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10 Jahre Baufinanzierungskrise: Was haben wir daraus gelernt?

Ziemlich genau vor 10 Jahren hat – zunächst unbemerkt – die große Finanzkrise in den USA ihren Anfang genommen. Dabei war diese schwerste Finanzkrise der Geschichte genau genommen eine Baufinanzierungskrise. Amerikas Immobilienmarkt hatte den Realitätsbezug verloren.Was irgendwann 2007 begann,  im September 2008 zur Pleite der Investmentbank Lehman Brothers und 2009 zu einer Weltrezession führte – mit Folgen bis heute, hatte anfangs niemand wirklich bemerkt. Am Anfang war politischer Druck: Anfang der 2000er Jahre geriet die amerikanische Regierung unter Druck.  Man warf ihr vor, nicht energetisch genug gegen Ungleichheit vorzugehen. Insbesondere darf keinem US-Bürgerdas Recht auf ein eigenes Haus oder eine eigene Wohnung verweigert werden. Die Regierung wies daraufhin die beiden staatlich geförderten Hypothekenbanken Fannie Mae und Freddie Mac an, ihre Standards für die Kreditvergabe zu lockern. Eine erste Baustein der Baufinanzierungskrise.

Die Baufinanzierungskrise brach aus, weil zu viele sich selbst bestätigen wollten

Experten wie US-Bürger waren sich sicher: es gibt kaum eine bessere Geldanlage als Immobilien. Die Hauspreise werden weiter steigen, die Immobilien stetig an Wert gewinnen. Was auf den ersten Blick als naive Annahme erscheint, weil es genug Gegenbeispiele aus der Vergangenheit gibt, ist aber ein psychologisches Phänomen. Wenn Menschen mitbekommen, dass die Preise für Häuser steigen, suchen sie nach Erklärungen dafür. Eine Begründung überzeugt zu  allen Zeiten: Boden und Grund sind begrenzt – deswegen werden Immobilienpreise aufgrund des Bevölkerungswachstums mmer weiter steigen.

Also gingen die Banken dazu über, Darlehen an Kreditnehmer zu vergeben, deren finanzielle Situation eine Baufinanzierung eigentlich nicht erlaubt. Man sprach dabei von Subprime-Krediten (frei übersetzt: nicht erste Wahl-Kredite). Die Baufinanzierungskrise hatte 3 Auslöser:

  • Die felsenfeste Übrzeugung, dass die Preise am Immobilienmarkt weiter steigen,
  • den politischen Druck, Geringverdienern den Kauf von Immobilien zu ermöglichen,
  • den Glauben an die Macht der Finanzierungsinstrumente und deren Absicherung.

Das Gefühl, das nichts schiefgehen, kann, sucht immer Bestätigung. Je mehr Geschichten über steigende Häuserpreise in der Presse erscheinen und je mehr man auch im Bekanntenkreis davon hört, desto stärker glaubt man daran: Dieser Immobilienboom wird noch lange dauern.

Baufinanzierungskrise – wenn sich die Experten von der Stimmung anstecken lassen

Auch zeigte sich, dass Experten sich gerne vom Mainstream bzw der weitverbreiteten Stimmung anstecken lassen. Auch sie sahen die Immobiienkrise nicht voraus. Dass ihnen die vermehrte Vergabe von Immobilienkrediten nicht ganz geheuer war, zeigt sich daran, dass sie versuchten, das Risiko zu streuen. Das nennt man Verbriefung. Sie ist ein Verfahren, mit dem Kreditgeber diese an andere verkaufen. Besonders Investmentbanken wie Lehman Brothers stachen hervor: Sie kauften im großem Stil Hypothekenkredite , bündelten sie und verkauften dies als durch Hypotheken abgesichertes Wertpapier weiter. Der Investor, der solch ein Papier kauft, erhält dann einen Teil der Zahlungen, die die Kreditnehmer leisten müssen, als Ertrag. Die krditgebenden Banken sind die Risiken der Kredite so losgeworden und sind dadurch in der Lage, neue Kredite zu vergeben.

Dieses Finanzinstrument bzw. dieses Modell machte die Fachleute stolz. Und arrogant. Im Erfolg übersahen Sie das systemische Risiko: Was ist wenn nicht ein paar wenige sondern  viele Kreditnehmer ihre monatlichen Raten bicht mehr bedienen konnten. Ein Anfängerfehler könnte man meinen. Oder aber auch das Problem, dass auch Experten in einer Euphoriewolke gefangen sind.

Baufinanzierungskrise – die Lehren nach 10 Jahren aus der weltweit größten Finanzkrise

Es wäre vermessen zu behaupten, dass eine solche Krise heute nicht mehr passieren könne. Aber immerhin haben Politik, Kreditgebern und Kreditnehmern dazu gelernt. Das macht eine weitere Krise zumindest in Deutschland unwahrscheinlicher.

Mit der Wohnimmobilienkreditrichtlinie hat der Gesetzgeber dafür gesorgt, dass der Verbraucher bei der Kreditvergabe durch Banken besser gesichert ist. Auch die Banken führen in den allermeisten Fällen seriöse Checks durch, weil sie in Haftungsfragen mehr zur Rechenschaft gezogen werden. Und der deutsche Kreditnehmer plant weiterhin seriös und risikoscheu. Langfristige Finanzierungen, hohe Tilgungsraten und ein angemessener Eigenkapital-Anteil an der Gesamtfinanzierung sind heute die Regel.

Baufinanzierungsvermittler wie die ACCEDO kümmern sich in der Beratung darum, alle möglichen Risikoszenarien mit dem Kreditinteressierten zu besprechen. Auch der Gesetzgeber arbeitet weiter daran, eine neuerliche Finanzkrise, die durch Immobilienfinanzierung ausgelöst wird, möglichst zu verhindern. Hier wären aber auch Maßnahmen zu treffen, die den Immobilieninteressenten finanziell entlasten, zum die Immobilienpreise aktuell sehr hoch sind. Eine Förderung für Familien z. B., die es in der Vergangenheit bereits gab oder eine Reduktion der teilweise hohen Grunderwerbssteuer werden aktuell diskutiert.

Die eigene Baufinanzierungskrise gezielt verhindern

Genau genommen war die Finanzkrise 2008 keine Bankenkrise. Sie war besonders eine Krise des viel beschworenen „kleinen Mannes”, der nicht nur seine Immobilie sondern auch sein Erspartes verlor. Um dies zukünftig zu verhindern, ist sicherlich das wichtigste Instrument, einen ehrlichen Kassensturz zu machen, bevor man in die Baufinanzierungsberatung geht.

  • Wieviel Geld habe ich monatlich für Ratenzahlung zur Verfügung?
  • Wieviel Barmittel habe ich zur Verfügung, die ich einerseits für die Baunebenkosten (Grunderwerbssteuer, Grundbuch, Makler und Notargebühren) und andererseits für die Finanzierung verwenden kann?
  • Wie fundiert und angemessen agiert mein Baufinanzierungsberater, ist er auf Baufinanzierung spezialisiert oder macht er diese nebenher?

Die häufigsten Fehler in der Baufinanzierungsberatung