14 Prozent zu Buche.

2. Nachfinanzierung vermeiden

Einer der häufigsten Baufinanzierungsfehler: Der Festpreis für den Neubau oder der vertraglich vereinbarte Kaufpreis für eine Eigentumsimmobilie weist niemals alle Kosten auf. Bei einem Neubau sind die Kosten für die Erschließung des Baugrundstücks, für das Einrichten der Baustelle, für Bodengutachten oder Hausanschlüsse nicht enthalten. Notwendige Renovierungs- und Sanierungskosten beim Kauf einer Bestandimmobilie auch nicht. Diese Kosten müssen im Rahmen des Finanzierungsplans enthalten sein. Reicht nämlich die mit der Bank vereinbarte Kreditsumme nicht, wird eine viel teuere Nachfinanzierung notwendig. Und das gilt es unbedingt zu vermeiden.

3. Falscheinschätzung der eigenen Finanzmittel

Das Eigenkapital ist eines der wichtigsten Themen in der Baufinanzierung. Dieses entscheidet nicht nur über die Höhe des tatsächlich verlangten Zinssatzes. Mindestens 10 Prozent, besser 20, optimal 40 Prozent Eigenkapitalanteil an der Gesamtfinanzierung sollten es sein. Dabei ist zu bedenken, dass mit Eigenmitteln auch sämtliche Nebenkosten (siehe Punkt 1) bezahlt werden müssen. Denn Nebenkosten können nicht mit einem Baufinanzierungskredit bezahlt werden. Käufer sollten also immer ihre finanziellen Grenze kennen. Denn neben der Baufinanzierung müssen die laufenden Lebenshaltungskosten bedient werden. Vergessen Sie nicht, dass eine Baufinanzierung 20 oder 30 Jahre lang finanzielle Mittel abzieht. Deshalb müssen Einnahmen und Ausgaben – abzüglich der Miete und Sparraten – ehrlich gegeneinandergerechnet werden. Der monatliche Überschuss muss reichen, um die Kredit- und Bewirtschaftungskosten des neuen Heimes zu gewährleisten.

4. Baufinanzierungsfehler bei Zinsbindung und Tilgungsrate

Auch hier lässt man sich gerne von verlockend günstigen Finanzierungsangeboten blenden. Gerne werden niedrigen Tilgungsraten von z. B. 1 Prozent und sehr kurze Laufzeiten von 5 Jahren angeboten. Diese verschönern die monatlich zurückzuzahlenden Raten dann besonders. Das folgende Problem ist dann aber immens: Am Ende der Laufzeit wird die Restschuld kaum geringer als die Höhe des Anfangskredits sein. Und diese Restschuld muss dann unter Umständen zu einem viel höheren Zinssatz abgeschlossen werden. Ist der Bauzins in der Zwischenzeit merklich gestiegen, was ja aufgrund der aktuell historisch niedrigen Zinsen zu erwarten ist, werden die Schulden erdrückend. Ein wichtiges Ziel der Baufinanzierung ist es aber, den Schuldenberg abzutragen, um spätestens beim Renteneintritt schuldenfrei zu sein.

5. Flexible Vertragsgestaltung

Zu starre Verträge führen oftmals im Zuge der Laufzeit zu einer viel zu teueren Finanzierung. Man muss immer damit rechnen, dass sich imLaufe des Lebens die finanziellen Umstände ändern. Entweder man verdient mehr als geplant oder man erhält eine Erbschaft. Dann führen im Vertrag festgeschriebene Sondertilgungsvereinbarung schneller zur Schuldenfreiheit. Was wiederum am Ende sehr viel Geld sparen kann. Oder aber man hat kurzfristig einen Engpass. dann kann eine Ratenanpassung kurzfristig eine große Hilfe sein. Aber auch das muss bereits im Vorfeld vertraglich vereinbart sein.

6. Bereitstellungszinsen kosten Geld

Bereitstellungszinsen sind ein oft unterschätztes Risiko und ein häufiger Baufinanzierungsfehler. Beim Neubau wird das Geld je nach Baufortgang in Etappen ausgezahlt. Gibt es aber Probleme während der Bauphase, kommt es zu Verzögerungen. Dann wird ein Teil des Kredits später als ursprünglich vereinbart ausgezahlt. Ist keine langfristige bereitstellungszinsenfreie Zeit vereinbart, kostet das einen Zinssatz von 3 Prozent im Jahr – zusätzlich zu den vertraglich vereinbarte Zinsen. Deswegen ist jeder Vertrag, der eine möglichst lange bereitstellungszinsenfreie Zeit vorsieht, ein besonderer Vorteil.

7. Förderungen nicht kennen und nur der Hausbank vertrauen

In Deutschland gibt es eine Vielzahl von Fördermöglichkeiten. Angefangen bei Förderungen für energetische Maßnahmen durch die KfW-Bank über das Baukindergeld bis hin zu Fördertöpfe der Bundesländer. Das ist ein regelrechter Dschungel, den es erst einmal zu durchforsten gilt. Zudem kann der Kreditnehmer sich die finanzierende Bank aussuchen. Dabei ist oftmals die eigene Hausbank nicht die erste Wahl, was eine nachhaltige und langfristig günstige Baufinanzierung angeht. Deswegen ist der Angebotsvergleich dringend anzuraten. Wer das nicht auf eigene Faust bewerkstelligen will und kann, nutzt dafür Baufinanzierungsvermittler, wie z. B. die Accedo, die über die tagesaktuellen Angebote von über 350 Banken verfügt. Wer intelligent vergleicht, spart fünfstellige Beträge über die Laufzeit. Deswegen ist es ein ganz wesnetlicher Baufinanzierungsfehler, wenn man auf Vergleichsangebote verziechtet und nur ausschließlich mit der Hausbank verhandelt.

7 wichtige Fraen, um Baufinanzierungsfehler zu vermeiden.
Die Liste möglicher Baufinanzierungsfehler ist lang. Diese zu vermeiden, ist aber leicht, wenn man weiss, worauf zu achten ist.
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