Wer ein Haus baut oder eine Eigentumswohnung erwirbt, benötigt dafür in der Regel ein zinsgebundenes Baufinanzierungsdarlehen. Die Zinsbindung regelt dbaie die Laufzeit. Volltilgerdarlehen sind dabei immer noch Ausnahme – also einen einzigen Kreditvertrag für die gesamte Laufzeit bis zur vollständigen Rückzahlung. Das liegt auch an den Banken, die nur ungern Kreditfinanzierungen mit sehr langen Laufzeiten abschließen möchten, da dadurch ihr Zinsrisiko steigt.
Derzeit liegt die durchschnittliche Vertragsdauer eines Baufinanzierungskredits bei ca. 12,5 Jahren. Dieser Wert zeigt, dass sich die meisten Kreditnehmer irgendwann mit der Frage nach der Prolongation der Baufinanzierung beschäftigen müssen. Allein die Frage, ob man die Anschlussfinanzierung bei der erstfinanzierenden Bank abschließt oder einen neuen Finanzierer sucht, ist im Vorfeld zu klären. Außerdem besteht die Möglichkeit, Verträge die länger als 10 Jahre laufen, zu kündigen, um günstiger weiterzufinanzieren. Deswegen sollten alle Kreditnehmer bereits nach ca. 8,5 Jahren die Konditionen mit der aktuellen Marktsituation vergleichen.
Prolongation der Baufinanzierung – Bequemlichkeit kann teuer werden
Am bequemsten ist es natürlich, darauf zu warten, bis sich die finanzierende Bank meldet und auf das Auslaufen den Erstvertrags hinweist. Mit diesem Hinweis ist zumeist auch gleich ein Angebot für die Prolongation der Baufinanzierung verbunden.
Eine Prolongation bezeichnet immer die Anschlussfinanzierung bei der erstfinanzierenden Bank. Prolongation bedeutet „Verlängerung”. Im Gegensatz dazu ist die Anschlussfinanzierung der Abschluss eines neuen Darlehensvertrages mit neuen Konditionen und möglicherweise geänderten Vertragsinhalten – und das auch bei einem anderen Kreditgeber.
Mit einem Prolongationsangebot macht es die erstfinanzierende Bank dem Kunden auf den ersten Blick besonders einfach. Er muss dieses Angebot zur Prolongation nur per neuer Unterschrift besiegeln. Natürlich freut sich der Bankkunde über diesen Komfort. Und weil der neue Kreditvertrag aufgrund der aktuell niedrigen Zinsen günstiger ist als der auslaufende, unterschreibt man gerne – es scheint ja auch viel günstiger zu sein.
Dabei vergessen viele, dass eine Baufinanzierung, die man heute in Zeiten des historischen Niedrigzinses abschließt, viel günstiger als z. B. vor 10 Jahren ist. Vor 12 Jahren waren mindestens 3 Prozent Baugeldzinsen die Regel. Aktuell erhält man selbst langfristige Zinsbindungen für ca. 1,5 Prozent.
Die erstfinanzierende Bank nutzt ihre Pole-Position bei der Prolongation oftmals zum eigenen Vorteil aus. Studien belegen, dass Stammkunden in der Regel höhere Zinsen zahlen müssen als Neukunden. Jede Bank möchte Neukunden gewinnen, weswegen man diesen besonders gute Konditionen anbietet, die Stammkunden nicht erhalten. Steht eine Prolongation an und hat die erstfinanzierende Bank ein Anschlussfinanzierungsangebot unterbreitet, ist es ratsam, weitere Vergleichsangebote einzuholen, die mit den selben Vorgaben berechnet sind wie die der Erstfinanzierung zugrunde liegenden Eckpunkte (z. B. Tilgungs- und Ratenanpassungen oder Sondertilgungsrechte). Wichtig ist dabei auch Angabe des Restschuld-Betrags. Die Restschuld gibt Auskunft über die die Kredithöhe der Anschlussfinanzierung. Bedenken Sie, dass ein Zinsangebot, das nur 0,2 Prozentpunkt höher liegt als vergleichbare Offerten, über eine lange Laufzeit viel Tausend Euro ausmachen kann.
Vor der Prolongation der Baufinanzierung unbedingt Vergleichsangebote einholen
Zugegeben: Das kostet Zeit und Aufwand. Aber dieser Aufwand zahl sich am Ende oftmals aus. Denn wenn man eine Anschlussfinanzierung bei einem anderen Anbieter als der finanzierenden Bank anfragt, wird man als Neukunde hofiert. Und Neukunden genießen nun einmal eine bevorzugte und damit auch vergünstigte Behandlung.
