Bei Baufinanzierung, Ratenkredit und Tagesgeld: auf starke Partner kommt es an!
Schon gegen Ende des Jahres 2010 hörte man – von Finanzinstituten und Marktforschern gleichermaßen – dass es galt, die günstigen Zinsen zu nutzen – vor allem in Hinblick auf einen erneuten mittelfristigen Anstieg, der zu erwarten sei. Dieser Anstieg lässt jedoch auf sich warten: auch Mitte 2011 sind die Zinsen noch günstig. Weiterlesen »
Ideal für Bauinteressenten und Anleger: Aktuell ist der Bauzins besonders günstig.
Die neuesten Konjunkturdaten aus Europa, den USA und Japan werden die Notenbanken veranlassen, die Leitzinsen weiterhin auf sehr niedrigem Niveau zu halten. Insbesondere die Diskussion in den Vereinigten Staaten, eine 3. Auflage des „Quantitative Easings” in Erwägung zu ziehen, zielt auch auf den daraus resultierenden Effekt, das Zinsniveau künstlich tief zu halten. Denn durch „QE” kann sich der Staat dann weiterhin günstig finanzieren. Schlecht natürlich für private Anleger, die weiterhin mit einer sehr geringen Verzinsung ihrer Anlagen rechnen müssen. Wenn man so will, ist das eine Art von versteckter Steuer für Vermögende. An dieser Art der „Umverteilung”, wie sie in den USA praktiziert wird, finden zunehmend auch Euroländer gefallen. Inwieweit Deutschland auf diesen Zug aufspringt, muss gesehen werden – immerhin ist zu konstatieren, dass man in Deutschland dazu neigt, die Eurokrise als Problem europäischer Randstaaten zu sehen – und dabei übersieht, dass man selbst einen großen Schuldenberg vor sich herschiebt.
Auch in Deutschland wird derzeit vermehrt in Staatsanleihen als sichere Anlage investiert – auch als Reflex auf die amerikanische Entwicklung. Das drückt die Umlaufrendite und in Folge auch die Bauzinsen. Vor dem Hintergrund dieser jüngsten Entwicklungen auf dem Finanzmarkt ist davon auszugehen, dass das Zinsniveau auf kurzem Blick weiterhin sehr günstig bleibt. Wichtig in diesem deutschen Zusammenhang ist aber, wie sich das Wirtschaftswachstum in den USA und in Fernost entwickelt. Bei nachhaltiger Abschwächung könnte sich die Entwicklung sehr schnell drehen. Ein Nachlassen der Nachfrage aus Ländern wie China, Indien, den Emiraten und den USA würde dann direkt auch Einfluss auf die Zinsentwicklung bei der Baufinanzierung in Deutschland nehmen.
Für alle, die derzeit einen Bau oder eine Immobilienkauf in Erwägung ziehen, heißt es, wachsam zu sein. Da in den nächsten Tagen weiterhin tiefe Zinsen für Baugeld zu erwarten sind, ist kurzfristig mit einem extrem günstigen Umfeld für Käufer und Anschlussfinanzierer zu rechnen. Zieht man gleichzeitig in Betracht, dass Immobilienpreise als sichere Anlage bei einer weiteren konjunkturellen Abschwächung deswegen weiter steigen werden, sollte man jetzt handeln, wenn es um eine günstige und nachhaltige Baufinanzierung geht – besonders dann, wenn man langfristige Verträge abschließt. Dies gilt gleichermaßen Eigennutzer wie für Anleger, die Immobilien als sichere Kapitalanlage sehen. Diese lassen sich derzeit praktisch zum Nulltarif finanzieren, unter der Voraussetzung, dass die Mietrendite ungefähr die Rückzahlquote einer langfristigen Bauzinsen deckt.
Prognose der Experten: kurzfristig tendiert der Baufinanzierungs-Markt seitwärts. mittelfristig werden die Bauzinsen wieder leicht aufwärts tendieren.
Historischer Tiefstand beim Zinsniveau
Seit Wochen gibt das Zinsniveau für Baufinanzierung nach. Für diese Woche rechnen Experten mit einem seitwärts tendierenden Markt. Heisst das nun, dass der günstigste Zinssatz erreicht und bald mit einer Trendwende zu rechnen ist?
Fakt ist, dass Baugeld heute günstig ist wie selten zuvor. Selbst der historische Tiefstand von vor einem Jahr ist erreicht und wurde von manchen Top-Anbietern wie z. B. der ACCEDO AG letzte Woche (unter 3,2% effektiv bei 10 jähriger Laufzeit) bereits unterschritten. Auch die mit Spannung erwartete Rede des FED-Chefs Ben Bernanke während des Notenbanktreffens in Jackson Hole am letzten Wochenende hat die Erwartung nicht gestützt, dass die Zinsen nochmals nachgeben werden. Die FED hat keine Andeutung gemacht, dass sie ein drittes Quantitative Easing-Paket auflegen wird, in dessen Folge die Zinsniveaus nochmals nachgeben könnten. Die Analysten warten nun auf Mitte bis Ende September, ob es ein neues Zeichen aus der FED-Zentrale geben wird.
