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Gebrauchtimmobilie kaufen? Eine gute Idee!

Gebrauchtimmobilie oder Neubau? In vielen Fällen ist der Altbau lukraziver.
30 Jan
Eine Gebrauchtimmobilie ist erschwinglicher als Neubau. Wichtig sind Zustand und der clevere Baufinanzierungsmix. (Foto: pexels.com)

Die Preise für einen Neubau steigen immer weiter. Baugründe sind knapp und schwer zu finden. Selbst erschwingliche Eigentumswohnungen sind rar. Haben Sie daran gedacht, deswegen eine Gebrauchtimmobilie zu kaufen? Grundsätzlich eine gute Idee.  So fällt der Blick immer öfters auf eine Gebrauchtimmobilie bzw. von Einfamilien- oder Reihenhäusern, die in den 60er, 70er Jahren des letzten Jahrhunderts gebaut wurden. Oftmales erscheinen die Kaufpreise im Vergleich zu innerstädtischen Lagen mehr als lukrativ und auch die Aussichten auf ein eigenes Grundstück verschönern die Aussichten noch. Aber gerade bei einer Gebrauchtimmobilie ist ein kritischer Blick und eine eingehende Prüfung der baulichen Substanz Grundvoraussetzung, um am Ende glücklich und zufrieden im eigenen Haus wohnen zu können. Was ist also zu beachten?

Gebrauchtimmobilie sollte einen Energieausweis haben

Seit Januar 2013 ist der Energieausweis für alle, die eine Gebrauchtimmobilie verkaufen wollen, verpflichtend. Falls dieser nicht vorgelegt werden kann, wird dieses als Ordnungswidrigkeit bewertet (weitere Infos; hier klicken). Man unterscheidet zwei Arten des Energieausweises:

  1. den Verbrauchsausweis,
    der als „kleine” Lösung gilt. Dieser kostet den Hausbesitzer 50 Euro und setzt den Energieverbrauch (Heizung, Wasser) in Relation zu den statistischen Werten. Aber Vorsicht, dieser Ausweis kann auch in die Irre führen, da dieser in hohem Maße von den Verbrauchsgewohnheiten der Bewohner abhängig ist . Wird ein Haus nur von 2 Personen bewohnt und ist einer sehr häufig z. B. geschäftlich unterwegs, so kann der Verbrauchsausweis eine niedrigen Wert ausweisen, obgleich die Gebrauchtimmobilie ungedämmt und mit einer Uraltheizung betrieben wird.
  2. Der Bedarfausweis,
    die große Bruder des Verbrauchsusweis, kostet 300 Euro oder mehr und ist entsprechend aussagekräftiger, weil er unabhängig von den Gewohheiten der Bewohner ist. Dabei spielen insbesondere Faktoren wie die verwendete Haustechnik, die Dämmung, Der Standort, aber auch das Wetter der Region eine  Rolle. Diese Ausweise dürfen nur von zertifizierten Fachleuten erstellt werden.

Zustand der Gebrauchtimmobilie immer prüfen

Ein Haus aus den 60er kann auch heute optisch sehr gut aussehen, weil z. B. kürzlich die Fassade gestrichen wurde. Aber das allein reicht nicht: Insbesondere der Zustand des Daches, der Installationen (Wasser, Elektro) sowie der Fenster und der Dämmung sollten unbedingt einer kritischen Prüfung unterzogen werden. Gibt es einen Modernisierungsstau? Ist z. B. die Heizanlage sehr alt, gleichzeitig das Dach noch nicht gedämmt und der Keller feucht, dann stehen hohe Sanierungskosten ins Haus. Natürlich kann man nicht bei jeder Hausbesichtigung einen Fachmann bzw. Sachverständnigen hinzuziehen. Aber spätestens, wenn Sie sich für eine Immobilie entschieden, den Kaufvertrag aber noch nicht unterzeichnet haben, ist es ratsam, einen Sachverständigen zu engagieren, der die Immobilie dann auf Herz und Niere prüft. Nur so können Sie sicher sein, dass Sie am Ende keine Immobilie erwerben, die Ihnen richtig viel Geld kostet.