Aber wie holt man Angebote für eine Anschlussfinanzierung ohne zu großen Aufwand ein? Am besten über einen Baufinanzierungsvermittler wie die accedo AG. Die großen Vermittler der Branche haben direkten Zugriff auf die tagesaktuellen Angebote von über 400 deutschen Banken und können so die für Sie günstigsten finden.
Für eine Anfrage für ein Anschlussfinanzierungskonzept braucht man in der Regel nicht viel:
- den bestehenden Erstvertrag, der alle benötigten Angaben beinhaltet
- Restschuld, die über den benötigten Betrag der Anschlussfinanzierung Auskunft gibt
- Gehaltsnachweise der letzten Monate
Alles weitere sollte ein guter Berater im Gespräch abklären. Ob man die Prolongation flexibler gestalten sollte. Oder ob man statt einem weiteren Annuitätendarlehen eventuell ein Kombi-Darlehen wählt. Ob Sondertilgungsmöglichkeiten gewünscht oder nötig sind, ob Ratenanpassungen während der Laufzeit in Frage kommen und man z. B. mehr tilgen möchte, um schneller schuldenfrei zu sein. Das sind aber nur die Grundsatzfragen. Eigentlich ist die Prolangation der Baufinanzierung wie eine Erstfinanzierung anzugehen, Denn der Anschlussvertrag bzw. das Baufinanzierungskonzept kann zu diesem Zeitpunkt völlig neu erstellt und verhandelt werden.
Prolongation der Baufinanzierung – wie einen Erstvertrag verhandeln
Diese Zeit sollte man sich nehmen. Den Erstvertrag auf den Prüfstand stellen. Bewerten, ob und wie man die aktuelle Finanzierung dann zu seinen Gunasten verbessern kann. Dazu gehören die Themen
- Sondertilgungsmöglichkeiten,
- Ratenanpassungen während der Laufzeit,
- Tilgungshöhe
- die Laufzeit des Vertrags.
Es kann sich z. B. auszahlen, jetzt in der Niedirgzinsphase eine Laufzeit bis zur vollständigen Tilgung abzuschließen (Volltilgerdarlehen). Ein sogenannter Volltilger kostet höhere Zinsen als eine kurzfristige Bindung. Aber so sichert man sich die aktuell extrem niedrigen Zinsen bis zur vollständigen Rückzahlung. Man kann sich aber auch den ein oder anderen Prozentpunkt hinter dem Komma sichern, indem man darauf spekuliert, dass auch in 10 Jahren die Baugeldzinsen weiterhin auf niedrigem Niveau verharren. Aktuell gehen Experten aber davon aus, dass sich in den nächsten Jahren die Baugeld-Zinsen wieder verteuern werden.
Das ist also eine individuelle Entscheidung, die man aber auch mit einem versierten Baufinanzierungsberater besprechen sollte. Sinn macht eine „Spekulation” besonders dann, wenn man die daraus resultierende monatliche Ersparnis direkt wieder in die monatliche Tilgung investiert. Oder den monatlichen Rückzahlungsbetrag bestehend aus Zins und Tilgung sogar erhöht. Beide Wege führen zu einer schnelleren Rückzahlung des Gesamtkredits. Und je schneller der Kredit vollständig zurückgezahlt ist, umso mehr Geld kann man letztendlich sparen.
Nehmen sich genügend Zeit für die Verhandlung Ihrer Anschlussfinanzierung – handeln Sie bevor die Hausbank Ihnen ein kurzfristiges Prolongationsangebot macht
Um genügend Zeit für die bestmögliche Anschlussfinanzierung zu haben, sollte man aber nicht auf das Prolongationsangebot der Hausbank warten. Denn das kommt meist sehr kurzfristig vor Ablauf des Erstvertrags. Und dann wird die Zeit knapp, sich über eine Alternativfinanzierung bei einem anderen Anbieter zu informieren oder eine fundierte Nachverhandlung des Prolongationsangebots zu beginnen.