Kurzfristig zeigt sich das Umfeld der Baufinanzierung günstig. In den nächsten Tagen ist zu erwarten, dass der Markt sich seitwärts bewegen wird, mit einem leichten Zinsanstieg auf niedrigem Niveau ist wahrscheinlich zu rechnen. Ein weiteres Nachgeben scheint aufgrund der Marktsituation nicht in Sicht, zumal auch die Finanzmärkte wieder fester tendieren und die heißen Diskussionen rund um die Schuldenkrisen in den diversen Ländern nachlassen. Der deutsche Immobilienmarkt erscheint – außer in einigen Ballungszentren – zudem nicht zu überhitzen. Alles in allem bedeutet das, dass Baufinanzierende jetzt handeln sollten, vor allem dann, wenn sie Angebote unter dem historischen Tiefstand von vor einem Jahr (3,2% / 10 Jahre) finden. Unsere Empfehlung: Jetzt abschließen und sich dabei auf planungssichere lange und sehr lange Laufzeiten festlegen.
Aus unserer Marktbeobachtung der Vergangenheit ergibt sich, dass man aktuell zu Darlehen mit 15-jähriger Laufzeit tendieren sollte. Aber auch 20-jährige Volltilger-Darlehen sind aus heutiger Sicht zu empfehlen. Außerdem sollten Sie bei diesem Zinstiefstand sich nicht auf die standardmäßige 1%-Tilgung verständigen – mindestens 2,5% sind anzuraten, besser wären aber noch höhere Tilgungsraten, falls es ihr Budget zulässt. Aus heutiger Sicht und dem aktuellem Zinstiefstand ist es hochriskant, 1% Tilgung mit kurzer Laufzeit von z. B. 5 Jahren zu verbinden, denn bei einem ungünstigen Zinsverlauf in den den nächsten Jahren kann sich die Rückzahlungs-Rate bei einer dann notwendigen Anschlussfinanzierung im ungünstigen Fall verdoppeln.
Dasselbe gilt für Forward-Darlehen, auch hier empfiehlt es sich, sofort oder in absehbarer Zeit zu handeln. Wir erwarten spätestens nächstes Jahr einen Anstieg des Zinsniveaus, insbesondere wenn sich die Finanzmärkte wieder beruhigt haben sollten und die Inflationsrate ansteigt, was von den meisten Experten auch erwartet wird. Der Markt spricht ab 2% Inflation von ersten Anzeichen einer Inflationsgefahr (aktuell liegt die deutsche Inflationsrate bei ca. 2,5%). Aus unserer Sicht bedeutet das: Wer baufinanzieren möchte, sollte jetzt aktiv werden und sich den hochattraktiven Zinssatz – leicht über 3% – sichern, bevor der Markt für Baufinanzierung wieder dreht. Wie der aktuelle Zinsvergleich zeigt, liegen einige Anbieter wie die ACCEDO AG heute (30. 08. 2011, 16 Uhr) bei 3,14% effektiv. Das sind echte Topzins-Konditionen.
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Das Hamburger Abendblatt spricht von einem Rekordtief, Der Finanzexperte Max Herbst wagte die Prognose: „Als Folge der Finanzkrise und den Leitzinssenkungen rauschten die Zinsen fürs Baugeld mit 10jähriger Zinsbindung auf nur noch knapp über 3 Prozent…”. Dieser Tiefstand scheint nun erreicht. Außerdem schlug die Zinswende der EZB ebenfalls nicht auf die aktuellen Hypothekenzinsen durch. Der historische Tiefstand von vor einem Jahr – ca. 3,2% – ist bereits in Sichtweite. Mit anderen Worten: Es war noch selten so günstig, die eigenen vier Wände zu finanzieren oder sich jetzt Gedanken über den Abschluss eines Forward-Darlehens zu machen. Laut Hamburger Abendblatt vom 23.08. liegt der Durchschnittszins bei einem 10 jährigen Darlehen bei 3,56% – vor 3 Monaten betrug er noch durchschnittlich 4,09%. Der aktuelle Zinssatz des Direkt-Baufinanzierers ACCEDO AG steht heute am 24.08.2011 bei nur 3,16% (10 jährige Laufzeit), also sogar noch unter dem historischen Tiefstand von vor einem Jahr.
Die Deutsche HandwerksZeitung weist demgegenüber darauf hin, dass die Immobilienpreise weiter steigen und verweist dabei auf eine Studie der Landesbausparkassen, wonach bis Jahresende ein weiterer Preisanstieg von 3% bis Jahresende zu erwarten sei. Diese Angaben beziehen sich jedoch auf gesuchte Großstadtlagen, das flache Land wird nicht unbedingt vom Preisanstieg im Immobiliensektor betroffen sein. In diesem Spannungsverhältnis wird es nach Einschätzung der Experten auch in den nächsten Monaten weitergehen, wobei es aufgrund der Eurokrise, abkühlender Auftragslage, Inflationsvorzeichen und US-Staatsverschuldung immer schwieriger wird, klare Trends vorauszusehen. Bei einem sind sich die Experten aber auf alle Fälle einig: Aufgrund der historisch niedrigen Zinsen sollten man über höhere Tilgungen nachdenken bzw. sich entsprechend beraten lassen: In den Verhandlungen mit den Kreditinstituten ist es empfehlenswert, die Möglichkeit von Sondertilgungen von jährlich bis zu fünf Prozent auszuloten, raten die Fachleute des Direktfinanzierers ACCEDO.