Gebühren und Nebenkosten beim Kauf einer Gebrauchtimmobilie

Darüber hinaus sollten Sie nicht vergessen, dass bei einem Immobilienkauf Nebenkosten anfallen, die ncht über eine Baufinanzierung bezahlt werden können. Diese Kosten müssen Sie sozsagen aus dem eigenen Geldbeutel zahlen. Dazu gehören die Notar- und Grundbuch-Kosten, die derzeit ca. 1,5 Prozent des Kaufpreises ausmachen, die Maklercourtage (3 bis 6 Prozent des Kaufpreises zzgl. Mehrwertsteuer) sowie die Grunderwerbsteuer (regional zwischen 3,5 bis 5 Prozent des Kaufpreises). Zusätzlich ist zu prüfen, ob entsprechende Anschlüsse z. B. für Kabelfernsehen, Internet und Telefon vorhanden sind. Auch diese Anschlussgebühren können Ihr Budget belasten, genauso wie Gasanschluss oder die Frage nach den Gas-Durchleitungskosten, wenn Sie z. B. unbedingt einen Gasherd haben oder die Heizunganlage auf Gas umstellen möchten.

Trotzdem: Die Zeit, die Sie in die Begutachtung des Zustands einer Gebrauchtimmobilie, die Erfassung der Sanierungskosten sowie die eigentliche Modernisierung stecken, macht sich in den allermeiste Fällen bezahlt. Und Sie können individuell wohnen. Besonders Immobilien aus den 60er und 70er Jahren, die auf den ersten Blick nicht dem gesuchten Standard (Neubau oder Gründerzeithaus) entsprechen, sind ein Schnäppchen, die Kaufpreise inkl. Grundstück noch moderat und notwenige Sanierungsmaßnahmen zumeist übersichtlich. Da sich diese zudem in erster Linie um energetische Maßnahmen drehen werden, sind zudem sehr günstige, da geförderte, Sanierungskredite möglich.

Zinsgeförderte Sanierungskredite für Ihre Gebrauchtimmobilie

Ein cleverer Mix der Baufinanzierung aus KfW-Kredit, sonstigen Förderungen, Eigenmitteln und eines kurzfristigen Baufinanzierungskredits macht den gebrauchtimmobilienkauf günstig im Vergleich zu einem Neubau. Die KfW bietet insbesondere im Bereich Sanierung, Modernisierung und altersgerechte Umbauten hochinteressante Baukredite an. Auf Länder- und kommunaler Ebene finden sich oftmals weitere Förderungen. Und der Mix aus Eigenmitteln und eines kurzfristigen (z. B. 10 jährigen) Baufinanzierungskredits bringt extrem günstige Zinssätze. Deswegen ist der Kauf einer Grbauchtimmobilie mit guter Bausubstanz eine gute Idee. Der höhere Zeitinvest in Suche, für eine obligatorische Sachverständigen-Prüfung und den komplexeren Baufinanzierungsvertrag zahlt sich unter dem Strich aus. Wichtig ist aber, dass Sie die Beratung von Experten suchen. Und sich nicht nur auf die Beratung Ihrer hausbank verlassen. Da bei fairen Baufinanzierungsvermittlern die Beratung immer gratis ist, sind diese für Sie auch die erste Adresse, wenn Sie auf Nummer sicher gehen wollen.

Diese Stichworte sind im Finanzierungsgespräch zu erörtern: möglichst flexible Baufinanzierung (Ratenanpassung und Sondertilgung) und langfristige Bereitstellungszinsen-freie-Zeit (hier: mehr lesen). Heute gibt es viele Baufinanzierungen, die sowohl recht hohe Sondertilgungsmöglichkeiten, mehrmaligen Ratenwechsel sowohl bis zu einem Jahr keine Bereitstellungzinsen  kostenfrei anbieten. Besonders für Sanierungskredite be Kauf und dModernisierung einer Gebrauchtimmobilie extrem hilfreich.

Derzeit sind die Preise für Eigentum in städtischen Lagen sehr hoch. Aber auch der Bau eines neues Hauses  wird – ganz zu schweigen von den Grundstückspreisen in guten Lagen – immer teurer. Daher rücken immer mehr Gebrauchtimmobilien in Randlagen und in Wohngebieten mit Reihenhäusern in den Fokus des Interesses. Besonders Gebrauchtimmobilien, die während des großen Baubooms …
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