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Kaufnebenkosten beim Immobilienerwerb

Kaufnebenkosten und laufende Kosten eines Immobilienbesitzes sind eine wichtige Maßzahl für eine sichere Finanzierungsplanung.

Kaufnebenkosten und laufende Kosten des Immobilienbesitzes. Wichtige Faktoren für eine seriöse Finanzplanung (Foto: pexels.com)

Die Kaufnebenkosten, insbesondere die Grunderwerbsteuer – aber auch Notarkosten, Grundbuch und Makler – verteuern den Immobilienkauf zusätzlich. Trotz des Gefühls, das Immobilienkauf laufend teuerer wird, zeigt ein Index, dass heute der beste Zeitpunkt ist, eine Immobilie zu erwerben: Laut einer Studie der OECD, die das Verhältnis der Hauspreise zum Einkommen betrachtet, ist in Deutschland der Immobilienkauf im europäischen Vergleich sehr günstig. Diese Publikation besagt nämlich, dass der Index, der das Verhältnis der Hauspreise im zum verfügbaren Einkommen misst, aktuell dem Niveau des Jahres 1998 entspricht. Ganz anders in Frankreich oder der Eurozone: der Wert für Frankreich im Jahr 2016 entspricht dem Wert von 2005, der in der gesamten Eurozone ebenfalls. Auch ein Grund zum Jubeln: der deutsche Index für 2015 gibt einen extrem günstigen Wert von unter 90 aus; der für Frankreich ca. 140 und für den Euroraum ca. 130. Somit gehört Deutschland zu den günstigsten Immobilienmärkten in der Eurozone.

Kaufnebenkosten sind können nicht mit einem Baufinanzierungskredit finanziert werden

Im Normalfall müssen die Kaufnebenkosten mit bereits zur Verfügung stehenden Kapital aus der eigenen Tasche bezahlt werden. Und das kann in Deutschland teuer werden: Je nach Bundesland sind mit bis zu 12 Prozent des Kaufpreises zu rechnen. Somit kommen schnell mal 30.000 bis 40.000 Euro zusammen. Eine nicht kleine Belastung wenn man bedenkt, dass man ja auch noch Investitionen in Ausstattung, Einrichtung und sonstigem Wohnbedarf tätigen muss. Und ein Eigenanteil an der Baufinanzierung (z. B. 20 Prozent des Kaufpreises) wird von der kreditgebenden Bank auch noch verlängt. Das summiert sich zu Beträgen, die manche einfach nicht mehr stemmen können.

Aber trotzdem: Auch heute ist ein Immobilienkauf in den allermeisten Fälle lukrativ. Das zeigen die Vergleichszahlen der anderen Euroländer, in denen die Eigentumsquote viel höher als in Deutschland ist. Deutschland hat im europäischen Vergleich immer noch die meisten Mieter. Die Immobilienbesitzerquote steigt zudem nur ganz keicht an.

Die Grunderwerbsteuer  – ein Treiber der Kaufnebenkosten.

Die Grunderwebrsteuer variiert von Bundesland zu Bundesland. Zwischen 3,5 bis 6,5 Prozent beträgt diese aktuell. Das sind bei einem Kaufpreis von 280.000 Euro immerhin zwischen 9.800 und 18.200 Euro. Die Gewerbesteuer-Sätze im Einzelnen:

  • 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer verlangen
    Bayern und Sachsen
  • 4,5 Prozent Grunderwerbsteuer verlangt
    Hamburg
  • 5,0 Prozent werden in folgenden Bundesländern fällig
    Baden-Württemberg, Sachsen-Anhalt, Rheinland-Pfalz, Niedersachsen, Mecklenburg-Vorpommern, Hessen und Bremen
  • 6,0 Prozent verlangt
    Berlin
  • 6,5 Prozent zahlen Sie in
    Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Thüringen und Schleswig-Holstein

Die Grunderwerbsteuer lässt sich fiskalisch in manchen Fällen reduzieren. Wenn Sie eine Gebrauchtimmobilie kaufen und Einbauten wie Einbauküche oder Beschattung übernehmen (und diese im Kaufpreis zusätzlich aufgeführt sind) und zudem eine Instandhaltunsrücklage ausweisen. Diese Kosten können dann vom Investitionsbetrag abgezogen werden, wodurch sich die fiskalische Bemessungsgrundlage reduziert.

Kaufnebenkosten und steigende Abgaben?

Gemeinden verlangen zudem eine Objektsteuer auf das Immobilieneigentum als jährliche Abgabe. Diese setzt sich aus dem Einheitswert, der Steuermesszahl und dem Hebesatz zusammen. Aktuell wird heftig über den Einheitswert diskutiert. Dieser Einheitswert wurde letztmalig 1964 in Westdeutschland (1935 in Ostdeutschland) festgelegt. Deswegen liegt aktuell der Einheitswert einer Immobilie weit unter dem Wert, den man aktuell durch einen Verkauf erzielen kann. In Diskussion ist daher eine Aktualisierung z. B. in Form einer Bodensteuer – egal ob das Gelände unbebaut oder bebaut ist. Diese Diskussion wird aber aller Voraussicht nach noch Jahre dauern bis eine Entscheidung gefällt ist.

Der Einheitswert ist Grundlage des Grundsteuermessbetrags. Diese Steuermesszahl ist abhängig von der Grundstücksnutzung (Landwirtschaft, Forstwirtschaft, Gewerbe, Ein- oder Mehrfamilienhaus).

Anders verhält es sich mit dem Hebesatz. Dieser kommt direkt der Gemeinde zugute. So haben in den letzten 5 Jahren mehr als die Hälfte aller deutschen Gemeinden und Städten den Hebesatz (die sogenannte Grundsteuer B) erhöht. Die Formel für die Kaufnebenkosten lautet:

  • Einheitswert x Steuermesszahl x Hebesatz = jährliche Grundsteuer

Grundsteuer – begleitet sie ein Immobilienbesitzerleben lang

Wer sich nun ein genaues Bild davon machen will, was die jährlichen Belastungen eines Immobilienkaufs sind, sollte neben Energiekosten und kommunalen Gebühren auch diese Grundsteuer in seine Berechnungen einfließen lassen. So können Sie Ihren Immobilienerwerb und die folgenden monatlichen und jährlichen Belastungen für Ihr Eigentum ermitteln. Dann gehen Sie auf Nummer sicher, dass Sie keine bösen Überraschungen in der Folge erleben. Das alles klingt recht kompliziert. Hat man die Zahlen aber einmal auf dem Tisch, wird man sehen, dass Kaufen zumeist günstiger als Mieten ist, wenn man vergleichbare Wohnungsgrößen und Lagen vergleicht.

Eigenkapital in der Baufinanzierung clever einsetzen