Die Frankfurter Neue Presse hat mit Stand vom 24.08.2011 um 5.30 Uhr folgende Baugeld-Anbieter mit den günstigsten Angeboten (für 10 jährige Laufzeit) wie folgt ermittelt: Saarbrücker SKG-Bank mit 3,18%, Comos direkt 3,22%, Volksbank Griesheim 3,26% Die Besten verlangen im Vergleich zur teuersten Offerte der Nordfinanzbank mit 4,22% rund einen Prozentpunkt weniger. ACCEDO liegt mit dem aktuellen Zinssatz bei 10jähriger Bindung am 24.08. um 11.30 mit 3,16% sogar noch unter dem von der Frankfurter Neuen Presse ermittelten Top-Anbieter, der 3,18% bietet.
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Seit ca. 20 Tagen sind die Finanzmärkte hypernervös. Das zeigt sich insbesondere in den Aktienkursen, deren Talfahrt gestern auf weit niedrigerem Niveau wie vor 4 Wochen gestoppt werden konnte, um heute aufgrund enttäuschender Wirtschaftsdaten wieder ins Minus zu tendieren. Folgende Ursachen sind für diese Turbulenzen verantwortlich: Die Bonitätsabstufung der USA, die Schuldenkrise im Euroraum mit den neuesten Sorgenkindern Italien und Frankreich, die Abschwächung der Weltkonjunktur sowie Rezessions- und Inflationsängste der Industrienationen. Inzwischen sind die globalen Finanzmärkte so vernetzt, dass Probleme in einzelnen Bereichen auch Auswirkungen auf andere haben. In unserem Fall stellt sich natürlich die Frage, welche Auswirkungen hat diese Finanzkrise auf die aktuelle Zinsentwicklung bei der Baufinanzierung?
Die Renditen für italienische und französische Staatsanleihen steigen. Gleichzeitig werden Gelder in sichere Anlagen, z. B. deutsche Bundesanleihen, umgeschichtet. Die Europäische Zentralbank (EZB), deren Aufgabe es eigentlich nicht ist, Anleihen aufzukaufen, wird plötzlich bei griechischen und portugiesischen Anleihen aktiv und plant nun sogar den Aufkauf von italienischen und spanischen. Die Auswirkungen sind derzeit nicht absehbar: Investiert sie nur geringe Beträge, wird der Effekt auf den Finanzmärkten nur äußerst kurzfristig sein. Investiert die EZB aber in Zukunft im großen Stil, wird so viel frisches Geld in den Wirtschaftskreislauf gepumpt, dass dieses Szenario weitere Inflationsängste schürt.
Wenn der Aktienmarkt nun auf dem derzeitigen niedrigen Niveau verharrt oder gar weiter sinkt, ist davon auszugehen, dass Anleger sichere Anlagealternativen suchen und zudem das Risiko bei Staatsanleihen meiden: Derzeit wird als Alternative die deutschen Bundesanleihen hoch gehandelt. Dieser Ausstieg aus dem Risiko hin zu vermeintlich sicheren Häfen bewirkt aber vor allem, dass die Renditen sinken werden. Wer sich als Kreditgeber auf dem Pfandbriefmarkt refinanziert, ist dann in der Lage, zinsgünstige Baufinanzierungen auf dem Markt zu platzieren. Notiert in den nächsten Tagen der Aktien- und Anleihenmarkt wieder fester, werden die Baufinanzierungs-Angebote erfahrungsgemäß wieder noch oben tendieren.
Die Notenbank hat kürzlich beschlossen, den Leitzins auf dem derzeitigen historischen Tiefstand zu halten, wodurch die Diskussion im Juni vom Tisch scheint, dass der Leitzins im Laufe dieses Jahres möglicherweise auf zwei Prozent erhöht werden könnte. Auch die amerikanische FED sprach sich gegen eine Zinsanpassung aus.
US-Staatsanleihen sind für viele boomende Länder wie China oder Brasilien – trotz aller Haushaltprobleme – weiterhin die Hauptanlageform für ihre Währungsreserven. Wenn andere Alternativen noch risikobehafteter erscheinen, geht der Anleger gerne in diese Anleihen. Wegen der Schwäche des Euroraums meiden diese Länder eine Erhöhung der Euro- zu Lasten der Dollar-Quote. Innerhalb des Euroraums konzentriert sich die Nachfrage auffallend auf deutsche Bundesanleihen, was zu fallenden Zinsen in Deutschland führen wird. Weiterlesen »
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