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Gebrauchtimmobilie kaufen? Eine gute Idee!

Gebrauchtimmobilie oder Neubau? In vielen Fällen ist der Altbau lukraziver.
02 Oct
Eine Gebrauchtimmobilie ist erschwinglicher als Neubau. Wichtig sind Zustand und der clevere Baufinanzierungsmix. (Foto: pexels.com)

Die Preise für einen Neubau steigen immer weiter. Baugründe sind knapp und schwer zu finden. Neubau-Eigentumswohnungen kosten überdurchschnittlich viel. Eine Alternative ist die Gebrauchtimmobilie. Besonders ältere Einfamilien- und Reihenhäuser werden zu attraktiven und erschwinglichen Preisen angeboten. Besonders dann, wenn sie im Speckgürtel der boomenden Ballungszentren oder im ländlichen Raum stehen.  Die Angebotspreise für Einfamilien- oder Reihenhäuser, die in den 60er, 70er Jahren des letzten Jahrhunderts gebaut wurden, erscheinen dim Vergleich zu innerstädtischen Lagen spottbillig. Doch bei einer Gebrauchtimmobilie ist ein kritischer Blick und eine eingehende Prüfung der baulichen Substanz Grundvoraussetzung, um am Ende glücklich und zufrieden im eigenen Haus wohnen zu können. Was ist also zu beachten?

Gebrauchtimmobilie sollte einen Energieausweis haben

Seit Januar 2013 ist der Energieausweis für alle, die eine Gebrauchtimmobilie verkaufen wollen, verpflichtend. Falls dieser nicht vorgelegt werden kann, wird dieses als Ordnungswidrigkeit bewertet (weitere Infos; hier klicken). Man unterscheidet zwei Arten des Energieausweises:

  1. den Verbrauchsausweis,
    der als „kleine” Lösung gilt. Dieser kostet den Hausbesitzer 50 Euro und setzt den Energieverbrauch in Relation zu den statistischen Werten vergleichbarer Objekte. Aber Vorsicht, dieser Ausweis kann auch in die Irre führen, da dieser in hohem Maße von den Verbrauchsgewohnheiten der Bewohner abhängig ist . Wird ein Haus von 2 Personen bewohnt wird und beide oft geschäftlich unterwegs sind, so kann der Verbrauchsausweis eine niedrigen Wert ausweisen. Trotz der Tatsache, dass diese Immobilie komplett ungedämmt ist und mit einer uralten Ölheizung betrieben wird.
  2. Der Bedarfausweis
    ist der große Bruder des Verbrauchsusweis, kostet den Verkäufer mindestens 300 Euro und ist aussagekräftiger, weil er unabhängig von den Gewohheiten der Bewohner ist. Dabei spielen insbesondere Faktoren wie die verwendete Haustechnik, die Dämmung, der Standort, aber auch das Wetter der Region eine  Rolle. Diese Ausweise werden zudem von zertifizierten Fachleuten erstellt.

Zustand der Gebrauchtimmobilie immer prüfen

Ein Haus aus den 60er kann auch heute optisch sehr gut aussehen, weil z. B. kürzlich die Fassade gestrichen wurde. Aber das allein reicht nicht: Insbesondere der Zustand des Daches, der Installationen (Wasser, Elektro) sowie der Fenster und der Dämmung sollten unbedingt einer kritischen Prüfung unterzogen werden. Gibt es einen Modernisierungsstau? Ist z. B. die Heizanlage sehr alt, gleichzeitig das Dach noch nicht gedämmt und der Keller feucht, dann stehen hohe Sanierungskosten an. Natürlich kann man nicht bei jeder Hausbesichtigung einen Fachmann bzw. Sachverständigen hinzuziehen. Aber spätestens, wenn Sie sich für eine Immobilie entschieden, den Kaufvertrag aber noch nicht unterzeichnet haben, ist es ratsam, einen Sachverständigen zu beauftragen, der die Immobilie einer entsprechenden Prüfung unterzieht. Nur so können Sie sicher sein, dass Sie am Ende Immobilie erwerben, dderen Sanierungsaufwand kalkulierbar ist,

