Immobilienkauf

Wie stellt man den Immobilienwert fest?

Schützen Sie sich vor Illusionen und lassen Sie den Immobilienwert vor Kauf oder Verkauf bestimmen.
21 Feb
Bevor die (Seifen) Blase platzt. eine Immobilienwert-Bestimmung schützt vor Überraschung. (Foto: pexels.com)

Ob Sie sich eine Eigentumswohnung oder ein Haus kaufen wollen, eine Immobilie erben oder diese veräußern wollen – die Frage nach dem tatsächlichen Wert der Immobilie stellt sich immer. Subjektiv werden die Einschätzungen immer unterschiedlich sein: Der Besitzer sieht den Immobilienwert sehr rosig, der Käufer hingegen versucht alles, diesen zu drücken. Banken schätzen den Immobilienwert immer gering ein. Das Finanzamt wird den Wert der Immobilie eher zu hoch bewerten. Wer sich als Käufer ein realistisches Bild vom Immobilienwert machen möchte, der hat verschiedene Möglichkeiten.

Den Immobilienwert mit Hilfe des Internet ermitteln

Den „wahren” Immobilienwert zu ermitteln, ist schwieriger geworden. Der Immobilienmarkt schwankt derzeit massiv: Während in den Großstädten die Preise immer weiter steigen, gibt es Regionen in Deutschland wie z. B. Sachsen-Anhalt, wo die Preise gefallen sind. Um sich dem Wert einer Immobilie anzunähern, sind Online-Portale eine erste Adresse. Für ca. 30 Euro können Interessenten z. B. bei Immobilienportalen wie Immonet.de oder Immobilienscout24.de sich zumindest einen Annährungswert besorgen. Hierbei werden Häuser, Eigentumswohnungen oder Grundstücke anhand der Adresse ermittelt. Die Ausstattung hingegen müssen Interessenten selber ausfüllen, was zu gewissen Unsicherheiten führt. Besonderheiten wie ein unverbauter Blick oder eine nahe S-Bahn-Linie werden zudem nicht berücksichtigt. Sogesehen handelt es sich bei der Immobilienwert Ermittlung mittels Online-Portalen an eine Annährung.

Immobilienwert-Ermittlung durch Gutachter, Makler und Marktbeobachtung

Wenn Sie mit diesem Richtwert zudem den Markt der Region beobachten, können Sie den Immobilienwert entsprechend absichern. Hierfür nützen Sie einfach die örtliche Tageszeitung, die Aushänge bei Banken und die Maklerangebote und vergleichen diese mit der Immobilie, die Sie kaufen oder verkaufen möchten. So können Sie für Standardimmobilien ohne große Besonderheiten (Denkmalschutz, besondere Lage oder Ausstattung) eine erste brauchbare Einschätzung erhalten.

Die Hinzuziehung eines Gutachters für die Immobilienwert Ermittlung ist dann dringen anzuraten, wenn die Immobilie vom Standard abweicht. Das sind entweder Baumängel, sehr gute oder schlechte Lagen, Extraausstattungen (Haustechnik, Swimmingpool, Dreifach-Garagen) oder aber auch Altbauten. Diese Gutachter sind allerdings nicht billig und können auch 2.000 Euro kosten. Nähere Informationen finden Sie unter www.gutachterausschuesse-online.de und suchen nach der betreffenden Region. Da der Beruf des Gutachters gesetzlich nicht geschützt ist, besteht hier die Gefahr, auch an unseriöse Anbieter zu geraten. Fragen Sie den Gutachter deswegen nach seinen Qualifikationen. Auf Nummer Sicher gehen Sie, wenn Sie einen von der Industrie- und Handelkammer (IHK) öffentlich bestellten Gutachter wählen. Besonders wenn Sie eine Immobilie verkaufen wollen, ist ein Gutachten immer auch ein sehr gutes Verkaufsargument.

Natürlich bieten sich auch Makler an, um die Preisspanne zu eruieren. Diese Berufsgruppe kennt sich zwar regional sehr gut aus, trotzdem ist Vorsicht geboten. Da Makler von der Provision leben, sind Sie an einem Verkauf bzw. Kauf sehr interessiert. Deswegen werden die ”schwarzen Schafe” auch probieren, den Preis möglichst attraktiv zu gestalten, um den schnellen Abschluss zu forcieren, wodurch der Verkäufer übervorteilt wird. Deswegen erscheint es angebracht, auch Informationen via Online-Portale oder regionaler Marktbeobachtung zu recherchieren, um den Preis des Maklers zumindest einschätzen zu können.

