die Frage nach dem tatsächlichen Wert der Immobilie stellt sich imme: Ob Sie eine Eigentumswohnung oder ein Haus erwerben, eine Immobilie verkaufen oder den Wert eines Immobilen-Erbe feststellen wollen. Subjektiv werden die Einschätzungen immer unterschiedlich sein: Der Besitzer sieht den Immobilienwert sehr rosig, der Käufer hingegen versucht alles, diesen zu drücken. Banken schätzen den Immobilienwert eher gering ein. Das Finanzamt aber wird diesen eher zu hoch bewerten. Wer sich als Käufer oder als Erbe ein realistisches Bild vom Immobilienwert machen möchte, der hat verschiedene Möglichkeiten.
Den Immobilienwert mit Hilfe des Internet ermitteln
Den „wahren” Immobilienwert zu ermitteln, ist schwieriger geworden. Der Immobilienmarkt schwankt derzeit stark: Während in den Großstädten die Preise immer weiter steigen, gibt es ländliche Gegenden mit einem großen Wertverfall.
Um sich nun dem Wert einer Immobilie anzunähern, sind Online-Portale eine erste Adresse. Für ca. 30 Euro können sich Interessenten z. B. bei Immobilienportalen wie Immonet.de oder Immobilienscout24.de zumindest einen ersten Annährungswert holen. Hierbei wird der Immobilienwert von Häusern und Eigentumswohnungen anhand der Adresse ermittelt. Die Ausstattung sind vom Nutzer des Portals selber anzugeben; das fürht zu Ungenauigeiten. Besonderheiten wie ein unverbauter Blick oder eine nahe S-Bahn-Linie werden zudem nicht berücksichtigt. Sogesehen handelt es sich bei der Immobilienwert Ermittlung mittels Online-Portalen auh nur um eine erste Annährung.
Immobilienwert-Ermittlung durch Gutachter, Makler und Marktbeobachtung
Wenn Sie mit diesem Richtwert, den Sie aus dieser ersten Sichtung erhalten haben, zudem den Kaufmarkt der Wunsch-Region beobachten, erhalten Sie weitere Informationen. Hierfür nützen Sie einfach die örtliche Tageszeitung, die Aushänge bei Banken und die Maklerangebote und vergleichen diese mit der Immobilie, die Sie kaufen oder verkaufen möchten. So können Sie für Standardimmobilien ohne große Besonderheiten (Denkmalschutz, besondere Lage oder Ausstattung) eine weitere brauchbare Einschätzung erhalten. Durch diese intensive Marktbeobachtung wird die Einschätzung des Immobiienwertes bereits ziemlich nah an die tatsächlichen Marktpreise herankommen.
Die Hinzuziehung eines Gutachters für die Immobilienwert Ermittlung ist dann dringen anzuraten, wenn die Immobilie vom Standard abweicht. Das sind entweder Baumängel, sehr gute oder schlechte Lagen, Extraausstattungen (Haustechnik, Swimmingpool, Dreifach-Garagen); aber auch Altbauten sind generell besser zu begutachten. Diese Gutachter sind allerdings nicht billig und können auch 2.000 Euro kosten. Nähere Informationen finden Sie unter www.gutachterausschuesse-online.de und suchen nach der betreffenden Region. Da der Beruf des Gutachters gesetzlich nicht geschützt ist, besteht hier die Gefahr, auch an unseriöse Anbieter zu geraten. Fragen Sie den Gutachter deswegen nach seinen Qualifikationen. Auf Nummer Sicher gehen Sie, wenn Sie einen von der Industrie- und Handelkammer (IHK) öffentlich bestellten Gutachter wählen. Besonders wenn Sie eine Immobilie verkaufen wollen, ist ein Gutachten immer auch ein sehr gutes Verkaufsargument.
Natürlich bieten sich auch Makler an, um die Preisspanne zu eruieren. Diese Berufsgruppe kennt die regionalen Gegebenheiten und damit die Preisgestaltung. Da Makler von der Provision leben, sind Sie an einem Verkauf bzw. Kauf sehr interessiert. Deswegen werden Preise möglichst attraktiv gestalten, um den schnellen Abschluss und eine entsprechend Provision zu erzielen. Deswegen ist es angebracht, auch Informationen von Online-Portalen und der eigenen regionalenr Marktbeobachtung zu nutzen, um den vom Makler aufgerufenen Preis einschätzen zu können.
