Das Geld der Aktionäre und Anleger wird bei geschlossenen Fonds hauptsächlich in gewerbliche Immobilien angelegt. Der Immobilienfonds finanziert in der Regel meist nur eines oder wenige Immobilienobjekte. Das Zertifikatskapital ist, anders als bei offenen Fonds, damit auf eine feste Summe begrenzt.
Die Investoren werden entweder Miteigentümer an den Grundstücken oder Gesellschafter einer KG oder BGB-Gesellschaft. Für Anleger, die mit begrenztem Kapitaleinsatz und ohne eigenen Verwaltungsaufwand am wirtschaftlichen Nutzen einer Immobilie teilhaben und zudem Steuervorteile erzielen wollen, eignen sich geschlossene Immobilienfonds sehr gut als Kapitalanlage.