Immobilienwert, den Banken und Finanzämter schätzen

Den realistischen Immobilienwert festzusetzen, ist besonders für Banken wichtig. Da Banken das Risiko minimieren und kein Geld verlieren wollen, werden sie den Immobilienwert zumeist sehr niedrig einstufen. Zudem finanzieren Banken nicht den gesamten Kaufpreis (wenn ja, dann mit hohen Zinsaufschlägen) und peilen einen Beleihungswert von höchstens 80 Prozent an. Der Beleihungswert liegt zumeist unter dem Verkehrswert der Immobilie.

Auch Finanzämter brauchen den Immobilienwert, um entsprechende Steuern im Erb- oder Verkaufsfalle erheben zu können. Dabei neigen Finanzämter dazu, den Immobilienwert sehr hoch anzusetzen. Dabei ist seit 2009 der sogenannte Verkehrswert wichtig. So gewährt das Finanzamt inzwischen nur noch Abschläge von 10 Prozent auf den Verkehrswert bei vermieteten Immobilien. Finden Sie, dass das Finanzamt den Verkehrswert zu hoch angesetzt hat, können Sie mit einem Gegengutachten antworten. Finanzamt wie Gutachter nutzen hierfür folgende 3 normierten Verfahren:

Immobilienwert anhand von Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren und Sachwertverfahren

Das Vergleichswertverfahren eruiert den Immobilienwert aus den in der Vergangenheit erzielten Verkaufserlösen vergleichbarer Objekte. Dieses Verfahren ist für Eigentumswohnungen, Einfamilien- und baugleiche Reihenhäusern geeignet. Für den Kauf oder Verkauf von Bauland wird die Bodenrichtwertkarte verwendet. Gut an diesem Verfahren ist, dass die aktuelle Marktlage miteinbezogen ist. Auch zählen hier Infrastruktur und bauliche Substanz und Zustand der Immobilie. Das Vergleichswertverfahren hat aber auch seine Tücken: Sind z. B. in letzter Zeit besonders hochwertige Sanierungsmaßnahmen durchgeführt worden (z. B. energetische Sanierung), fehlen oft vergleichbare Objekte, so dass der Immobilienwert schwer exakt zu bestimmen ist.

Das Ertragswertverfahren wird angewandt, wenn die Rendite im Vordergrund steht, um daraus den Immobilienwert zu berechnen. Das ist bei gewerblichen Immobilien sowie z. B. bei Miethäusern und Mehrfamilienhäuser wichtig. Hier fließen Bodenwert und baulicher Zustand mit in die Vergleichsberechung. Zudem fließt in die Berechnung die erzielte Jahresnetto-Kaltmiete ein. Weitere Angaben, wie der Ertragswert zu berechnen ist, finden Sie unter diesem Link (Wikipedia)

Das Sachwertverfahren wird immer dann angewendet, wenn keine Vergleichsobjekte existieren oder übliche Mieten nicht zu ermitteln sind. Hierfür betrachten man den Bodenwert und den baulichen Zustand getrennt voneinander. Zudem nimmt man die Herstellungskosten der Immobilie und berechnet eine Altersminderung mit ein. Dieser Sachwert ist bei eigengenutzen Immobilien zudem Grundlage für die Berechnung der Beleihungshöhe bei der Baufinanzierung. Auch hier ein Link für weitere Informationen.

Der Immobilienwert: Ein wichtige Größe für Ihre Baufinanzierung

Wer eine Eigentumswohnung oder ein Haus mittels Baufinanzierung erwerben will, für den ist somit der Immobilienwert auf Grundlage des Verkehrswerts wichtig. Welches der 3 Verfahren Anwendung findet, entscheidet meist die Bank bzw. das Finanzamt. In beiden Fällen macht es durchaus Sinn, dass Sie sich ebenfalls über die Marktgegebenheiten, marktübliche Preise und vergleichbare Objekte informieren, um sofort handeln zu können, wenn der Verkehrswert von der Bank (üblicherweise) zu niedrig oder vom Finanzamt (üblicherweise) zu hoch eingeschätzt wird. Im Streitfall – das gilt auch für Erbangelegenheiten, Scheidung etc.) werden Sie aber nicht umhin kommen, einen Gutachter hinzuzuziehen, um letztendliche Sicherheit zu erhalten. Dieses Geld, das Sie in ein seriöses Gutachten investieren, ist aber mit Sicherheit gut angelegt.

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