Grundsätzlich sollte man sich bereits 18, spätestens 12 Monate, vor Ablauf der Erstfinanzierung über die Prolongation der Baufinanzierung bzw. die Anschlussfinanzierung bei einem anderen Anbieter Gedanken machen – und anschließend handeln. Wer genügend Zeit hat, kann sich umfassend informieren, abwägen und mehrere Angebote in Ruhe vergleichen. Eine Prolongation der Baufinanzierung bei der Haubank rechnet sich erfahungsgemäß nur dann, wenn die Restschuld des Altvertrags gering ist und der Zinsunterschied zu anderen, vergleichbaren Angeboten maximal 0,1 Prozent teurer ist. In allen anderen Fällen erscheint der Anbieterwechsel die bessere Lösung zu sein.
Anbieterwechsel für die Anschlussfinanzierung – einfacher als gedacht
Ein Anbieterwechsel ist genau genommen eine Umschuldung. Diese führt zu einer Änderung im Grundbuch und kann eine Prüfung des tatsächlichen Wertes derzu finanzierenden Immobilie nach sich ziehen. Diese Überprüfung des Immobilienwertes kann heute in den meisten Fällen sogar positiv sein. Denn in den letzten 10 Jahren sind auch die Immobilienwerte aufgrund des Immobilienbooms besonders in Ballungszentren und deren Speckgürteln gestiegen. Ein höherer Immobilienwert ist für die Bank nicht nur eine bessere Sicherheit, sondern wirkt sich mitunter direkt auf einen dann noch günstigeren Zinssatz aus.
In der Regel kümmert sich der neue Darlehensgeber um die komplette Abwicklung. Ihr Mehraufwand beim Anbieterwechser hält sich in Grenzen: Sie müssen Sie Gehaltsnachweise vorlegen, den Grundbuchauszug und die die gesammelten Unterlagen, die Sie bereits bei der Erstfinanzierung eingereicht hatten.
Die einzigen zusätzlichen Kosten, die hier entstehen können, sind Gebühren für die Änderung des Grundbuch-Eintrags, die etwa 0,2 Prozent der Grundschuld betragen. Viele Banken verzichten im Rahmen ihrer Neukundenmaßnahmen aber auf diese Gebühren und kümmern sich zudem um die Grundbuch-Änderung.
Nach 10 Jahren das Baugelddarlehen kündigen unabhängig von der verbleibenden Restlaufzeit
Diese gesetzlich festgeschriebene Möglichkeit steht allen Kreditnehmern offen, deren Vertragslaufzeit über 10 Jahre hinausgeht. Wichtig: Der Zeitpunkt, wenn die 10-Jahres-Frist ausläuft, definiert sich über die sogenannte Vollauszahlung. Die Vollauszahlung ist der Zeitpunkt, an dem die Bank die letzte Rate des Darlehens an den Darlehensnehmer ausgezahlt hat. 50 Prozent aller Kreditnehmer kennen dieses Sonderkündigungsrecht jedoch nicht.
Mit einer Vorlaufzeit von 6 Monaten können diese langfristigen Verträge einseitg und ohne Nennung von Gründen vom Kreditnehmer gekündigt werden. Deswegen sollten sich alle, die aktuell einen Kredit mit leiner Zinsbindung von mehr als 10 Jahren bedienen, sich über die Möglichkeiten von Prolongation bzw. Umschuldung informieren. Experten erwarten, dass die aktuellen Minizinsen in Zukunft nicht mehr Bestand haben werden.
Wenn man der Erstvertrag 3 Prozent oder mehr Zinsen ausweist, ist eine Umschuldung nach 10 Jahren aktuell ein lohnendes Geschäft für den Kreditnehmer. Der Aufwand hierfür ist mit einem Anbieterwechsel bei der Anschlussfinanzierung vergleichbar.
Lassen Sie sich von einem bankenunabhängigen Baufinanzierungsvermittler beraten
Um den besten und günstigsten Anschlussfinanzierer für die Anschlussfinanzierung oder Umschuldung zu finden, ist die Expertise von Baufinanzierungsvermittlern gefragt. So kennt die accedo AG die Angebote von über 400 Banken, deren tagesaktuellen Konditionen sowie die Möglichkeiten der Gebührenbefreiung bei der Umschuldung. Unsere Empfehlung: für die (kostenfreien) Beratungsgespräche für die Anschlussfinanzierung sollte man sich Zeit nehmen, man sollte sich intensiv beraten lassen, alle Möglichkeiten abwägen und eventuell ein neues Finanzierungskonzept – das auch aus verschiedenen Kreditbausteinen bestehen kann – erstellen lassen. Am Ende geht es immer um das Eine: schneller, günstiger und sicher schuldenfrei zu werden.