Immobilienwert, den Banken und Finanzämter schätzen
Den realistischen Immobilienwert festzusetzen, ist besonders für Banken wichtig. Da Banken das Risiko minimieren und kein Geld verlieren wollen, werden sie den Immobilienwert eher niedrig einstufen. Zudem finanzieren Banken nicht den gesamten Kaufpreis (wenn ja, dann mit hohen Zinsaufschlägen) und peilen einen Beleihungswert von höchstens 80 Prozent an. Der Beleihungswert liegt dabei zumeist unter dem Verkehrswert der Immobilie.
Auch Finanzämter brauchen den Immobilienwert, um entsprechende Steuern im Erb- oder Verkaufsfalle erheben zu können. Dabei neigen Finanzämter dazu, den Immobilienwert shoch anzusetzen. Dabei ist seit 2009 der sogenannte Verkehrswert wichtig. So gewährt das Finanzamt inzwischen nur noch Abschläge von 10 Prozent auf den Verkehrswert bei vermieteten Immobilien. Finden Sie, dass das Finanzamt den Verkehrswert zu hoch angesetzt hat, können Sie mit einem Gegengutachten antworten. Finanzamt und Gutachter nutzen folgende normierte Verfahren:
Immobilienwert anhand von Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren und Sachwertverfahren
Das Vergleichswertverfahren eruiert den Immobilienwert aus den in der Vergangenheit erzielten Verkaufserlösen vergleichbarer Objekte. Dieses Verfahren ist für Eigentumswohnungen, Einfamilien- und baugleiche Reihenhäusern geeignet. Für den Kauf oder Verkauf von Bauland wird die Bodenrichtwertkarte verwendet. Bei diesem Verfahren wird also die aktuelle Marktlage einbezogen. Infrastruktur, bauliche Substanz und Zustand der Immobilie werden bei diesem Verfahren ebenfalls berücksichtigt. Das Vergleichswertverfahren hat aber Tücken: wurden z. B. in letzter Zeit besonders hochwertige Sanierungsmaßnahmen durchgeführt, fehlen oft vergleichbare Objekte.
Das Ertragswertverfahren wird angewandt, wenn die Rendite im Vordergrund steht. Das ist bei gewerblichen Immobilien sowie z. B. bei Miethäusern und Mehrfamilienhäuser wichtig. Bodenwert und baulicher Zustand sind Bestandteil der Vergleichsberechung. Zudem fließt die erzielte Jahresnetto-Kaltmiete ein. Weitere Angaben, wie der Ertragswert zu berechnen ist, finden Sie unter diesem Link (Wikipedia)
Das Sachwertverfahren wird immer dann angewendet, wenn keine Vergleichsobjekte existieren oder übliche Mieten nicht zu ermitteln sind. Hierfür betrachten man den Bodenwert und den baulichen Zustand getrennt voneinander. Zudem nimmt man die Herstellungskosten der Immobilie und berechnet eine Altersminderung ein. Dieser Sachwert ist bei eigengenutzen Immobilien zudem Grundlage für die Berechnung der Beleihungshöhe bei der Baufinanzierung. Link für weitere Informationen.
Der Immobilienwert: Ein wichtige Größe für Ihre Baufinanzierung
Wer eine Eigentumswohnung oder ein Haus mittels Baufinanzierung erwerben will, für den ist somit der Immobilienwert auf Grundlage des Verkehrswerts wichtig. Welches der 3 Verfahren Anwendung findet, entscheidet meist die Bank bzw. das Finanzamt. In beiden Fällen macht es durchaus Sinn, dass Sie sich ebenfalls über die Marktgegebenheiten, marktübliche Preise und vergleichbare Objekte informieren, um sofort handeln zu können, wenn der Verkehrswert von der Bank (üblicherweise) zu niedrig oder vom Finanzamt (üblicherweise) zu hoch eingeschätzt wird. Im Streitfall – das gilt auch für Erbangelegenheiten, Scheidung etc.) werden Sie aber nicht umhin kommen, einen Gutachter hinzuzuziehen, um letztendliche Sicherheit zu erhalten. Dieses Geld, das Sie in ein seriöses Gutachten investieren, ist aber mit Sicherheit gut angelegt.