Gebühren und Nebenkosten beim Kauf einer Gebrauchtimmobilie

Darüber hinaus sollten Sie nicht vergessen, dass bei einem Immobilienkauf Nebenkosten anfallen, die nicht über eine Baufinanzierung bezahlt werden können. Diese Kosten sollten also mit Eigenkapital begglichen werden. Dazu gehören Notar- und GrundbuchKosten, die derzeit ca. 1,5 Prozent des Kaufpreises ausmachen, die Maklercourtage (3 bis 6 Prozent des Kaufpreises zzgl. Mehrwertsteuer) sowie die Grunderwerbsteuer (regional zwischen 3,5 bis 5 Prozent des Kaufpreises). Zusätzlich ist zu prüfen, ob entsprechende Anschlüsse z. B. für Kabelfernsehen, Internet und Telefon vorhanden sind. Auch diese Anschlussgebühren können Ihr Budget belasten, genauso wie Gasanschluss oder die Frage nach den Gas-Durchleitungskosten, wenn Sie einen Gasherd betreiben oder die Heizunganlage auf Gas umstellen möchten.

Die Investition in die Begutachtung des Zustands einer Gebrauchtimmobilie sowie die Prüfung der Sanierungskosten lohnt sich immer. Vor allem, weil man immer Planungssicherheit gewinnt. Besonders Immobilien aus den 60er und 70er Jahren, die auf den ersten Blick nicht dem aktuellen Standard entsprechen, sind im Vergleich günstig, die Kaufpreise moderat und Sanierungsmaßnahmen im Rahmen, wenn sich der Vorbesitzer um seine Immobilie gekümmert hat. In erster Linie handelt es sich meistens um energetische Maßnahmen, die durchzuführen sind – clever gefördert mit zinsbegünstigten Sanierungskrediten.

Zinsgeförderte Sanierungskredite für Ihre Gebrauchtimmobilie

Ein cleverer Mix der Baufinanzierung aus KfW-Kredit, regionalen oder bundesland-bezogenen Fördermaßnahmen, aus Eigenmitteln und eines optimierten Baufinanzierungskredits macht den Gebrauchtimmobilienkauf trotz Modernisierungsaufwänden oftmals erschwinglicher als einem Neubau. Die KfW bietet insbesondere im Bereich Sanierung, Modernisierung und altersgerechte Umbauten hochinteressante Förderprogramme. Auf Länder- und kommunaler Ebene findet man weitere finanzielle Unterstützungsmaßnahmen.

Der höhere Zeitinvest in Suche, für eine obligatorische Sachverständigen-Prüfung und den komplexeren Baufinanzierungsvertrag zahlt sich unter dem Strich aus. Vor allem dann, wenn man individuell umbaut und saniert, entstehen charmante und besonders individuelle Wohnatmosphären. Besonders für Individualisten sind Altimmobilien interessant, die durch entsprechende Umbauten eine besondere Note erhalten. Inzwischen sind Zeitschriften voll von gelungenen Altbau-Sanierungsmaßnahmen.

Wichtig für diesen besonderen Wohnstil ist aber, dass man sich Zeit nimmt, umfassend plant und die Finanzierung mit bankenunabhängigen Beratern bespricht. Denn der Kredit darf nicht zu starr und Bauverzögerungen müssen einkalkuliert sein. Ein Höchstmaß an Flexibilität ist anzustreben.

Diese Stichworte sind im Finanzierungsgespräch zu erörtern:

  • möglichst flexible Baufinanzierung (Ratenanpassung und Sondertilgung)
  • und optimierte  Bereitstellungszinsen-freie-Zeiten (hier: mehr lesen). Diese sind deswegen wichtig, weil es bei Altbausanierungen oftmals zu ungeplanten Planabweichungen kommen kann.
  • Heute gibt es viele Baufinanzierungsanbieter, die umfangreiche und hohe Sondertilgungsmöglichkeiten, mehrmaligen Ratenwechsel und bis zu einem Jahr bereitstellungzinsen-freie Zeiten kostenfrei anbieten. Besonders bei Sanierung und Modernisierung extrem hilfreich.

Derzeit sind die Preise für Eigentum in städtischen Lagen sehr hoch. Aber auch der Bau eines neues Hauses  wird – ganz zu schweigen von den Grundstückspreisen in guten Lagen – immer teurer. Daher rücken immer mehr Gebrauchtimmobilien in Randlagen und in Wohngebieten mit Reihenhäusern in den Fokus des Interesses. Besonders Gebrauchtimmobilien, die während des großen Baubooms …
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